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MUT ZUM VERMIETEN

Liebe Leserinnen und Leser,

wir beklagen derzeit Leerstand trotz Wohnungsnot. Wie man das in Argentinien löst, schildert Ihnen Dr. Warnecke auf der nächsten Seite. Ein sehr guter Denkanstoß! Lesen Sie bitte auch unseren kritischen Beitrag zu Mietpreisregulierungen auf der übernächsten Seite.

Einen kleinen Beitrag zur Verringerung von Leerstand möchte ich mit einem Tipp an einen leider begrenzten Personenkreis leisten. Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter gemäß § 573a BGB auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

Man rechnet als Vermieter eigentlich gar nicht damit, dass es immerhin schon seit ziemlich genau 50 Jahren diese gesetzgeberische Regelung gibt, die es mit einigen Vermietern richtig gut meint. Wer einen Mieter in sein selbst bewohntes Haus aufnimmt, wird besonders Wert darauf legen, dass man zusammenpasst. In Objekten mit mehr als zwei Wohnungen gilt dann oft der Grundsatz „drum prüfe, wer sich ewig bindet“, denn es ist kaum möglich, sich von einem Mieter zu trennen, der sich wohlverhält. Unter uns: Dazu sollte es auch keinen Anlass geben. Anders aber im Zweifamilienhaus. Wenn Sie hier entdecken, dass der erste Eindruck getrogen hat, haben Sie kraft Gesetzes die Option, sich von Ihrem Mieter trennen zu dürfen, ohne das näher begründen zu müssen.

Daher mein Appell an die Eigentümer von selbst bewohnten Zweifamilienhäusern, die schlechte Erfahrungen gemacht haben oder sich vor gesetzgeberischen Vorgaben fürchten, wenn sie die leerstehende zweite Wohnung, die oft eine Einliegerwohnung in einem abbezahlten Haus ist, wieder vermieten. Die Vermietung einer Einliegerwohnung muss nicht an der Sorge scheitern, dass Sie sich ewig binden. Gerade wenn Sie nicht auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, können Sie vielleicht mit weniger Mut als vermutet günstigen Wohnraum anbieten und so einen wichtigen Beitrag zur Verringerung von Wohnungsnot leisten. Wenn Sie dadurch den richtigen Mieter finden, kann das der Beginn einer wunderbaren Freundschaft sein und es entsteht eine multiple Win-Win-Situation.

Hoffentlich bleibt dieser Tipp unter uns und wird er nicht von irgendeiner Verbotspartei aufgegriffen, um die Regelung zu ändern. Sonst gibt es noch mehr Leerstand.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Bundesgerichtshof konkretisiert den Begriff „Familienangehöriger“

Vermieter können ihren Mietern unter anderem kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigen (§§ 573 Absatz 2 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Auch die Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung von vermietetem Wohnraum in Wohneigentum greift nicht, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB). 

Als Familienangehörige werden ausschließlich Personen angesehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht im Sinne von § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) und § 52 Strafprozessordnung (StPO) zusteht. Auf ein besonderes Näheverhältnis kommt es dabei nicht an. Cousins sind somit nicht als Familienangehörige anzusehen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 11. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) entschieden.

Der Fall
Die Vermieterin – eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – klagte gegen einen ihrer Mieter auf Räumung, nachdem sie die Wohnung wegen Eigenbedarfs zugunsten eines ihrer Gesellschafter gekündigt hatte. Die zunächst aus zwei Cousins bestehende GbR hatte die bereits vermietete Berliner Wohnung erworben und war damit in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Nach dem Tod eines Gesellschafters wurden dessen drei Kinder als Rechtsnachfolger als Gesellschafter in das Grundbuch eingetragen.

Die Mieter beriefen sich auf den in Berlin durch Landesverordnung erweiterten zehnjährigen Kündigungsschutz (Kündigungsbeschränkung im Sinne des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer. 1, Absatz 2 BGB in Verbindung mit der Berliner Landesverordnung).

Das Landgericht war der Auffassung, dass die Kündigungsbeschränkung ausnahmsweise nicht greife, weil es sich bei den ursprünglichen Gesellschaftern – zwei Cousins – um Familienangehörige handele (§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB), zwischen denen auch ein besonderes Näheverhältnis bestünde. Für diese gelte die Kündigungsbeschränkung nicht. Die Richter hoben damit das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts auf.

Nur enge Familienangehörige werden privilegiert
Der BGH wiederum hob das Berufungsurteil auf und stellte damit das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der Gesetzgeber die soziale Bindung der „Familienangehörigen“ im Mietrecht nicht konkretisiert habe. Auf eine Einzelfallbetrachtung des Näheverhältnisses käme es aber nicht an. Vielmehr werde die Wertung des Begriffs der Familienangehörigen aus dem Zeugnisverweigerungsrecht herangezogen. In der ZPO und der StPO würden aber nur enge Familienangehörige privilegiert. Bei ihnen nehme der Gesetzgeber an, dass zwischen ihnen typischerweise eine persönliche Bindung besteht.

Zur Information

Das Zeugnisverweigerungsrecht steht Verlobten, Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern, direkten Verwandten und Verschwägerten, Pflegeeltern und Pflegekindern zu.

Inka-Marie Storm

Elektronische Rechnungen

Alle Unternehmer im Sinne des § 2 des Umsatzsteuergesetzes – und damit auch private Wohnraumvermieter – müssen ab 2025 sogenannte E-Rechnungen empfangen können.

Diese Regelung soll auch dann gelten, wenn die „Unternehmer“, zu denen auch private Wohnungsvermieter zählen, ausschließlich steuerfreie Umsätze des § 4 Umsatzsteuergesetzes (UstG) tätigen und damit auch keine Möglichkeit zu einer Option nach § 9 UStG haben.

E-Mail-Postfach reicht aus
Der private Wohnungsvermieter muss somit ein Tool – zum Beispiel eine spezielle Software – oder ein geeignetes E-Mail-Postfach für den Empfang und die Verarbeitung von E-Rechnungen vorhalten, obwohl er keinen Vorsteuerabzug tätigt und keine Umsatzsteuer abführen muss. Nach Aussage aus dem Bundesfinanzministerium reicht die Vorhaltung eines E-Mail-Postfaches bereits aus, sofern nicht andere elektronische Übermittlungswege zwischen den beteiligten Unternehmern vereinbart worden sind.

Sanktionen für Unternehmer, die ihrer Verpflichtung, ab dem 1. Januar 2025 E-Rechnungen empfangen zu können, nicht nachkommen, sieht das Gesetz derzeit nicht vor (Quelle: Antwort der Bundesregierung vom 16. August 2024 auf die schriftliche Frage Nr. 135 der CDU/CSU-Fraktion im Deutschen Bundestag für den Monat August 2024).

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Zum Hintergrund
Hintergrund der E-Rechnungs-Empfangspflicht sind Bestrebungen auf EU-Ebene, den Umsatzsteuerbetrug innerhalb der Europäischen Union einzudämmen. Hierzu wurde bereits vor einigen Jahren eine stufenweise Einführung von E-Rechnungspflichten eingeführt, die es der Finanzverwaltung ermöglichen soll, die umsatzsteuerliche Richtigkeit von Rechnungen weitgehend automatisiert zu prüfen. Bisher konnten bestimmte private Rechnungsempfänger der Ausstellung einer Rechnung als E-Rechnung widersprechen. Diese Möglichkeit wird ab dem 1. Januar 2025 entfallen.

Was vielen nicht bekannt ist: Nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld in Form des Lastenzuschusses – wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zum Lastenzuschuss.

Die Belastung durch Wohnkosten ist für viele Haushalte mit niedrigem Einkommen eine Herausforderung. Im Jahr 2022 lebten laut Statistischem Bundesamt 11,8 Prozent der Bevölkerung in Deutschland in Haushalten, die durch Wohnkosten überbelastet waren. Das heißt, sie mussten mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnen ausgeben. Dies betrifft nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer. Während Mieter Wohngeld beantragen können, gibt es für Eigentümer von selbst genutztem Wohnraum den sogenannten Lastenzuschuss, der dabei hilft, die Wohnkosten tragbar zu machen.

Wer kann den Lastenzuschuss beantragen?
Die Gewährung des Lastenzuschusses kommt dann infrage, wenn die Wohnkosten bei selbst genutztem Wohneigentum die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Anspruchsberechtigten übersteigen. Grundsätzlichen Anspruch haben Eigentümer von Wohnraum mit bis zu zwei Wohnungen, Erbbauberechtigte und Personen mit einem eigentumsähnlichen Dauerwohnrecht, zum Beispiel Wohnungsrecht oder Nießbrauch.

Wer ist nicht anspruchsberechtigt?
Wie im Falle des Mietzuschusses ist auch der Lastenzuschuss für Personen ausgeschlossen, die bereits andere staatliche Unterstützungsleistungen für Wohnkosten erhalten. Dazu gehören:

• Bürgergeldempfänger,
• Personen mit Grundsicherung im Alter oder bei Erwerbsminderung,
• Menschen, die Hilfe zum Lebensunterhalt oder ähnliche Transferleistungen erhalten,
• Alleinstehende Studierende mit BAföG-Anspruch (auch bei abgelehntem Antrag aufgrund des Einkommens der Eltern),
• Alleinstehende Auszubildende mit Anspruch auf Berufsausbildungsbeihilfe (BAB).

Wie beantrage ich den Lastenzuschuss?
Wie bei jeder staatlichen Unterstützungsleistung ist auch für den Lastenzuschuss ein Antrag bei der zuständigen örtlichen Behörde erforderlich – also die Wohngeldbehörde der Gemeinde-, Stadt- oder Kreisverwaltung. Viele Bundesländer bieten den Antrag bereits online auf ihren Internetseiten an.

Wovon hängt die Höhe des Lastenzuschusses ab?
Die Höhe der Unterstützung richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Berücksichtigt werden:

• die Anzahl der Haushaltsmitglieder,
• die Höhe der finanziellen Belastungen (zum Beispiel Kreditzinsen, Tilgungen, Bewirtschaftungskosten) und
• das Gesamteinkommen aller Haushaltsmitglieder.

Im Zuge der Beantragung sind Einkommensnachweise, Belege über die laufenden Kosten der Immobilie sowie je nach individueller Situation weitere Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder Hypothekenverträge vorzulegen.

Anna Katharina Fricke

Kommentar

Der neue Präsident von Argentinien, Javier Milei, hat seinem Land einen radikalen Kurswechsel verordnet: Marktwirtschaft statt staatlicher Reglementierung. Das gilt auch für das argentinische Mietrecht, das stark zulasten der Vermieter reguliert war – vermeintlich zugunsten des Mieterschutzes.

Die ersten Folgen der Liberalisierung des Mietrechts werden jetzt sichtbar: Das Angebot an Mietwohnungen – wenn auch in absoluten Zahlen noch niedrig – hat sich verdreifacht, weil Eigentümer wieder vermieten wollen. In der Folge sind die Angebotsmieten gesunken. Marktwirtschaft als erfolgreiches Mittel für alle: Eigentümer und Mieter!

In vielen deutschen Medien trifft Javier Mileis Vorgehen bestenfalls auf Ablehnung – während die Kritik an der auch nach zehn Jahren mit aller Freundlichkeit nur als erfolglos zu bezeichnenden hiesigen Mietpreisbremse allein darin besteht, sie als zu lasch zu bezeichnen.

Dieser Einschätzung kann nur widersprochen werden. Auch wissenschaftliche Studien – zum Beispiel vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) oder vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW, (mehr dazu auf Seite 3)– zeigen es deutlich: je mehr Regulierung im Mietrecht, desto geringer ist das Mietwohnungsangebot und desto höher sind die Angebotsmieten. Mehr Marktwirtschaft wäre gut für alle – und bedeutet auch mehr Mieterschutz: Wir sollten daher in Deutschland mehr Milei wagen!

Dr. Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Die Wohneigentumsbildung in Deutschland steht unter hohem Druck. Immer weniger Menschen können sich eine eigene Immobilie leisten. Das zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Besonders betroffen sind jüngere Haushalte.

Junge Menschen wohnen heute seltener im Eigenheim als noch Anfang des Jahrtausends. Die IW-Forscher haben für diese Erkenntnisse Daten aus dem in diesem Sommer veröffentlichten Zensus ausgewertet. Im Jahr 2022 wurden demnach 44 Prozent aller Wohnungen von ihren Eigentümern bewohnt, 2011 waren es noch 0,9 Prozentpunkte mehr. In allen westdeutschen Bundesländern ging der Anteil zurück, in Bremen und Schleswig-Holstein sank der Anteil mit jeweils knapp 3 Prozentpunkten am stärksten. Im Osten stieg er dagegen in allen Bundesländern, in Sachsen am stärksten um 1,6 Prozent. Die gegenläufige Entwicklung in Ost und West seien zum Teil immer noch auf Nachholeffekte nach der Wiedervereinigung zurückzuführen, so die Autoren der Studie.

Rückgang von 4 Prozent bei unter 50-jährigen
Besonders jüngere Haushalte sind vom Rückgang betroffen. So sank die Wohneigentumsquote der unter 50-Jährigen zwischen 2011 und 2022 um mehr als 4 Prozentpunkte auf 30,4 Prozent. Unter den älteren Menschen ist sie mit knapp 57 Prozent mittlerweile beinahe doppelt so hoch. Der Grund: Vor allem die aktuell jüngere Generation ist von den stark gestiegenen Immobilienpreisen und Eigenkapitalforderungen betroffen.

Wohneigentum nicht erschwinglich
Die mangelnde finanzielle Erschwinglichkeit von Wohneigentum ist zunehmend das zentrale Hemmnis geworden. Für die Wohnungsbaupolitik hat das klare Implikationen. Denn wenn sich weniger Menschen Eigentum leisten können, müssen sie auf den Mietmarkt ausweichen. Das treibt die dortigen Preise. Die Studie zeigt deshalb klare Handlungsoptionen auf: Alles, was die Kaufpreise senkt, stärkt die Wohneigentumsbildung und entlastet den Mietmarkt. Dazu zählen unter anderem die Absenkung der Grunderwerbsteuer, vereinfachte Baustandards oder der Ausbau staatlicher Förderprogramme.

Anna Katharina Fricke

Der Lange Marsch war ein Ereignis innerhalb des Chinesischen Bürgerkrieges. Dieser tobte in den dreißiger Jahren des vorigen Jahrhunderts. Er ist bis heute ein zentraler Heldenmythos der kommunistischen Partei Chinas. Lange Märsche gibt es auch in unseren Breiten. Nur nicht so ruhmreich. Aber ähnlich beschwerlich und zeitintensiv.

Ich stelle Ihnen den Ablauf eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung dar. Dieser wird von einem Gerichtssachverständigen wie folgt beschrieben:"Eine Wohnung im Erdgeschoss, in einem 2 1/2-geschossigen angebauten voll unterkellerten Mehrfamilienwohnhaus.

- Baujahr 1994.

- Die Wohnung befindet sich in Saarlouis in einer guten Wohnlage.

- Die Wohnfläche beträgt 85 m².

- Zur Wohnung gehört ein Stellplatz.

Den Eheleuten V gehört diese Wohnung. Sie haben dieselbe an Frau M vermietet. Das Mietverhältnis begann am 01.11.2018.Im Dezember 2020 belief sich die Kaltmiete auf 525,00 €. Bei einer Wohnungsgröße von 85 m² kommen wir auf einen Quadratmeterpreis von 6,17 €.

Mit Schreiben vom 21.12.2020 haben die Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben an die Mieterin gerichtet.  Ab 01.04.2021 von 525,00 € um 105,00 € auf 630,00 €, was einer Steigerung von 6,17 €/m² um 1,24 €/m² auf 7,41 €/m² entspricht.

M stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Dies hatte zur Folge, dass mit Schriftsatz vom 08.03.2021 eine Mieterhöhungsklage beim Amtsgericht Saarlouis anhängig gemacht wurde. M beauftragte ihrerseits einen Rechtsanwalt, sie in einem gerichtlichen Verfahren zu vertreten. Die Begründung zum Klageabweisungsantrag datiert vom 16.04.2021. Nach dem üblichen Standard.

- Die im Mieterhöhungsschreiben genannten Vergleichsobjekte seien in dieser   Form ungeeignet.

- Die von M innegehaltene Wohnung sei so mangelhaft, dass die geforderte Mieterhöhung der Gegenleistung nicht entspreche.

Das Amtsgericht Saarlouis führte am 02.09.2021 eine Güteverhandlung durch. Ohne Ergebnis. Am 16.09.2021 erging ein Beweisbeschluss. Der Inhalt war für Mietrechtler keine Überraschung.

- Es soll durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden, dass   der von den Vermietern begehrte Mietzins ortsüblich ist.

- Die IHK des Saarlandes soll um die Benennung eines geeigneten Sachverständigen ersucht werden.

Schwierige Suche nach einem Gutachter

Die IHK Saarland schlug mit Schreiben vom 20.09.2021 eine Expertin vor, die von der IHK Bodensee-Oberschwaben öffentlich bestellt und vereidigt ist für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Ein Experte, der dieser Aufgabe gewachsen ist, ist im Saarland offenbar nicht mehr existent. Die angesprochene Sachverständige vom Bodensee lehnte den Gutachterauftrag mit der Begründung ab, Mieterhöhungen sei nicht ihr Fach.

Schließlich schlug die IHK Saarland einen Architekten vor, der in Rheinland-Pfalz praktiziert. Die Prozessparteien stimmten dem gerichtlichen Vorschlag auf Bestellung dieses Herrn zu. Er bekam den Auftrag. Nach Besichtigung des Objektes am 18.05.2022 wurde das Mietwertgutachten erstellt. Dies war am 20.07.2022. Im Ergebnis hielt der Experte den Mietzins von 7,51 €/m² für ortsüblich.

Als Reaktion hierauf erhob die Mieterin mit Schriftsatz vom 17.07.2023 eine Widerklage. Und zwar mit dem Ziel, dass festgestellt wird, die Mieterin wegen angeblicher Mängel in der Wohnung zu einer Mietminderung von 30 % beginnend mit dem 01.03.2021 berechtigt sei. Ein weiterer Gerichtstermin wurde für den 16.05.2024 anberaumt. Das Bemühen des Richters, eine gütliche Einigung herbeizuführen, scheiterte.

Am 04.07.2024 gab es zwei Gerichtsentscheidungen:

1. Einen Beweisbeschluss mit der Fragestellung, ob die streitgegenständliche Wohnung Mängel aufweist.
2. Ein Teilurteil des Inhalts, dass die Mieterin einer Mieterhöhung auf 630,00 € zustimmen muss. Also auf den Betrag, den die Vermieter klageweise einfordern.

Gegen diese Entscheidung hat die Mieterin keine Berufung eingelegt mit der Folge, dass Rechtskraft eingetreten ist. Seit März 2021 bis heute (Oktober 2024) zahlt die Mieterin unverändert den "alten" Mietzins in Höhe von 525,00 €. Ohne monatliche Erhöhung von 105,00 €. Dies hat zur Folge, dass zwischen März 2021 und Oktober 2024 für 44 Monate jeweils 105,00 € zu wenig gezahlt wurden. Die Rückstände summieren sich auf 4.620,00 €.

Option einer fristlosen Kündigung

Gemäß §§ 543, 569 Abs. 2a Ziffer 3 BGB können die Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Mieterin sich mit zwei Monatsbruttomieten 630,00 € Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung 50,00 € =1.360,00 € im Rückstand befindet und zwei Monate nach rechtskräftiger Verurteilung (gerechnet ab 04.07.2024) vorbei sind.

Das Mietverhältnis ist schon seit Jahren zerrüttet. Den Vermietern wurde geraten, die für sie günstige Konstellation zu nutzen und der Mieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß zum 31.05.2025 zu kündigen.

Es ist für die Mieterin brandgefährlich, sich auf ein vermeintliches Minderungsrecht zu verlassen. Soweit diesseits beurteilt werden kann, wird die Mieterin mit einer 30-prozentigen  Mietminderung nicht durchkommen. Zumal der Sachverständige aus Rheinland-Pfalz nach Besichtigung der Wohnung wegen Feststellung von Mängeln lediglich ein Abschlag von 5 % akzeptierte.

Die Mieterin wäre aus ihrer Sicht sicherlich besser beraten, den Erhöhungsbetrag ab 01.03.2021 unter Vorbehalt einer Mietminderung zu zahlen. Und nicht einzubehalten. Wenn über die Jahre auch nur ein Rückstand von 1.360,00 € zurückbleibt, war es das für die Mieterin. Das Mietverhältnis wäre beendet.

Welche Prozesse stehen an

Die Vermieter haben den Mietvertrag fristlos gekündigt. Nach Ablauf der gewährten Räumungsfrist am 21.10.2024 wird Räumungsklage erhoben, da die Mieterin einen Auszug nicht akzeptiert. Der Lange Marsch wird fortgesetzt. Nach Zahlung von Gerichts- und Sachverständigenkosten, die in die Tausende gehen, geht es mit zwei Prozessen weiter:

- In dem einem in dem festgestellt werden soll, ob eine 30-prozentige Mietminderung gerechtfertigt ist.

- In dem anderen um Räumung und Zahlung.

Ein Ende der Auseinandersetzung, die mit dem Mieterhöhungsschreiben vom 21.12.2020 begann ist nicht absehbar. Hoffentlich nicht noch einmal 4 Jahre!

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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Balkonkraftwerke

Liebe Leserinnen und Leser,

auf unserer letzten Direktionsausschusssitzung haben wir ein paar interessante Aspekte zu Balkonkraftwerken angesprochen, an denen ich Sie teilhaben lassen möchte.

Zwecks Klimaschutz und Ersparnis von Stromkosten dürfen Sie bis zu 800 W in das Netz Ihrer Wohnung einspeisen. Die Regierung fördert das alles sogar durch Änderungen in altehrwürdigen Gesetzestexten, nämlich § 554 BGB und § 20 WEG. Wir Juristen werden dadurch in nächster Zeit interessante Fragen beantworten müssen. Wer haftet auf Ersatz eines Autos oder eines Kinderwagens, auf den ein nicht sturmsicher montiertes Modul mit gut 20 kg Gewicht gefallen ist? Wer haftet für einen Brand, wenn die Einspeisung zu viel für das Stromnetz in der Wohnung war, weil der Mieter sich illegal zwei Anlagen gönnt und diese im Marktstammdatenregister gar nicht erst anmeldet? Wie sieht die Situation aus, wenn der Mieter sich legal verhält und es trotzdem kracht oder brennt? Welche Versicherung ist dann zuständig und kann man sich auf die Leistung verlassen? Wie hoch darf die Sicherheit sein, von der der Vermieter seine Zustimmung abhängig machen kann?

Damit ich mitreden kann, habe ich mir auch eine solche Anlage angeschafft, diese aber in den Garten gestellt, damit sie nicht herunterfallen kann. Kleiner Einschub für Stammleser: Da die Heinkelstraße jetzt Kranichstraße heißt, gab es bei der Anlieferung Probleme, denn der Spediteur fand die neu benannte Straße nicht. Gipfel der Umbenennungsauswirkungen war kürzlich die Sperrung meiner Kreditkarte auf Veranlassung von eBay, weil meine Bank dorthin meine alte Anschrift gemeldet hatte. Hin und wieder werde ich wegen des neuen Straßennamens darauf angesprochen, dass die Lufthansa auch etwas mit Nazis zu tun gehabt habe. Aber dann tröste ich damit, dass es Kraniche schon sehr viel länger als die Lufthansa gibt.

Aber zurück zum Thema: Es gibt Argumente für und gegen Balkonkraftwerke und ihre großen Geschwister, die Photovoltaikanlagen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, bleiben Sie bitte legal. Wenn jeder wahllos Balkonkraftwerke installiert ohne sie anzumelden, brechen bald nicht nur unsere Brücken, sondern auch unsere Stromnetze zusammen. Wer sich trotzdem darum nicht kümmern will, sollte sich erkundigen, was ein „always positive Zähler“ ist und was der bewirkt.

Mit allen positiven Wünschen grüßt Sie

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Der untertägige Abbau von Kohle ist im Saarland Geschichte. Das zuletzt betriebene Bergwerk in Ensdorf ist dicht.  Auch sind die bergbaubedingten Schäden zum größten Teil reguliert. Viele Grundstückseigentümer ließen sich im Rahmen von Schlussregulierungen für Beeinträchtigungen aus den zurückliegenden Aktivitäten der RAG abfinden. Die Akten sind weitgehend geschlossen. Auch diejenigen, die den Bergschadensverzicht zum Gegenstand haben.

Wie kam es zu diesen Maßnahmen?
Wir wissen es aus unseren Regulierungsaktivitäten. Verzichteten Grundstückseigentümer auf Entschädigung für bergbauliche Einwirkungen.

- sowohl für die Vergangenheit (wie bei der Schlussregulierung)
- als auch für die Zukunft (anders als bei der Schlussregulierung)

Der Bergschadensverzicht wird als Belastung in Abteilung II im Grundbuch eingetragen. Die Schlussregulierung nicht. Obwohl die Fälle ad acta gelegt wurden, treten immer wieder Fragen rund um den BEV auf.

A möchte für sich und seine Familie ein Eigenheim erwerben. Ihm wird über einen Makler ein Objekt in Friedrichsthal angeboten. Einem Gebiet, das von dem untertägigen Kohleabbau der damaligen Saarbergwerke AG tangiert wurde. Das aufstehende Gebäude weist aktuell keine bergbaubedingten Schäden auf. Sollten solche jeweils aufgetreten sein, sind sie repariert. Was Probleme macht ist die Tatsache, dass für die Liegenschaft ein BEV im Grundbuch eingetragen ist.  Angeboten wird das Hausgrundstück für 285.000,00 €.   Da A einen Kaufpreis in dieser Höhe aus eigenen Mitteln nicht stemmen kann, muss er finanzieren. Und da zieren sich die angesprochenen Kreditinstitute. Die Spanne reicht von Ablehnung einer Kreditvergabe überhaupt bis Finanzierung zu überhöhten Zinsen.

Fünf Fragen

A wandte sich an uns mit folgenden Fragen:

1. Warum wurde der Bergschadensverzicht eingetragen?

Antwort: Aus den Unterlagen im Grundbuch kann die Kausalität nicht nachvollzogen werden. Aus unseren Erfahrungen wurden Grundstücke mit einem BEV belastet, die der früheren Saarbergwerke AG gehörten und dann mit Abschlag an Dritte verkauft wurden. Wir gehen davon aus, dass dies in unserem Falle zutrifft.

2. Hat der Grundstückseigentümer gegenüber dem Berechtigten einen Anspruch auf Löschung gegen Rückzahlung des unter Ziffer 1 erwähnten Abschlages?

Antwort: Nein. Versuche, das frühere Geschehen rückgängig zu machen, scheiterten. Die heutige RAG lässt sich auf einen solchen Handel nicht ein.

3. Liegt der Kaufpreis, der mit 285.000,00 € diskutiert wird, angemessen?

Antwort: Die Existenz eines Bergschadensverzichtes führt zu einer nicht unerheblichen Wertminderung der Liegenschaft. Erfahrungsgemäß cirka 40 %. Wenn dieser Abschlag nicht berücksichtigt ist, dürfte der geforderte Kaufpreis für das Objekt überteuert sein.  Das muss A prüfen.

4. Bestehen aus technischer Sicht Bedenken bei Erwerb des in Friedrichsthal gelegenen Grundstückes?

Antwort: Nach unserer Meinung nicht. Da der Abbau mehrere Jahrzehnte zurückliegt, ist der Berg längst zur Ruhe gekommen. Es wurden keine Senkungen mehr gemessen. Treten heute Risse an dem Gebäude auf, haben diese andere Ursachen. Keine Bergsenkungen. Und für die Zukunft. Die Zeichen stehen auf Dekarbonisierung. Es wird in Zukunft im Saarland keinen untertägigen Kohleabbau mehr geben. Entstehende Schäden durch steigendes Grubenwasser werden reguliert. Ihm steht der BEV nicht entgegen.

5. Sollte A einen Kauf in Erwägung ziehen?

Antwort: Wir meinen ja, wenn unter Berücksichtigung des rechtlichen Mangels der Kaufpreis stimmt. Er bekäme für den geminderten Preis ein Objekt ohne Sachmangel. Er sollte jedoch bedenken, dass bei einem späteren Verkauf die hier diskutierte Problematik wieder präsent sein wird. Auch ein künftiger Erwerber wird die zuvor formulierten Fragen stellen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
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Der Verkauf von Wärmepumpen ist in den vergangenen Monaten stark zurückgegangen. Laut Wirtschaftsminister Robert Habeck liegt die Ursache darin, dass die Wärmepumpe in den vergangenen Monaten schlechtgeredet wurde. Hohe Preise für die Geräte, ausgebuchte Handwerker und fehlende kommunale Wärmeplanungen erwähnt er als Gründe für den Nachfragerückgang hingegen nicht.

Auch die Zahl der Modernisierungen von Wohngebäuden dürfte demnächst zurückgehen. Denn die Bundesregierung hat ihr Versprechen, die energetische Modernisierung sozial abzufedern, bereits wieder gebrochen: Im Sommer kürzte sie die Förderung der individuellen Sanierungsfahrpläne (iSFP) von 80 auf 50 Prozent (mehr dazu lesen Sie auf Seite 230 unseres Mitgliedermagazins Oktober 2024). Das ist eine erhebliche Streichung, denn diese sehr hilfreichen Fahrpläne kosten schon für ein Einfamilienhaus bis zu 3.000 Euro.

Ursächlich dürfte gewesen sein, dass die Zahl der Förderanträge massiv gestiegen ist, weil viele Eigentümer die Modernisierung ihrer Gebäude zu Recht gut planen wollen. Durch diese Kürzung stellt Minister Habeck Eigentümern schon beim ersten Schritt zur Modernisierung ein Bein. Das ist weder gut für Eigentümer noch fürs Klima. Aber auch für eine rückläufi ge Zahl von Modernisierungen wird der Wirtschaftsminister demnächst sicherlich eine Erklärung haben. Ob er seine Politik als Ursache erkennt, bleibt abzuwarten. Schuld haben derzeit offenbar nur alle anderen.

Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland
Foto: Jens Oellermann

Unzumutbare Belastungen für Vermieter und Mieter

Die neuen Regelungen der EU-Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) zielen darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen von Gebäuden drastisch zu reduzieren. Die Mitgliedstaaten müssen diese Regelungen in nationales Recht einbinden, was erhebliche Auswirkungen auf private Vermieter in Deutschland haben wird. Eine aktuelle Studie von Haus & Grund untersucht die gesamtgesellschaftlichen Kosten für die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter in Deutschland auf zwei verschiedene mögliche Zielstandards. Im Ergebnis stellt die EPBD-Reform sowohl Vermieter als auch Mieter vor enorme Herausforderungen. Insbesondere in strukturschwachen Regionen mit hohen Leerstandsquoten und niedrigen Mietniveaus sind die finanziellen Belastungen für viele private Vermieter kaum tragbar. 

Die Studie zeigt, dass die Modernisierung des Mehrfamilienhausbestandes privater Vermieter auf den Energieeffizienzhausstandard 55 (EH 55) bis 2045 Investitionen in Höhe von etwa 393 Milliarden Euro erfordern würde. Dies entspricht jährlichen Kosten von rund 18,7 Milliarden Euro. Für den EH-115-Standard wären immer noch erhebliche Ausgaben von etwa 215 Milliarden Euro notwendig, was etwa 10,2 Milliarden Euro pro Jahr entspricht. Für Vermieter bedeutet die Umsetzung der energetischen Modernisierungen also immense finanzielle Aufwendungen.

Kaltmieterhöhungen und eingesparte Energiekosten
Um diese Maßnahmen zu leisten, müssen die privaten Vermieter einen Teil der Investitionskosten über Mietpreissteigerungen refinanzieren. Für den EH-55-Standard würden sich die Kaltmieterhöhungen insgesamt auf etwa 188 Milliarden Euro belaufen. Im Vergleich dazu würden die Mietsteigerungen für den EH-115-Standard bei etwa 103 Milliarden Euro liegen. Den Mietsteigerungen stehen jedoch nur begrenzte Einsparungen bei den Energiekosten gegenüber, wodurch die finanziellen Belastungen für die Mieter steigen würden. Zusätzlich sind viele Vermieter in strukturschwachen Regionen nicht in der Lage, solche Mieterhöhungen durchzusetzen, was die Refinanzierung der Investitionen erheblich erschwert.

Wirtschaftliche Untragbarkeit für Mieter und Vermieter
Die Studie zeigt, dass die Kostenersparnisse durch höhere energetische Standards die erforderlichen Mietpreissteigerungen nicht kompensieren können. Bei einer Modernisierung auf den EH-55-Standard ergeben sich für Mieter zusätzliche Kosten in Höhe von etwa 113 Milliarden Euro, was ungefähr 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat entspricht. Für den EH-115-Standard betragen die Zusatzkosten etwa 58 Milliarden Euro oder monatlich 60 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch für Vermieter sind diese Investitionen oft untragbar, insbesondere in Gebieten mit niedrigen Mieten und hohem Leerstand. Hier können die finanziellen Belastungen nicht durch Mieteinnahmen gedeckt werden, was zu einem erheblichen wirtschaftlichen Risiko führt. 

Finanzielle Unterstützung und realistische Zielstandards
Es ist unerlässlich, dass die Bundesregierung künftig realistische und machbare Zielstandards festlegt, die sowohl die technischen Möglichkeiten als auch die finanziellen Belastungen für Vermieter und Mieter berücksichtigen. Staatliche Fördermaßnahmen und Unterstützung sind notwendig, um die finanziellen Lasten zu mindern und die Akzeptanz der Maßnahmen zu erhöhen.

Jakob Grimm

Der Traum von der eigenen Immobilie – für viele Menschen ist er das Ziel jahrzehntelangen Sparens und gleichzeitig respekteinflößend: Von der Suche über die Finanzierung bis hin zu einer möglichen Vermietung gibt es viele Hürden beim Erwerb und der Verwaltung einer Immobilie. Sogenannte Rundum-Sorglos-Pakete beim Immobilienkauf erfreuen sich daher großer Beliebtheit, versprechen sie doch vom Kauf über die Kreditvermittlung bis hin zur Mietersuche eine stressfreie Abwicklung, bei der alles aus einer Hand kommt. Doch wie so oft steckt der Teufel im Detail. Ein Skandal um den Immobilien-Influencer Immo Tommy zeigt die Schattenseite, die die vermeintliche Bequemlichkeit haben kann.

Immo Tommy, bürgerlich Tomislav Primorac, ist ein sogenannter Immobilien-Influencer. Auf seinem Instagram-Kanal mit rund 850.000 Followern verspricht er ihnen, dass auch sie – genauso wie er selbst – in wenigen Schritten zum erfolgreichen Immobilienbesitzer werden können. Sein Konzept: die Vermittlung von Immobilienangeboten mit guter Vermietbarkeit und Finanzierungsmöglichkeiten, die auf die eigene individuelle Situation abgestimmt sind. Was nach einer perfekten Lösung für unerfahrene Käufer klingt, entpuppte sich laut Recherchen des Spiegel und NDR jedoch zumindest für einige offenbar als finanzieller Albtraum. Immo Tommy wurde vorgeworfen, seinen Kunden überteuerte Immobilien mit undurchsichtigen Finanzierungsmodellen und hohen versteckten Provisionen angeboten und verkauft zu haben. Mittlerweile überprüft die Stuttgarter Staatsanwaltschaft die Vorwürfe.

Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Geschädigte?
Für die Betroffenen stellt sich nun die Frage: Welche Handhabe haben sie? Die rechtliche Ausgangslage ist komplex, und die Erfolgsaussichten hängen stark vom Einzelfall ab. Eine Möglichkeit könnte die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung sein. Hierbei müssen die Käufer nachweisen, dass sie über wesentliche Eigenschaften der Immobilie getäuscht wurden. Eine solche Anfechtung kann allerdings nur innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss erfolgen und erfordert eine sorgfältige Dokumentation der getäuschten Umstände.

Darüber hinaus könnten Schadenersatzansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten oder fehlerhafter Beratung geltend gemacht werden. Allerdings ist die Beweisführung auch hier oft schwierig, insbesondere wenn Vereinbarungen mündlich getroffen wurden und somit Aussage gegen Aussage steht.

Wie können sich Käufer künftig schützen?
Grundsätzlich können solche Rundum-Sorglos-Pakete eine sinnvolle Option sein, wenn sie von seriösen Anbietern stammen und die einzelnen Dienstleistungen transparent und nachvollziehbar sind. Der Fall Immo Tommy macht jedoch deutlich, dass bei diesen vermeintlich komfortablen Komplettlösungen Vorsicht geboten ist. Es empfiehlt sich daher, sowohl die Angebote als auch die Anbieter selbst vor einem möglichen Vertragsabschluss gründlich zu prüfen und das Prozedere auch vollständig zu verstehen. Ein guter Weg ist, sich vorab von einem unabhängigen Immobilienberater beraten zu lassen, der keine eigenen finanziellen Interessen am anstehenden Erwerb hat. Dieser kann unabhängige Gutachten über den Immobilienwert erstellen lassen. Für die Finanzierung sollte man sich ebenfalls Kreditangebote verschiedener unabhängiger Banken ansehen und prüfen, ob es vielleicht bessere Konditionen als die im Komplettpaket gebotenen gibt. Dasselbe gilt für weitere Dienstleistungen – auch hier kann es lukrativer sein, diese einzeln zu beauftragen. So behält man die Kontrolle und minimiert das Risiko, auf undurchsichtige Geschäftsmodelle hereinzufallen und sich nicht von der Bequemlichkeit eines Rundum-Sorglos-Pakets blenden zu lassen.

Astrid Zehbe

Wir sind für Sie NAH

Nachrichten von sinnflutartigen Regenfällen, Überschwemmungen, Erd- und
Schneelawinen, Erdbeben, Vulkanausbrüchen und orkanartigen Stürmen gab
es bisher eher aus außereuropäischen Ländern.
Geändert hat sich an diesen Naturkatastrophen nichts.
Außer, dass sie inzwischen immer häufiger vor unserer
Haustüre stattfinden.

Spätestens seit der Katastrophenüberflutung im Ahrtal ist das allen bewusst.
Auch den Bewohnern in Deutschland drohen Naturgefahren. Hierauf reagierte die
Assekuranz. Sie erweiterte ihr Angebot bei der Hausversicherung um den Baustein
der Elementarschadenversicherung.
Geschützt werden Grundstücke, Gebäude und Zubehör vor Schäden durch Natur-
gewalten. Wer sich gegen dieses Risiko versichert hat, kann längst nicht sicher sein, dass
er im Schadenfall etwas bekommt, wie sich aus dem nachstehend geschilderten Sachverhalt ergibt.

Herr D ist Eigentümer eines im Kreis Saarlouis gelegenen Hausanwesens.
Aus Furcht vor Schäden durch Naturkatastrophen an seinem Hab und Gut schloss
er mit seinem Hausversicherer H einen Versicherungsvertrag ab.

Versichertes Risiko. Schutz von Gebäuden und Zubehör vor Schäden durch Naturgewalten.

An Pfingsten 2024 regnete es sintflutartig. Es kam zu Überschwemmungen, Wassermassen
beschädigten das Wohngebäude sowie Zubehör im Hause.
D meldete die Schäden. Der Versicherer H meldete sich prompt.
Öffentlich verbreitete H die Nachricht, schnell und unbürokratisch zu regulieren.

Eine Maßnahme, die sich angesichts der Vielzahl der Schäden und der Intensität
der Beeinträchtigungen anbot. Versicherer H bediente sich den Diensten eines
Regulierungsbeauftragten. Bei D erschien Herr Dipl. Ing. S,
der bei einer Versicherung in NRW beschäftigt ist.
Zusammen mit D nahm er das Haus und Zubehör in Augenschein.

Er fand gravierende Schäden vor. Und erkannte diese als Elementarschäden an.
Er fand offenbar, dass es ein großer Aufwand bedeuten würde, die Schäden der
Höhe nach zu beziffern. Es könnten Monate vergehen bis nach Einholung von
Kostenvorschlägen eine Schadenssumme angeboten werden könne.
Und entsprechend lang würde es dauern, um mit Reparaturen zu beginnen.

Weiter gab der Regulierungsbeauftragte zu bedenken, dass es wegen weiterer
Elementarschäden im Saarland es kompliziert werden dürfte, geeignete Hand-
werker zeitnah zu engagieren. Die Frage des Regulierungsbeauftragten ob D
die Reparaturen selbst organisieren könne, bejahte dieser.

Daraufhin unterbreitete der Regulierungsbeauftragte im Namen der Versicherung
ein Vergleichs- und Abfindungsangebot nachstehenden Inhalts:

• für Schäden am Gebäude 30.000,- €
• für Schäden am Zubehör   1.000,- €

Der Hausversicherer H meldete sich bei seinem Versicherungsnehmer D mit zwei
Schreiben vom 06.06.24. Bestätigt wurde der Abschluss eines Vergleichs- und
Abfindungsvertrages mit dem oben zitierten Inhalt. Kundgetan wurde auch,
dass die akzeptierten 31.000 € bereits auf das vom VN angegebene Konto
überwiesen seien.

Erfreut über diese Nachricht, begann D damit, in Eigenregie die Schäden am
Gebäude zu beseitigen. Als D nach Ablauf von zwei Wochen keinen
Zahlungseingang feststellen konnte, wandte er sich an den Hausversicherer.
Dort erhielt er eine telefonische Auskunft des Inhalts, Geld gebe es nicht.

Man habe sich geirrt. Eine schriftliche Begründung für diesen Kurswechsel fehlt.
Welche Erkenntnisse können wir aus dem zuvor geschilderten Sachverhalt gewinnen?

Wer für sein Gebäude eine Elemtarschadensversicherung abgeschlossen hat und im
Schadensfall eine Deckungszusage bekam, kann sich nicht sicher sein, dass er auch
etwas bekommt. Der Fall wird nunmehr vor den Landgericht Saarbrücken verhandelt.

D ist bei der Versicherung H nicht nur gegen Schäden an Grund und Boden versichert.
Er unterhält bei dieser Gruppe eine Rechtschutzversicherung.
Und diese hat dem D für den Rechtsstreit Deckungszusage erteilt.
Und diese nicht nachträglich kassiert.
Sie übernimmt sämtliche Verfahrenskosten.
Bei einem Streitwert von 31.000 € eine Menge Geld.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

POSITIV DENKEN

Liebe Leserinnen und Leser, da es in den vergangenen Wochen und Monaten so viele negative Ereignisse und Entwicklungen gab, habe ich mir vorgenommen, etwas Positives zu schreiben. Deshalb erzähle ich Ihnen kurz von einem ungeliebten Mieter, der seit Monaten nervt, weil er Mängel geltend macht, die gar nicht vorhanden sind und Besucher empfängt, die mit ihrem Lärm das ganze Haus aufwecken. Als negative Krönung seines Fehlverhaltens stellte dieser Mieter nun auch noch die Mietzahlungen ein. Das hat den positiven Effekt, dass der Vermieter sich jetzt auf den Auszug des Mieters freuen darf, denn dem Mieter kann nun wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden und positive Folge der Beendigung eines Mietverhältnisses ist regelmäßig der Auszug des Mieters. Wenn es etwas länger dauert, heißt es positiv denken, denn Vorfreude soll bekanntlich die schönste Freude sein.

Oft ist es schwierig, in solchen Situationen positiv zu denken, denn es ist oft ein steiniger Weg, bis man den ungeliebten Mieter wirklich losgeworden ist. Oft hofft man noch auf Besserung und lässt sich vertrösten, um dann festzustellen, dass sich der wirtschaftliche Schaden dadurch nur vergrößert hat. Trotzdem hilft selbst dann der Ausblick auf das positive Ende, also auf den Auszug des Mieters.

Positiv an einem Magazin ist, das man es nicht wie ein Buch von vorne nach hinten lesen braucht, um alles zu verstehen. Man kann gefahrlos in der Mitte einsteigen und die vorhergehenden Seiten später lesen. Deshalb werfen Sie doch gleich am Anfang einen Blick auf Seite 217. Dort gibt es ein Bild mit Essen zu sehen. Das hat ganz viel mit Haus & Grund Saarland zu tun, denn dort geht es um eine gesellige Zusammenkunft, die positiver Ausfluss der Mitgliedschaft in einem Ortsverein von Haus & Grund Saarland ist. Es ist bundesweit nicht selbstverständlich, dass ein Haus & Grund-Verein solche Aktivitäten bietet. Auch deshalb möchte ich Sie ermutigen, sich in Ihrem Verein zu engagieren, denn auch bei Haus & Grund Saarland gilt der bekannte saarländische Spruch, der übersetzt mit „Hauptsache gut gegessen“ beginnt und mit einer Aussage zu schnellem Schaffen endet. Andere Bundesländer beneiden uns darum. Außerdem lässt sich nach gutem Essen auch positiv denken. Schlussendlich kann ich damit sogar ein Editorial positiv befüllen.

Mit allen positiven Wünschen grüßt Sie daher

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Unbestritten ist die Tatsache, dass viele Menschen gerne Geistergeschichten hören. Sie gruseln sich gerne. Aber nicht jeder macht diesbezüglich positive Erfahrungen, wie nachstehender Fall zeigt.

Im Mittelpunkt unserer Geschichte steht ein Einfamilienhaus. Über 100 Jahre alt. Es befindet sich laut Mietspiegel in einer guten Wohnlage von Saarbrücken. Eigentümer sind zwei Geschwister, die das Objekt geerbt haben. Es war im ersten Halbjahr 2024 nicht bewohnt.Um die Immobilie einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zuzuführen, entschlossen sich die Eigentümer, das Haus zu vermieten.

Zu nachstehenden Konditionen:

- Kaltmiete                                                          2.000,00 €

- Nebenkostenvorauszahlung                                  220,00 €

- Kaution zwei Bruttomieten 2 x 2.220,00 €            4.440,00 €

Die Eigentümer beauftragten eine Maklerfirma damit, das Objekt am Markt zur Vermietung anzubieten. Die Aktivitäten waren von Erfolg gekrönt. Am 21.05.2024 wurde ein Mietvertrag mit einem Paar abgeschlossen. Als Mietbeginn war 01.06.2024 vereinbart. Die Mieter erhielten die zum Objekt gehörenden Schlüssel und nahmen es in Besitz.

Sie zahlten:

- die Miete Juni 2024 in Höhe                              2.220,00 €

- Anteil auf die Kaution                                       2.000,00 €

- für Heizöl, das sich bei Mietbeginn im Tank

  befand                                                              850,00 €

Insgesamt also:                                                5.070,00 € 

Gerade einmal  14 Tage nach Mietbeginn meldeten sich die Mieter bei einem der Vermieter. Und zwar mit nachstehendem Sachverhalt: Ein Nachbar hätte ihnen erzählt, dass vor 23 Jahren es im angemieteten Hause zu einer schweren Straftat gekommen sei. Im Zusammenhang mit einem Wohnungseinbruch sei der damalige Bewohner einem Tötungsdelikt zum Opfer gefallen. Der Vermieter musste sich den Vorwurf anhören, er habe bei Mietbeginn diese Tatsache verschwiegen. Sie - die Mieter - weigerten sich, weiterhin in dem angemieteten Haus zu wohnen.Die sofortige Rückgängigmachung des Mietvertrages:

- Rückzahlung der Juni-Miete, des Kautionsanteiles sowie den Kaufpreis für Öl in

  Höhe von insgesamt                                          5.070,00 €.

- Kosten für Umzug in eine andere Wohnung.

Die Vermieter wandten sich an uns mit der Frage, ob das Verlangen ihrer Mieter gerechtfertigt sei. Dies ist zu verneinen. An eine sofortige Beendigung des Dauerschuldverhältnisses, Rückabwicklung getätigter Zahlungen sowie Schadensersatz ist nur zu denken, wenn das angesprochene Ereignis einen Mangel der Mietsache darstellen würde. Dies ist offensichtlich nicht der Fall.

Das Unglück vor 23 Jahren ist mit der Beschaffenheit des Hauses nicht in Verbindung zu bringen. Es hat sich lediglich dort ereignet. Ist jemand abergläubig und fürchtet er sich vor einem Fluch des Objektes, so können wir keine relevanten Mängel erkennen. Die Vermieter hatten keine Berechtigung, den Mietern von der Jahrzehnte zurückliegenden Straftat zu berichten. Ebenso wenig von einem tragischen Ereignis aus der Zeit des zweiten Weltkrieges das sich nicht weit vom Mietobjekt ereignete. Bei einem Fliegerangriff auf eine Flakstellung wurde die gesamte Mannschaft ausgelöscht. Darunter auch mehrere Schüler, die dort als Flakhelfer dienten. Eine Gedenktafel erinnert an diese Katastrophe. Subjektive Befindlichkeiten und nicht erklärbare Ängste vor okkulten Mächten, bleiben bei der Eingehung und Abwicklung von Mietverhältnissen außen vor.

Der geschilderte Fall wurde durch einen Vergleich erledigt.

- Das Mietverhältnis wurde zum 15.08.2024 beendet.
- Die Vermieter behalten die Zahlungen, die sie bekommen haben.
- Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses endet für die Mieter am 15.08.2024.

Die Furcht vor dem Geist, das Gruseln im Zusammenhang mit dem Tötungsdelikt kam alle Beteiligten teuer zu stehen.

- Die Vermieter haben an den Makler eine Courtage in Höhe von 4.000,00 € für einen Vertrag bezahlt, der gerade mal 2,5 Monate lief.
- Die Mieter waren um die oben errechneten 5.070,00 € ärmer. Für einen Vertrag, den sie nicht mehr wollten.

Und das alles aus Gründen, die rational nicht nachvollziehbar sind.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
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Der nächste Fragebogen im WohnKlima-Panel ist online – und Ihre Stimme zählt. Diese Umfrage ist ein wichtiger Schritt, um zu ergründen, vor welchen finanziellen Herausforderungen private Vermieter bei der energetischen Modernisierung ihres Gebäudebestandes stehen. 

Privatpersonen bilden das Rückgrat des deutschen Wohnungsmarktes. Fast zwei Drittel aller Mietwohnungen werden von privaten Vermietern zur Verfügung gestellt. Trotz der dominierenden Stellung, die dieser Vermietertyp in der Wohnungswirtschaft einnimmt, kommen die Bedürfnisse privater Vermieter aufgrund der großen Heterogenität der Einzeleigentümer in der politischen Debatte oft zu kurz. Das liegt nicht zuletzt daran, dass politische Forderungen in der Regel mit Daten und Fakten unterfüttert werden müssen. Während privatwirtschaftliche sowie kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften umfangreiche Bestandsdaten zur Verfügung stellen können, ist die Datenlage bei privaten Vermietern mangelhaft.

Warum Ihre Teilnahme so wichtig ist
Das FEIRE-Projekt, an dem Haus & Grund zusammen mit der Humboldt-Universität zu Berlin und dem Mercator Research Institute arbeitet, hat sich auf die Fahne geschrieben, belastbare Zahlen zu privaten Vermietern zu sammeln. Aus diesen Daten werden anschließend faktenbasierte politische Handlungsempfehlungen abgeleitet. In dem neuen Fragebogen sammeln wir daher Informationen zum Immobilien- und Wohnungsbestand der Vermieter. Die Umfrage beleuchtet außerdem Themen rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien sowie Modernisierungsinvestitionen der Vermieter. Zudem werden zu konkreten Objekten spezifische Merkmale wie beispielsweise das Baujahr, die Lage, die Heizungsart sowie die Energieträger abgefragt. Die gesammelten Daten helfen uns dabei, ein klareres Bild der Vermieter im Panel zu erhalten und künftige Befragungen zu konkreten Modernisierungshemmnissen zu entwickeln.

Umfrage-Tool liefert Grundlage für politische Argumentation
Das WohnKlima-Panel, entstanden im Rahmen des FEIRE-Projekts, ist ein Umfrage-Tool, das unter der Flagge von Haus & Grund läuft. Bei diesem Panel handelt es sich um eine Online-Plattform, auf der sich Teilnehmer kostenlos registrieren können. Die registrierten Teilnehmer bilden eine Datenbank, aus der wir Zielgruppen für Umfragen zu verschiedenen Themen bilden können. Die ausgewerteten Umfrageergebnisse liefern dann die Grundlage für unsere politische Argumentation. Da ein vergleichbares Panel in Deutschland bisher noch nicht existiert, kann der gesamte Verband davon profitieren.

Sie sind schon im Panel registriert? Dann melden Sie sich unter hausund.co/panel1 an und starten die Umfrage. Wenn Sie noch kein Panelist sind, dann registrieren Sie sich jetzt, unterstützen Sie die Wissenschaft und gestalten Sie Politik aktiv mit. Und mit etwas Glück können Sie attraktive Preise bei unseren Verlosungen gewinnen.

Der richtige Weg? Ist frei!

Die Anhörung zur Einführung von Online-Eigentümerversammlungen im Deutschen Bundestag ist schon einige Monate her. Üblicherweise werden Gesetze nach der Anhörung innerhalb derselben Woche vom Deutschen Bundestag verabschiedet. Nach langen Diskussionen wurde es letztendlich in der letzten Sitzungswoche vor der Sommerpause beschlossen.

Rein virtuelle Eigentümerversammlungen können künftig durchgeführt werden, wenn sie mit einer Mehrheit von drei Viertel der anwesenden Stimmen in einer real durchgeführten Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Ob dies die richtige Lösung ist, war im Bundestag bis zuletzt umstritten. Und auch bei Haus & Grund haben wir lange darüber debattiert. Denn die Möglichkeit zur Online-Teilnahme aus einer anderen Stadt ist des Einen Vorteil – und des Anderen Nachteil, zum Beispiel für Eigentümer, die ungeübt im Umgang mit Online-Medien sind. Mehr Informationen dazu finden Sie auf Seite 8 des Mitgliedermagazins.

Welches ist der richtige Weg? Dies fragen wir uns häufig und bitten daher auch um Ihre Meinung!

Beantworten Sie unsere Frage des Monats und registrieren Sie sich jetzt für unser WohnKlima-Panel. Indem Sie uns Ihre Meinung mitteilen, unterstützen Sie uns dabei, gezielte Lösungsansätze zu erarbeiten. Helfen Sie dabei, die Wohnungspolitik zu verbessern, und sichern Sie sich die Chance auf viele tolle Gewinne!

Dr. Kai H. Wanrecke
Präsident von Haus & Grund Deutschland

Sie sind schon im Panel registriert?  Dann melden Sie sich unter hausund.co/panel1 an und starten die Umfrage. Wenn Sie noch kein Panelist sind, dann registrieren Sie sich jetzt, unterstützen Sie die Wissenschaft und gestalten Sie Politik aktiv mit. Und mit etwas Glück können Sie attraktive Preise bei unseren Verlosungen gewinnen.

BÜROKRATIE DURCH DIGITALISIERUNG 

Liebe Leserinnen und Leser,

angeblich soll uns die Digitalisierung helfen, Bürokratie abzubauen.
Tatsächlich gibt es in meinem Büro weniger Papier, seit ich den
elektronischen Rechtsverkehr und die Spracherkennung nutze. Mit
Sprach-Erkennungsfehlern belustige ich die Leser. Meine Unterschrift
wird digital durch eine PIN ersetzt. Dadurch sind ein paar Ziffern
auf meiner Tastatur inzwischen abgenutzt und kaum noch erkennbar.
Außer diesen Nebeneffekten bewirkt die Digitalisierung an
vielen Stellen eine Zunahme von Bürokratie, weil vorgegebene Abläufe
nicht zu Ende gedacht sind. Leider beruht diese digitale Bürokratisierung
aber auf gesetzlichen Vorgaben, die wir nicht ignorieren können.
Ein Anwalt, der seinem Mandanten helfen will, muss sich damit beschäftigen.

Beispielsweise ist seit einiger Zeit die Zwangsvollstreckung digitalisiert.
Früher wurde der Gerichtsvollzieher von mir schriftlich unter
Beifügung des Titels beauftragt und legte los. Heute erhält er zuerst
ein vorschriftsmäßig ausgefülltes digitales Formblatt. Nach Eingang
und Erfassung der Daten teilt er mir ein Aktenzeichen mit. Dann
schicke ich ihm den Titel per Post. Dadurch haben wir beide mehr
Aufwand als vorher. Mehraufwand verursachte kürzlich auch ein
Vollstreckungsgericht, indem es rügte, dass in einem digital versendeten
Formblatt Zahlen fehlten. Obwohl die Zahlen in einem beigefügten
digitalen Schreiben verständlich enthalten waren, mussten wir
sie unverändert in das Formblatt übertragen, da sonst die beantragte
Pfändung nicht erfolgt wäre.

Viele von Ihnen werden sich erinnern, dass wir ähnliche Vorgaben für
unsere Grundsteuererklärungen hatten. Ich sorge mich, dass man
sich an so etwas gewöhnt. Oder hätten Sie gedacht, dass das Mahngericht
unsere digital eingereichten Schriftsätze ausdruckt und per Post
an das Streitgericht sendet, weil es keinen geregelten digitalen Weg
zur Weiterleitung gibt? Warum werden solche Systembremsen nicht
beseitigt?

An der Bürokratie hängen auch Menschenleben. Man sagt, es könnte
Jahrzehnte dauern, bis das Ahrtal durch Rückhaltebecken vor neuen
Katastrophen geschützt werden kann, weil Genehmigungsverfahren
in Deutschland so lange dauern. Dazu fehlen mir die Worte. Oder
fehlt hier nur das passende digitale Formblatt für Verbesserungsvorschläge?
Lassen Sie uns zuversichtlich bleiben.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

Wir sind für Sie NAH

Nachrichten von sinnflutartigen Regenfällen, Überschwemmungen, Erd- und
Schneelawinen, Erdbeben, Vulkanausbrüchen und orkanartigen Stürmen gab
es bisher eher aus außereuropäischen Ländern.
Geändert hat sich an diesen Naturkatastrophen nichts.
Außer, dass sie inzwischen immer häufiger vor unserer
Haustüre stattfinden.

Spätestens seit der Katastrophenüberflutung im Ahrtal ist das allen bewusst.
Auch den Bewohnern in Deutschland drohen Naturgefahren. Hierauf reagierte die
Assekuranz. Sie erweiterte ihr Angebot bei der Hausversicherung um den Baustein
der Elementarschadenversicherung.
Geschützt werden Grundstücke, Gebäude und Zubehör vor Schäden durch Natur-
gewalten. Wer sich gegen dieses Risiko versichert hat, kann längst nicht sicher sein, dass
er im Schadenfall etwas bekommt, wie sich aus dem nachstehend geschilderten Sachverhalt ergibt.

Herr D ist Eigentümer eines im Kreis Saarlouis gelegenen Hausanwesens.
Aus Furcht vor Schäden durch Naturkatastrophen an seinem Hab und Gut schloss
er mit seinem Hausversicherer H einen Versicherungsvertrag ab.

Versichertes Risiko. Schutz von Gebäuden und Zubehör vor Schäden durch Naturgewalten.

An Pfingsten 2024 regnete es sintflutartig. Es kam zu Überschwemmungen, Wassermassen
beschädigten das Wohngebäude sowie Zubehör im Hause.
D meldete die Schäden. Der Versicherer H meldete sich prompt.
Öffentlich verbreitete H die Nachricht, schnell und unbürokratisch zu regulieren.

Eine Maßnahme, die sich angesichts der Vielzahl der Schäden und der Intensität
der Beeinträchtigungen anbot. Versicherer H bediente sich den Diensten eines
Regulierungsbeauftragten. Bei D erschien Herr Dipl. Ing. S,
der bei einer Versicherung in NRW beschäftigt ist.
Zusammen mit D nahm er das Haus und Zubehör in Augenschein.

Er fand gravierende Schäden vor. Und erkannte diese als Elementarschäden an.
Er fand offenbar, dass es ein großer Aufwand bedeuten würde, die Schäden der
Höhe nach zu beziffern. Es könnten Monate vergehen bis nach Einholung von
Kostenvorschlägen eine Schadenssumme angeboten werden könne.
Und entsprechend lang würde es dauern, um mit Reparaturen zu beginnen.

Weiter gab der Regulierungsbeauftragte zu bedenken, dass es wegen weiterer
Elementarschäden im Saarland es kompliziert werden dürfte, geeignete Hand-
werker zeitnah zu engagieren. Die Frage des Regulierungsbeauftragten ob D
die Reparaturen selbst organisieren könne, bejahte dieser.

Daraufhin unterbreitete der Regulierungsbeauftragte im Namen der Versicherung
ein Vergleichs- und Abfindungsangebot nachstehenden Inhalts:

• für Schäden am Gebäude 30.000,- €
• für Schäden am Zubehör   1.000,- €

Der Hausversicherer H meldete sich bei seinem Versicherungsnehmer D mit zwei
Schreiben vom 06.06.24. Bestätigt wurde der Abschluss eines Vergleichs- und
Abfindungsvertrages mit dem oben zitierten Inhalt. Kundgetan wurde auch,
dass die akzeptierten 31.000 € bereits auf das vom VN angegebene Konto
überwiesen seien.

Erfreut über diese Nachricht, begann D damit, in Eigenregie die Schäden am
Gebäude zu beseitigen. Als D nach Ablauf von zwei Wochen keinen
Zahlungseingang feststellen konnte, wandte er sich an den Hausversicherer.
Dort erhielt er eine telefonische Auskunft des Inhalts, Geld gebe es nicht.

Man habe sich geirrt. Eine schriftliche Begründung für diesen Kurswechsel fehlt.
Welche Erkenntnisse können wir aus dem zuvor geschilderten Sachverhalt gewinnen?

Wer für sein Gebäude eine Elemtarschadensversicherung abgeschlossen hat und im
Schadensfall eine Deckungszusage bekam, kann sich nicht sicher sein, dass er auch
etwas bekommt. Der Fall wird nunmehr vor den Landgericht Saarbrücken verhandelt.

D ist bei der Versicherung H nicht nur gegen Schäden an Grund und Boden versichert.
Er unterhält bei dieser Gruppe eine Rechtschutzversicherung.
Und diese hat dem D für den Rechtsstreit Deckungszusage erteilt.
Und diese nicht nachträglich kassiert.
Sie übernimmt sämtliche Verfahrenskosten.
Bei einem Streitwert von 31.000 € eine Menge Geld.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

INTERVIEW

Gestiegene Zinsen, hohe Materialkosten und Fachkräftemangel – die Baubranche steckt in einer Krise. Gleichzeitig fehlt es an Wohnraum. Im Interview erläutert Bundesjustizminister Marco Buschmann, wie Bauen wieder einfacher werden kann und was sich hinter dem Begriff „Gebäudetyp E“ verbirgt.

Nach einer Studie des Bauforschungsinstituts Arge sind die Baukosten in den vergangenen vier Jahren etwa in Großstädten um 42 Prozent gestiegen. Wie kann Bauen wieder bezahlbarer werden? 

Bund, Länder und Kommunen müssen hier zusammenwirken. Denn es gibt nicht das eine Wundermittel, um die Teuerungskrise beim Wohnungsbau in den Griff zu bekommen. Notwendig ist ein Bündel an Maßnahmen. Wo es möglich ist, da muss mehr Bauland ausgewiesen werden: Schließlich liegt es auch am knappen Grundstücksangebot, dass das Bauen so teuer ist. Bürokratieabbau ist ein weiterer Hebel: Es gibt zu viele Vorgaben in Deutschland und die Genehmigungs- und Gerichtsverfahren dauern zu lange; auch das sind unnötige Zeitfresser und Kostentreiber. Auch Förderprogramme sind in diesem Zusammenhang zu nennen. Sie können die Teuerung zumindest abfedern: Die Bundesregierung hat hierfür bereits umfangreiche Mittel in die Hand genommen. Aber gerade weil das Geld im Haushalt endlich ist, sollten wir noch stärker auf den Abbau von Bürokratie und Regulierung schauen. Wir müssen auch das private Bauvertragsrecht modernisieren – und es einfacher machen, sich beim Bau auf den Verzicht von Komfortstandards zu verständigen.

Ein Aspekt, der das Bauen verteuert, sind die zahlreichen DIN-Normen. Sie gelten beim Wohnungsbau fast automatisch als die anerkannten Regeln der Technik. Wie könnten die Vorschriften gelockert werden? 

Gutes Wohnen hängt nicht davon ab, dass jede einzelne der über 3.000 DIN-Normen für den Baubereich eingehalten wird. Das zeigen Altbauwohnungen: Viele Komfortnormen wie etwa Trittschalldämmung erfüllen sie selbst im renovierten Zustand oft nicht, sind aber trotzdem sehr begehrt. DIN-Normen werden allerdings weder vom Staat noch von der Politik gemacht. Wir können sie daher nicht einfach ändern. Allerdings können wir dafür sorgen, dass es rechtlich einfacher wird, von reinen Komfortnormen abzuweichen, ohne mit dem rechtlichen Risiko eines Mängelprozesses oder einer Mietminderung rechnen zu müssen. Kurz: Wir wollen es einfacher machen für die Beteiligten von Bauprojekten, rechtssicher zu vereinbaren, dass von DIN-Normen, die keine Sicherheitsaspekte betreffen, abgewichen wird. Der Weg dazu führt über eine Anpassung des Bauvertragsrechts.

Es liegt gerade viel Hoffnung im „Gebäudetyp E“. Was verbirgt sich genau dahinter und ist das nur ein Projekt oder sehen Sie darin ein Modell für die Fläche? 

Das Schlagwort vom „Gebäudetyp E“ steht nicht für eine bestimmte Bauweise oder einen bestimmten Gebäudetypus. Dahinter verbirgt sich vielmehr die Idee, dass es sinnvoll sein kann, beim Bauen auf Komfortstandards zu verzichten – um das Bauen einfacher zu machen und dadurch kostengünstiger. Schon heute ist es grundsätzlich möglich, Abweichungen von Komfortstandards zu vereinbaren. Praktiziert wird das aber nur selten. Es herrscht viel Rechtsunsicherheit. Wir wollen den Verzicht auf Komfortstandards erleichtern. Ich denke, diese Idee hat durchaus großes Potenzial. Denn aus der Bauwirtschaft höre ich oft, dass gerade auch die Komfortstandards Kostentreiber sind. Wohlgemerkt: Es geht dabei nicht um staatliche Vorgaben – es geht allein um nicht-staatliche Qualitätsstandards. Es geht deshalb auch nicht um zwingende Vorgaben für Gebäudesicherheit und Gesundheitsschutz. Außerdem ist klar: Ein Verzicht auf die Einhaltung von Standards kann immer nur dann rechtswirksam sein, wenn alle Vertragspartner dies wollen. Wir schaffen mehr Rechtssicherheit für mehr Wahlfreiheit.

Haus & Grund sieht einige Risiken für private Eigentümer und vermietende Privatpersonen bei einer Neueinführung des Gebäudetyps E. Insbesondere im Bereich des Schallschutzes und der Einhaltung anderer anerkannten Regeln der Technik bestehen große Streitpotenziale und Haftungsrisiken. Vermieter könnten mit Mietminderungen und hohen Nachbesserungskosten konfrontiert werden. Teilen Sie diese Befürchtungen und wie könnte dies verhindert werden?

Diese Sorge muss niemand haben. Denn das Mietrecht vermittelt keinen Anspruch darauf, dass jede anerkannte Regel der Technik eingehalten wird. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch darauf, dass ihm die Wohnung in einem Zustand überlassen wird, in dem sie sich zum vertragsgemäßen Gebrauch eignet. Der Vermieter muss also lediglich im Mietvertrag klar benennen, was er vermietet, so dass der Mieter im Bilde ist. Da kann man also etwa festhalten, dass die Trittschalldämmung geringer ist, als nach den aktuellen DIN-Normen vorgesehen. Verzichten die Parteien auf eine ausdrückliche Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache, dann ist der bei vergleichbaren Wohnungen „übliche Wohnstandard“ geschuldet. In vielen Fällen wird dieser gar nicht spürbar tangiert sein, wenn beim Bau von einzelnen anerkannten Regeln der Technik abgewichen wird. Wenn zum Beispiel im Badezimmer kein Fliesen- oder Vinylboden verlegt wird, sondern ein innovativer, ebenso wasserabweisender Belag, dann dürfte das den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigen.

Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Haus & Grund: Aussetzung der Vollziehung beantragen 

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben einen Versuch zur Rettung der vermutlich verfassungswidrigen neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell gestartet. Entgegen dem Gesetz können Eigentümer nun einen niedrigeren Wert nachweisen und geltend machen. „Es ist ein schöner, aber auch beunruhigender Erfolg, dass die Finanzbehörden entgegen dem Gesetz die Möglichkeit zur Berücksichtigung realistischer Grundstückswerte eröffnen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die koordinierten Ländererlasse. „Der damalige Finanzminister und heutige Bundeskanzler Olaf Scholz hat dies im Gesetz noch verweigert.“

Nach den ersten Entscheidungen des Bundesfinanzhofs in den Musterverfahren von Haus & Grund Deutschland und Steuerzahlerbund sehen sich die Finanzbehörden anscheinend zu diesem Schritt genötigt. Nach Auffassung von Haus & Grund ist dies jedoch kein Schritt zur Rettung des Bundesmodells der Grundsteuer, sondern das erste Indiz dafür, dass auch die Behörden diese Steuer für verfassungswidrig einstufen.

Eigentümer, die davon ausgehen, dass der festgestellte Grundstückswert den tatsächlichen Wert ihres Grundstückes um 40 % oder mehr übersteigt, sollten lauf Haus & Grund beim Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dafür müssen sie nur darlegen, warum der tatsächliche Wert niedriger ist als der von den Finanzämtern angenommene. In der Folge müssen bis zur Entscheidung in der Hauptsache keine Grundsteuern auf Grundlage des Bescheides bezahlt werden.

WER NICHT HÖREN WILL

Liebe Leserinnen und Leser, 

die Reaktion eines Lesers auf mein Editorial vom Juni hat mich besonders gefreut: Mein kleiner Wahlaufruf sei unangebracht, er werde sowieso nicht extreme Parteien wählen. Weil das leider nicht jeder so sieht, wird Haus & Grund auch weiterhin Wahlempfehlungen abgeben, denn wenn wir nicht darauf achten, wen wir wählen, werden wir als private Eigentümer schnell zu einer vom Aussterben bedrohten Spezies.

Deshalb können Sie ab Seite 175 lesen, dass viele Mieter für Sanierungen zum Klimaschutz nicht zahlen wollen und dabei von denjenigen Politikern gestützt werden, die eine Begrenzung von Mieten fordern. Wenn aber Sanierungen nicht mit höheren Mieten vergütet werden, dann finden sie nicht statt und das führt wieder zu Leerstand.

Im Rahmen unseres WohnKlima-Panels fragen wir daher auf Seite 174, was Sie davon halten, Wohnraum in leerstehenden Kaufhäusern zu schaffen. Auch im Saarland stehen riesige Immobilien ungenutzt herum und wir beklagen uns über fehlenden Wohnraum. Lösungen für solche Immobilien gibt es aber auch jenseits von Wohnraum-Nutzung. Innenstädte werden wohnenswerter, wenn dort Einrichtungen für Sport, Freizeit und Kultur geschaffen werden. Oder sogar Kitas, die uns fehlen, damit Fachkräfte dem Markt zur Verfügung stehen können statt Kinder betreuen zu müssen.

Das Stichwort Fachkräfte, besser Fachwissen, führt mich immer wieder zum nach wie vor aktuellen Thema Grundsteuer. So haben die Fachkräfte von Haus & Grund keine Kosten und Mühen gescheut, um mit Fachwissen aufzuzeigen, dass die Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell verfassungswidrig ist. Wir haben aufgezeigt, dass mit überschaubarem Aufwand auch im Saarland ein verfassungskonformes Modell geschaffen werden kann. Man hört aber nicht auf uns und deshalb hat nun der BFH einen ersten Fall zulasten der Finanzverwaltung entschieden. Wegen eines einfachen handwerklichen Fehlers des Gesetzgebers braucht ein Ehepaar aus Rheinland-Pfalz im kommenden Jahr wohl keine Grundsteuer zahlen. Weil unser Fachwissen nicht eingebunden wird, werden spätestens dann, wenn das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe irgendwann die Verfassungswidrigkeit feststellt, Fachkräfte mit der Erneuerung von Millionen Bescheiden gebunden werden. Wer nicht hören will, muss fühlen. Die damit verbundenen Kosten tragen wir aber letztlich alle.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Mitgliederzahlen im Saarland steigen weiter – Haus & Grund zählt jetzt über 15.000 Mitglieder – Goldene Ehrennadel für Hans-Joachim Hoffmann

Am 13. Juni fand die Generalversammlung von Haus & Grund Saarland statt. Vor zahlreichen Delegierten und Gästen begrüßte der Vorstandsvorsitzende Norbert Behle den Ehrengast Dr. Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland.
Stolz konnten der Vorsitzende und Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner verkünden, dass dem Verband nun mehr als 15.000 Mitglieder angehören und die Zahlen weiter steigen. Dank gebührt hierfür allen ehrenamtlich, haupt- und nebenberuflich tätigen Haus & Grundlern im Saarland.
Ebenso konnte sich Behle aber auch ein Dankesschön an die Politik nicht verkneifen, denn diese bewirkt einen erheblichen Zulauf mit fragwürdigen Maßnahmen wie dem vorschnellen Erlass des Heizungsgesetzes, verfassungsrechtlich bedenklichen Grundsteuerregelungen und immer neuen Versuchen zur Verschärfung der Mietgesetze und zur Steigerung von Wohnkosten.

Pflicht zur Elementarschadensversicherung?

Behle thematisierte u. a. die nach dem entsetzlichen Unwetter vor Pfingsten nun wieder diskutierte Pflicht zur Elementarschadensversicherung. Die damit verbundene Steigerung von Wohnkosten sei unnötig und solle vermieden werden. Wer sich versichern kann, soll das unbedingt tun und dabei auch die Hausratversicherung nicht vergessen. Die Einführung einer Versicherungspflicht lehnte er aber ab. Die Politik solle sich nicht dadurch ein Alibi verschaffen, sondern dringend notwendige Vorsorge gegen neuerliche Schäden vorantreiben. Auch das Unwetter vom 17. Mai zeige, dass nicht nur Hochwasser, sondern auch Rückstau aus unterdimensionierten oder defekten Kanälen und Erdrutsche zur akuten Gefahr werden. Auch einzelne Gebäudeeigentümer könnten die Vorsorge oft noch verbessern. Das beginne schon mit Rückstauklappen oder wasserdichten Kellerfenstern.

Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner informierte über die steigenden Mitgliedszahlen und gab den Delegierten hochinteressante Einblicke in die geänderte Heizkostenverordnung und zu den Änderungen und Auswirkungen im Telekommunikationsgesetz betreffend das Kabelfernsehen.

Seinen gewohnt rhetorisch authentischen Gastbeitrag konzentrierte Präsident Warnecke auf das Heizungsgesetz (vgl. seinen Kommentar auf Seite 172 dieses Magazins) und auf die BFH-Entscheidung Az. II B 78/23, mit der ein erster Bescheid nach dem Bundesmodell aufgehoben wurde (vgl. das Editorial in diesem Magazin). Nach seinem Vortrag entwickelte sich eine angeregte Diskussion, bei der die Delegierten von dem reichhaltigen Erfahrungsschatz des Präsidenten profitieren konnten.

Goldene Ehrennadel für Hans-Joachim Hoffmann

Höhepunkt des Abends war die Verleihung der Goldenen Ehrennadel des Zentralverbandes an Hans-Joachim Hoffmann durch den Präsidenten Dr. Warnecke (siehe auch Seite 188 unter Haus & Grund Saarbrücken). Hans-Joachim Hoffmann blickt auf mehr als 50 Jahre Tätigkeit im Verein Saarbrücken sowie auf langjährige Vorstandstätigkeit nicht nur als 1. Vorsitzender seines Vereins, sondern auch als Vorsitzender des Landesverbandes und als Mitglied des Bundesvorstandes zurück. Sowohl im Verein als auch im Verband ist er Ehrenvorsitzender auf Lebenszeit. Aufgrund seiner Verdienste und seines außergewöhnlichen Engagements auf 3 Ebenen wurde er nun auch von 3 Personen geehrt: Warnecke, Behle und Schwartner. Die ganz besondere Auszeichnung wurde ihm unter ehrlichem Dank und mit großem Applaus aller Anwesenden verliehen.

Haus & Grund Saarland

Der Entwurf des Heizungsgesetzes von Robert Habeck ist im Bundestag gescheitert und neu geschrieben worden. Sein Entwurf war weder praxistauglich, noch bezahlbar und ließ sich technisch nur teilweise umsetzen. Man könnte auch sagen: Der Gesetzentwurf war fehlerhaft.

Dass Robert Habeck diese Einschätzung nicht teilen würde, war abzusehen. Aber wie er sich bei einer Veranstaltung der Bundesregierung in Berlin vor wenigen Wochen zu seinem Gesetzentwurf äußerte, war dann doch überraschend: Der Entwurf sei nämlich nur ein Test gewesen, um festzustellen, wie weit die Bevölkerung beim Klimaschutz mitgehen würde. Dabei sei er wohl zu weit gegangen.

Demnach ist aus seiner Sicht nicht der Gesetzentwurf mangelhaft gewesen, sondern die Bevölkerung war schlicht nicht reif für seinen genialen Gesetzentwurf. Der Fehler liegt aus seiner Sicht nicht bei ihm, sondern allein bei den Bürgerinnen und Bürgern.

Auf mich wirkt diese Einschätzung abgehoben. Und sie macht eine weitere Fehleinschätzung von Robert Habeck sichtbar: Sein fehlerhaftes Verständnis von den Pflichten eines Ministers. In seinem Amtseid hat er geschworen, zum Wohle des Volkes zu arbeiten, nicht aber zu testen, wie sehr er die Bürgerinnen und Bürger gängeln kann. Und wenn es wirklich ein Test war, der offensichtlich beendet ist, dann kann es jetzt nur einen Schritt geben: Das Heizungsgesetz wird abgeschafft.

Kai H Warnecke
Präsident von Haus & Grund Deutschland

Wenn Fragen rund um Ihre Immobilie auftauchen, ist Haus & Grund die erste
Adresse – für Haus- und Wohnungseigentümer genauso wie für Vermieter/Verwalter und Bauwillige.

Wir sind in Angelegenheiten rund um die Immobilien aktiv.
So werden an uns auch Fragen gestellt, die keine alltäglichen Sachverhalte widerspiegeln.

So wie dieser Fall:

A ist Eigentümer eines Grundstückes, das weder vermietet oder verpachtet ist.
A möchte seinem Kind einen Mieteigentumsanteil übertragen. Der Abkömmling ist minderjährig.

Geht denn das so ohne weiteres?

Da dies keine 08/15-Angelegenheit war, konnte keine spontane Antwort gegeben
werden. Eine Überprüfung der einschlägigen Rechtsprechung war unumgänglich.
Und im Rahmen dieser Recherche stießen wir auf den Beschluss des Bundesge
richtshofes Az V ZB 51/23.

Dort hat ein Grundstückseigentümer seinen minderjährigen Kindern je einen
hälftigen Miteigentumsanteil an seinem Grundstück geschenkt. Die Schenkung
wurde notariell beurkundet. Für die Kinder traten der Schenker und der andere
Elternteil als gesetzliche Vertreter für die Minderjährigen auf.

Ist eine Zuwendung nicht lediglich vorteilhaft, bedarf es der Genehmigung des
Vormundschaftsgerichts.
In unserem Fall war dieses nicht involviert.
Es war also in unserem Fall zu prüfen, ob die Übertragung des nicht vermieteten
und nicht verpachteten Grundstücksanteils lediglich Vorteile bringen würde.

Nach der zitierten Entscheidung des BGH: JA
Es heißt dort: wird ein Grundstück, an dem Dritte wie Mieter oder Pächter keine
Recht haben, übertragen, so erleiden Minderjährige keine Nachteile, die über die
üblichen Belastungen hinausgehen.

Ganz anders sieht der Fall aus, wenn die oben zitierten Rechte Dritter existieren.
Dann kommt die Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes ins Spiel.

Aber welche fürsorglichen Eltern kommen auf die Idee Minderjährigen ein Mietshaus
zu übertragen. Mit all den Problemen, die ein solches Haus mit sich bringt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
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138. Verbandstag von Haus & Grund in Lübeck

Die Grundrechte Freiheit und Eigentum sind untrennbar miteinander verbunden. Dies unterstrich Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in seiner Rede beim diesjährigen Verbandstag in Lübeck. „Wenn von vielen Parteien für die bevorstehende Europawahl die Freiheit in den Mittelpunkt gerückt wird, dann stärkt das ebenso das Grundrecht auf Eigentum. Das sind gute Nachrichten für die privaten Eigentümerinnen und Eigentümer und für die Demokratie. Es kann kein Eigentum ohne Freiheit und keine Freiheit ohne Eigentum geben“, sagte Warnecke.

Er hob den gesellschaftspolitischen Wert des Eigentums sowie der Eigentümerinnen und Eigentümer hervor. Sie übernähmen Verantwortung für ihr Eigentum, als Vermieter für ihre Mieter und deren Zuhause sowie für ihre Nachbarschaft und Gemeinde. Er forderte die Politik auf, dieses Engagement durch Einbeziehung in politische Entscheidungen vor Ort und durch bürokratische sowie finanzielle Entlastungen zu fördern.

Der Ministerpräsident des Landes Schleswig-Holstein, Daniel Günther, war Gast bei Haus & Grund. Warnecke lobte Günther dafür, dass Schleswig-Holstein als bisher einziges Bundesland die Mietpreisbremse abgeschafft habe. In einem kontroversen Gespräch mit Warnecke und Vizepräsident Blazek betonte der Ministerpräsident unter anderem, dass eine Pflichtversicherung gegen Elementarschäden notwendig sei. Aufgrund des Klimawandels würden sich Extremwetterereignisse zukünftig häufen würden. Hier könne nicht dauerhaft der Steuerzahler einspringen. Günther gratulierte zudem Verein Haus & Grund Lübeck zum 125-jährigen Bestehen.

Werbung und Wahlen 

Liebe Leserinnen und Leser,

Ihre Haus & Grund-Mitgliedschaft war eine gute Wahl. Wenn Sie meine Meinung teilen, können Sie für uns Werbung machen und z. B. unser Magazin weitergeben. Zwar bieten wir Freunden der digitalen Lektüre auch unsere App, die wir auf Seite 162 bewerben. Damit Sie unser Magazin aber fest in Ihren Händen halten und weitergeben können, bekommen Sie es alle auch weiterhin in Papierform. Und weil wir mit jedem Mitglied noch stärker und noch kompetenter werden, erhalten Sie für eine erfolgreiche Mitgliederwerbung eine wertvolle Prämie, siehe Seite 158.

Auf Seite 167 finden Sie zwei wichtige Neuerscheinungen in unserem Haus & Grund-Verlag, für die ich hiermit Werbung mache: In den Broschüren „CO₂-Steueranteile im Mietrecht“ und „Heizungstausch nach dem GEG“ können und sollten Sie sich gerne das notwendige Rüstzeug zu diesen beiden schwierigen Themen holen, die uns aktuell beschäftigen.

Werben will ich auch für Wahlen. Schon im letzten Magazin haben wir auf die Bedeutung der Europa-Wahlen am 9. Juni hingewiesen. Die Bedeutung der Kommunalwahlen wird Ihnen sicherlich sowieso bewusst sein. Wer vermeiden möchte, dass links- oder rechtsextreme Parteien stark werden, muss wählen gehen. Dass nur wenige Stimmen entscheiden können, haben wir Saarländer bei der Landtagswahl 2022 erlebt.

Am Freitag, 17. Mai 2024, wurde das Saarland von einem entsetzlichen Jahrhundert-Starkregenereignis getroffen. Weitere Unwetter waren angekündigt. Bitte wundern Sie sich nicht über unseren Beitrag auf Seite 152, dem dazu der Bezug fehlt. Er ist vorher entstanden, wie man seinem Inhalt unschwer entnehmen kann. Da wir bereits Redaktionsschluss hatten, war eine Berücksichtigung der Unwetter-Katastrophe nur noch in meinem Editorial möglich.

Die Anteilnahme und Unterstützung von Haus & Grund ist den Betroffenen gewiss. Ich wünsche uns allen gute Nerven und Zuversicht und dass diejenigen Politiker, die nun schnelle unbürokratische Hilfen versprechen, das nicht nur zur Wahlwerbung tun, sondern auch umsetzen.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Zu besprechen ist eine Mietstreitigkeit, die am Amtsgericht Saarbrücken anhängig ist. Sie trägt das Aktenzeichen 3C 475/23.

Bei dem Kläger handelt es sich um den Mieter; wir nennen ihn nachfolgend M.
Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 21.03.23 hat er von dem Vermieter (nachfolgend V genannt) eine in Saarbrücken gelegene Wohnung angemietet.
Nach Besichtigung der Wohnung am 23.03.23 zog M in die Wohnung ein.

In § 8 des Mietvertrages ist vorgesehen, dass Beanstandungen bezüglich des
Zustandes der Wohnung vermerkt werden können.
Es gab keine Notizen.

Das änderte sich schlagartig, nachdem V dem M Haus- und Wohnungsschlüssel
übergeben hatte.

Plötzlich hagelte es nur so von Beanstandungen.

1. Feuchtigkeit/Wasser tritt durch den Fußbodenbelag nach oben
2. Fensterrahmen sind undicht
3. Steckdosenleisten entweder nicht vorhanden bzw. die Abdeckungen fehlen
4. Türzarge nicht beigeputzt
5. Stromkabel hängen von der Decke
6. Elektrokabel liegen frei auf der Wand, nicht befestigt und unter Putz gelegt
7. Elektrokabel hängen lose unmittelbar über dem Herd
8. Lichtschalter fehlen
9. Heizkörper nicht gestrichen, rostet vor sich hin
10. Ungezieferbefall
11. Grüne/türkis-farbene Decke, versprochen war ein Anstrich der Wände mit weißer Farbe

Parallel hierzu ließ M den V wissen, dass er  -  wegen der behaupteten Mängel die
Miete (250,-- € KM + 150,- € NK-VZ) also die Bruttomiete von 400,- € um 30 %
zu mindern gedenkt.

Der V akzeptierte das Verlangen des M auf Mängelbeseitigung nicht. Und zwar aus
verschiedenen Gründen

• zum einen, weil M die Wohnung so, wie sie sich bei Mitbeginn darstellte, als vertragsgemäß akzeptiert hat.
• zum anderen, weil M Aktivitäten des V zurückwies. “Ich bin Handwerker, ich mache das selbst.“

Der anwaltlich vertretene M erhob Klage vor dem Amtsgericht Saarbrücken.
Mit nachstehenden Zielen:

• Mängelbeseitigung
• festzustellen, dass die Bruttomiete gemindert werden darf. Um 30 %

Hiergegen wandte sich V. Er verteidigte sich mit den zuvor zitierten Argumenten

• vertragsgemäßer Zustand
• Weigerung, Arbeiten in der Mietwohnung durchführen zu lassen

Bei Fertigung der Klageerwiderung stellte V klar, dass M die vertraglich vereinbarte
Mietsicherheit in Höhe von 2 Monatsnettomieten von 2 x 250,- € also 500 € nicht
geleistet hat.

Für V war diese Offenbarung eine Steilvorlage. Mit Schriftsatz vom 14.02.24 kündigte V dem M
das Mietverhältnis fristlos. Er erhob Widerklage mit dem Ziel, dass M die
Wohnung zu räumen und herauszugeben hat.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 2a BGB liegen vor.

Die Kaution hätte beginnend mit März 23 in drei Raten mit den Folgemieten April und Mai 2023 gezahlt werden müssen.
Die Kaution erreicht zwei Nettomieten. Das reicht für eine außerordentliche Kündigung.
Hiergegen wandte sich der M mit dem Argument, wegen der von ihm behaupteten Mängel,
hatte er die Kaution nicht zahlen müssen. Ein Verzug sei nicht eingetreten.
Ein Irrtum, auf den das Gericht mit Schreiben vom 29.04.24 aufmerksam gemacht hat.

„Das Gericht geht davon aus, dass keine Erfolgsaussicht für die Klageverteidigung
gegen die Widerklage bestehen dürfte.

… Ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel der Mietsache besteht jedoch
nicht (BGH-Urteil vom 21.03.07 XV ZR 255/04.“

M hat die Aussichtslosigkeit seiner Position erkannt. Er hat Konsequenzen gezogen.

• Mit Herausgabe entfällt das Petitum des Klageantrages zu 1)

Eine Mängelbeseitigung kann nicht mehr verlangt werden.
Ebenso erledigt sich die erhobene Räumungsklage in der Hauptsache.

Was bleibt ist der Streit über

• Mietminderung

und

• Verfahrenskosten

Hierüber wird im Gerichtstermin am 01.07.24 verhandelt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
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Betreten der vermieteten Wohnung durch den Vermieter

Bei einem Konkreten Grund muss der Zutritt gewährt werden

Nach entsprechender Vorankündigung muss der Wohnungsmieter als vertragliche Nebenpflicht dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil vom 26. April 2023 (VIII ZR 420/21) festgestellt und in einem Hinweisbeschluss vom 28. November 2023 (VIII ZR 77/23) nochmals bekräftigt.

Vermieter dürfen die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ein gesetzliches Besichtigungsrecht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) nämlich nicht her. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die es dem Vermieter erlaubt, die Wohnung regelmäßig, zum Beispiel alle ein oder zwei Jahre, ohne konkreten Anlass zu besichtigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH-Urteil vom 4. Juni 2013, III ZR 289/13).

Liegt jedoch ein konkretes berechtigtes Interesse vor, wie zum Beispiel die Vorbereitung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen, der Verkauf oder die Nachvermietung der Wohnung, so muss der Mieter den Zutritt gewähren. Dabei hat der Vermieter dem Mieter unter Nennung des Grundes das Betreten oder die Besichtigung rechtzeitig anzukündigen.

Interessen von Mieter und Vermieter abwägen

In seinem Urteil hat sich der BGH umfassend zum Betretungsrecht des Vermieters geäußert: Während des Mietverhältnisses steht das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht dem Mieter zu (Artikel 13 Absatz 1 des Grundgesetzes, GG). Für den Mieter besteht jedoch eine vertragliche Nebenpflicht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung und bei einem konkreten sachlichen Grund den Zutritt zur Wohnung zu gewähren (§ 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Bei der Prüfung eines Zutrittsrechts des Vermieters sind das Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) und das Recht des Mieters, in der Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“, abzuwägen und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Beim Verkauf überwiegt regelmäßig das Interesse des Vermieters

Vor allem wenn der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung zu verkaufen, tritt das Interesse des Mieters „angesichts der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung“, die mit dem Betreten der Wohnung durch den Vermieter und Dritte einhergehen, regelmäßig hinter dem Interesse des Vermieters zurück, erklärten die Bundesrichter zudem. Die Interessen des Vermieters können jedoch ausnahmsweise eingeschränkt sein, wenn dem Mieter durch die Besichtigung der Wohnung eine schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder sogar eine Lebensgefahr drohe (zum Beispiel Suizidrisiko).

Grundsätze erneut bekräftigt

Diese Grundsätze hat der BGH in einem Beschluss erneut bekräftigt. In dem verhandelten Fall bewohnte der Mieter seit Juli 2014 eine Doppelhaushälfte in München. Die Miete beträgt seit Mietbeginn 1.800 Euro zuzüglich monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen von 150 Euro. Die Vermieterin wollte die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen und das Mietobjekt zu diesem Zweck zusammen mit einem von ihr beauftragten Sachverständigen besichtigen. Der Mieter lehnte dies mit der Begründung ab, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung des Mietobjekts erstellt werden.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht gab der Klage auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Vermieterin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche im Wesentlichen statt. Auch das Landgericht bejahte das Zutrittsrecht im Hinblick auf die beabsichtigte Mieterhöhung und die insoweit notwendige Feststellung der Beschaffenheit und des Erhaltungszustandes des Wohnraums. Der BGH sah keinen Grund für die Zulassung der Revision und bekräftigte das Urteil des Landgerichts: Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zustehe.

Kein Mensch meistert ein Leben ohne Fehler.
Und auch alle, die arbeiten, machen dabei ab
und zu mal einen Fehler. Fehler gehören zum
Leben dazu. Man kann von ihnen profitieren,
indem man aus ihnen lernt, sich in der Folge
verbessert und so die Dinge voranbringt. Fehler
mögen ärgerlich sein, aber sie sind auch
eine Chance.

Umso seltsamer ist es, dass Robert Habeck
kürzlich in einer Rede behauptete, der Staat
mache keine Fehler. Zum einen kann ich dies
nicht bestätigen – man denke nur an das Heizungsgesetz.
Zum anderen wäre es überraschend, wenn der Staat, dessen
Handeln durch Menschen bestimmt wird, nur fehlerfreie
Mitarbeiter beschäftigt. Und es verrät etwas über Robert
Habeck: Wer so denkt, sieht Kritik nicht als Chance,
um sich zu verbessern. Aber es erklärt immerhin
seine Reaktion auf die Kritik am
Heizungsgesetz.

Etwas weiter ist sein Kabinettskollege
Marco Buschmann. Der hatte Zweifel, ob es
nicht ein Fehler war, die Verlängerung des
Betrachtungszeitraums im Mietspiegel und
die Senkung der Kappungsgrenze im Koalitionsvertrag
festzuschreiben. Deswegen hat
er seine Koalitionspartner überzeugt, diese
Punkte jetzt nicht im Mietrecht umzusetzen.
Einen Fehler entdeckt und ihn korrigiert – so geht verantwortungsvolles
Regierungshandeln.

Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Wir erhielten die Anfrage eines Mitgliedes zu Fragen einer Betriebskostenabrechnung.
Dem Fragesteller gehört ein Haus mit mehreren Mietwohnungen.
Zum Objekt gehört ein Garten. Bisher wurden die Gartenarbeiten
von einer Person erledigt, die in einem
geringfügigen Beschäftigungsverhältnis zum Vermieter stand.

Die anfallenden Kosten wurden in Übereinstimmung mit den abgeschlossenen
Mietverträgen auf die Mieter umgelegt.

Aus privaten Gründen musste die Hilfskraft ihre Aktivitäten einstellen.
Gerade im Frühjahr 2024, wo im Garten alles wächst und gedeiht.
Das Mähen der Wiese kann nicht verschoben werden, will man nicht in Zukunft in einer Wildnis leben.
Da in Zeiten knappen Personals nicht kurzfristig Ersatz zu beschaffen ist, muss der
Vermieter selbst ran, um die notwendig werdenden Kehr- und Pflegearbeiten
durchzuführen.

Seine Frage an uns:

Kann er eigene Sach- und Arbeitsleistungen im Rahmen einer umlagefähigen
Nebenkostenart auf seine Mieter umlegen?
Das geht, wie der BGH in seinem Urteil vom 11.11.12 Az VIII ZR 41/12 entschieden
hat.

Ausnahmsweise. Denn normalerweise kann der Vermieter nur die Kosten auf seine
Mieter umlegen, die er auch hatte. Was ihm im Geldbeutel fehlt.
Dieses Prinzip gilt nicht, wenn der Vermieter in Eigenarbeit Arbeiten rund um das Haus
vornimmt, mit deren Kosten die Mieter belastet werden können.
Hausmeistertätigkeiten, Reinigungsarbeiten und Gartenpflegearbeiten.
Ausgangspunkt ist die Regelung des § 1 Abs. 1 Satz 2 Betr. KV wonach es nicht er-
forderlich ist, dass der Vermieter „die Eigenleistung“ höchstpersönlich erbringt.

Stundenlohn
Diese Kosten darf man umlegen:

• tatsächlich angefallene Kosten werden 1 : 1 umgelegt z.B. Kosten für spezielles
  Material, das bei der Arbeit verwendet wird.

• Fiktive Kosten für Eigenleistungen wie der Stundenlohn kann man mit dem Betrag ansetzen,
  den man für eine gleichwertige Leistung eines Dritten also z.B. ein Unternehmen bezahlt.

• Bei Eigenleistung fällt keine Umsatzsteuer an. Also kann sie nicht umgelegt werden.

Bei der Abrechnung über Eigenleistung muss besondere Sorgfalt angewendet
werden, um Diskussionen mit den Mietern zu vermeiden.

     . genaue Beschreibung der Tätigkeiten für die ein Entgelt verlangt wird

     . detailliertes Leistungsverzeichnis bei Gartenarbeiten beispielsweise Größe
       der zu pflegenden Fläche. Wer hat wann, wie lange, was getan.

     . als Stundensatz kann der Betrag angenommen werden, den beispielsweise
       ein Hausmeisterbetrieb in Rechnung stellt

     . Gegebenenfalls sollte ein Angebot vorgelegt werden.

Sofern die zuvor beachteten Kriterien beachtet werden
vermeiden Sie, dass Sie für Ihre Mieter zu Gottes Lohn tätig sind

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
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Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Bitte keinen Kater 

Liebe Leserinnen und Leser,

vorab herzlichen Dank für das große Echo zu meinem Editorial aus der letzten Ausgabe. Ich könnte eine Kolumne daraus machen, was die Umbenennung einer Straße bewirkt. Kunde A routete sich mit Navi erfolgreich bis zur Heinkelstraße und zweifelte dann an seinem Verstand, als er diese nicht fand, obwohl sie genau da sein musste, wo er stand. Nur mit einem mobilen Telefonanruf konnte er Aufklärung erlangen. Kunde B fand die Kranichstraße nicht, weil sein Navi altes Kartenmaterial hatte. Nur mühsam konnte ich ihn von einer Beschwerde bei TomTom abhalten.

Und ja, die Kraniche kreisten über unserer Straße. Vielleicht sind sie wegen der Wildschweine nicht gelandet, die Saarbrücken immer unsicherer machen. Das Problem existiert nicht nur bundesweit, sondern seit langem auch im Saarland. Seit ich Anwalt bin, werde ich regelmäßig mit tätlichen Angriffen der Schwarzkittel vor allem auf Gärten konfrontiert und muss immer wieder erklären, dass die Jäger in der Stadt nicht schießen dürfen und deshalb Selbsthilfe in Form von wildschweindichtem Einzäunen nötig ist. In den vergangenen Wochen gab es Meldungen aus St. Ingbert, Bexbach, Nohfelden und Völklingen. Inzwischen habe ich sogar den Verdacht, dass auch unser Kater Konstantin schon Erlebnisse mit diesen Tieren hatte, denn er verlässt immer seltener unsere Wohnung. Darüber freut sich der Mensch, weniger aber der Kater.

Damit es nach dem 9. Juni keinen Kater gibt, müssen wir zur Europawahl gehen. Bitte unterschätzen Sie weder die möglichen Auswirkungen noch den Inhalt unseres ausführlichen Artikels ab der nächsten Seite. Unser Zentralverband hat auf EU-Ebene erreicht, dass große Bereiche im Saarland nicht bis 2030 neu gebaut werden müssen, denn der geplante Modernisierungszwang, der im Saarland besonders viele Gebäude betroffen hätte, konnte abgewendet werden. Empfehlen Sie uns also gerne weiter.

Damit auch künftig aus Brüssel nicht Zwang z. B. zur Asbest-Beseitigung, sondern Anreize zum Klimaschutz kommen, wünsche ich Ihnen eine gute Wahl.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die französische Menschenrechtscharta von 1789 erklärte Eigentum zu den „natürlichen und unveräußerlichen Rechten des Menschen“. Dies war Ausdruck des Freiheitswillens der Bürger gegen die ständisch-feudale Gesellschaftsordnung. Aus ihr entwickelte sich der Begriff des Privateigentums als unbeschränktes individuelles Herrschaftsrecht. Gleichzeitig entstand eine Gegenströmung, die die Sozialfunktion des Eigentums in den Vordergrund rückte. Sie gipfelte in der Forderung nach Abschaffung des Privateigentums und Errichtung eines kommunistischen Systems.

Dieses Spannungsfeld spüren wir bis heute, denn unser Grundgesetz respektiert beides: Das Eigentum, dessen Inhalt und Schranken durch die Gesetze bestimmt werden dürfen, und sein Gebrauch, der zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll. Artikel 14 des Grundgesetzes (GG) trifft dennoch eine klare Aussage: Privates Eigentum und die daraus resultierende Freiheit sind garantiert und vorrangig, allein der Gebrauch soll auch der Gesellschaft zu Gute kommen können.

Die Grenzen des Spannungsfeldes darf der Gesetzgeber austarieren, was ihm in den vergangenen Jahren nicht immer überzeugend gelungen ist. Deshalb hat Haus & Grund beispielsweise die Mietpreisbremse, die CO₂-Bepreisung und die Grundsteuer auf ihre Vereinbarkeit mit Artikel 14 GG prüfen lassen. Das Grundgesetz jedenfalls ist und bleibt das Maß der Dinge. Seit nunmehr 75 Jahren!

Herzlichen Glückwunsch.

Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an – etwa durch die Erhebung der Grunderwerbsteuer oder die Beurkundung durch einen Notar.

Da diese Nebenkosten anteilig zum Kaufpreis erhoben werden, könnte so mancher Käufer einer teuren Immobilie auf den Gedanken kommen, nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises zu beurkunden und die Restsumme auf anderem Weg zu begleichen.

Falle 1 – Schwarzbeurkundung

Dieses als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung bezeichnete Vorgehen ist sehr riskant. Es kann dazu führen, dass der Kauf rechtlich unwirksam ist. Hintergrund: Der über die zu niedrige Kaufsumme beurkundete Vertrag ist ein nichtiges Scheingeschäft. Über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden, und somit ist auch dieser Vertrag aufgrund Formmangels nichtig. Die Folge in der Praxis: Eventuell bereits geleistete Zahlungen an den Verkäufer können verloren gehen und sind gerichtlich kaum mehr einklagbar. Das gilt sowohl für Vorschüsse des Käufers als auch für Zahlungen von Differenzbeträgen zum „echten“ Kaufpreis an den Verkäufer nach der Beurkundung. Außerdem droht ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung.

Falle 2 – Schenkung als Verkauf tarnen

Verkäufe deutlich unter Verkehrswert werden von Finanzämtern gerne genauer unter die Lupe genommen. Das gilt besonders, wenn ein Näheverhältnis zwischen den Vertragsparteien besteht. Die Rechtsprechung (Bundesfinanzhof vom 5. Juli 2018, II B 122/17) hat hier bereits vor Jahren eine grobe Grenze gezogen: Liegt der Wert der Gegenleistung 20 bis 25 Prozent unter dem Üblichen, wird aus dem Verkauf eine – zumindest – gemischte Schenkung. Der Vorgang wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen – schenkungssteuerpflichtigen – Teil aufgeteilt. Das greift auch dann, wenn der Immobilienübertragung Rentenzahlungen oder weiteren Leistungen wie Pflege, Fahrdienste oder Verköstigung des Immobilienüberträgers gegenübergestellt werden. Hier schaut das Finanzamt genau hin und bewertet die vereinbarten Leistungen im Hinblick auf ihre Wertigkeit im Verhältnis zum Wert der Immobilie. In dem oben genannten Urteil kam hinzu, dass der Übertragende kurz nach der Übertragung verstarb. Dadurch kam es nicht zu einer Bewertung der vereinbarten Gegenleistungen nach der voraussichtlichen Lebenserwartung, sondern nach der tatsächlichen Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen. Dies kann in Abhängigkeit vom Ausgangsalter des Übertragenden geschehen, wenn er quasi aus Sicht des Bewertungsrechtes „zu früh“ verstirbt.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:

„Die Abgrenzung zwischen Schenkung und Verkauf ist komplex, vor allem, wenn bei Immobilien Wohn- oder Nießbrauchsrechte oder Pflegeverpflichtungen mit einbezogen werden. Entsprechende Vereinbarungen sollten als Teil einer gesamten Nachfolgeplanung einer gründlichen zivil- und steuerrechtlichen Vorprüfung unterzogen werden.

Kein Bestandschutz für "unfaire" Verteilungsschlüssel 

Die Verteilung der Kosten für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum ist innerhalb von Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) oftmals ein Streitpunkt. Dies gilt umso mehr, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist, dessen Nutzung primär nur einem Teil der Eigentümer zur Verfügung steht. Da es die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus dem Jahr 2020 den Eigentümern erleichtert hat, vom Gesetz abweichende Kostenverteilungsregelungen zu beschließen, stehen in vielen GdWE die bisherigen Verteilungsschlüssel auf dem Prüfstand.

Es war also nur eine Frage der Zeit, bis der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit den Details der geänderten Gesetzeslage auseinandersetzen musste. Mit Urteil vom 22. März 2024 haben die Richter nun entschieden, dass Eigentümer keinen Bestandschutz für Regelungen genießen, deren Kostenverteilung nicht der Nutzungsmöglichkeit entspricht und für deren Änderung in der Vergangenheit die erforderlichen Mehrheiten nicht zustande gekommen sind (V ZR 81/23).

Kein Bestandschutz für Blockade

Bei dem Rechtsstreit ging es um eine GdWE, in der sich sogenannte Doppelparker-Stellplätze befinden. Dabei können Fahrzeuge dank eines Hebemechanismus übereinander geparkt werden. Aufgrund eines Defekts der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hebeanlage konnte von diesen Doppelparkern jedoch jeweils nur ein Stellplatz genutzt werden. Nach der WEG-Reform beschlossen die Wohnungseigentümer nun mit einfacher Mehrheit eine Änderung der Kostenverteilung, sodass für die Reparatur nur noch die Eigentümer der Doppelparker die Kosten tragen sollten. Ein solcher Beschluss war zuvor nicht möglich gewesen, weil aufgrund einer Blockade der betroffenen Teileigentümer die damals erforderliche doppelt qualifizierte Mehrheit hierfür nicht zustande kam. Einer der Teileigentümer wehrte sich nun gegen diesen für ihn nachteiligen Beschluss und berief sich unter anderem darauf, dass die neue Kostenverteilung zumindest nicht rückwirkend für bereits früher eingetretene Schäden gelten dürfe.

Die BGH-Richter sahen dies anders. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er insbesondere den Gebrauch beziehungsweise die Möglichkeit des Gebrauchs durch die jeweiligen Eigentümer bei der Tragung der Kosten berücksichtige. Auch dass diese Änderung der Kostentragung nicht nur für zukünftige Schäden gelten sollte, sondern auch für den bereits eingetretenen Defekt an der Hebeanlage, ändere hieran nichts. Denn die betroffenen Eigentümer hätten nicht darauf vertrauen dürfen, dass das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit für eine Änderung der Kostenverteilung dauerhaft erhalten bleibt. Vielmehr müsse mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden. Einen Bestandschutz für die bisherige Blockademöglichkeit gebe es daher nicht.

Praxistipp von Gerold Happ, Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht:

„Eigentümer sollten sich darauf einstellen, dass die Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen bei ihren GdWE auf die Tagesordnung kommt. Insbesondere Verteilungsschlüssel, bei denen nicht die jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten durch die Eigentümer berücksichtigt werden, könnten demnächst geändert werden, da dies von einer betroffenen Minderheit nicht mehr geblockt werden kann.

Haus & Grund: Mietpreisbremse endlich abschaffen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt, dass die Ampel-Regierung offenbar vorerst keine weiteren Mietrechtsverschärfungen plant. „Gerade die über fünf Millionen Kleinvermieter wären von den ursprünglich geplanten Maßnahmen betroffen, obwohl gerade diese Gruppe für ein soziales Miteinander steht. Der Bundesjustizminister hat richtig erkannt, dass die vermietenden Privatpersonen auch mit Blick auf die Energiewende keine weiteren Verschärfungen tragen können“, kommentierte Verbandspräsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Als vollkommen überflüssig, schädlich und verfassungsrechtlich höchst bedenklich bezeichnete Warnecke die geplante nochmalige Verlängerung der Mietpreisbremse. „Wer die notwendigen Investitionen in den Wohnungsbestand mit Blick auf die Energiewende und den altersgerechten Umbau ermöglichen will, muss angemessene Mietpreisänderungen zulassen. Die Mietrechtspolitik der vergangenen zehn Jahre hat die Investitionsfähigkeit der privaten Vermieter unterminiert“, erläuterte Warnecke.

Neben der Verlängerung der Mietpreisbremse hatten SPD, Grüne und FDP in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, die Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu senken sowie bei der Erstellung von Mietspiegeln die Mietverträge der letzten sieben Jahre heranzuziehen. Beide Verschärfungen würden insbesondere private Kleinvermieter treffen. Gerade Kleinvermieter haben Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und nur dort Kappungsgrenzen kämen zum Tragen. Zudem seien diese mangels Vergleichswohnung bei Mieterhöhungen auf örtliche Mietspiegel angewiesen. Wohnungsunternehmen stünden andere Möglichkeiten zur Begründung von Mieterhöhungen offen. „Dass die Ampel bei diesen Plänen noch einmal in sich gehen und prüfen will, ist wichtig und richtig“, stellte Warnecke fest.

KRANICH ODER GAR NICHT 

Liebe Leserinnen und Leser,  

ich bin nicht schon wieder umgezogen.
Dass man mich trotzdem nicht mehr auf Anhieb
findet, ist darauf zurückzuführen, dass die Stadt Saarbrücken
im vergangenen Jahr die Heinkelstraße in Kranichstraße umbenannt
hat und nicht jeder Routenplaner das schon weiß.
Teilweise dauert es wohl Jahre, bis so etwas umgesetzt ist.

Meine Post landet nun hin und wieder in einer anderen Straße
mit ähnlichem Namen und wird mir dann von dort mit Verzögerung
zugeleitet. Dass ich jetzt in einer noch kaum bekannten
Straße wohne, wirkt sich auch auf meine Bonität und den Wert
hiesiger Grundstücke aus. Aber die Umbenennung entspricht
dem Zeitgeist und wer dagegen ist, läuft Gefahr, mit einem zurecht
verpönten rechten Gedankengut in Verbindung gebracht
zu werden, denn Herr Heinkel hat sich mehr als andere mit
den Nazis arrangiert und Zwangsarbeiter beschäftigt.

Was ihn von den Namensgebern unserer nach Junkers und
Dornier benannten Nachbarstraßen unterscheidet, mag auf Anhieb nicht
gleich erkennbar sein, lässt sich aber erklären.

Dazu hat die Stadt viel Geld ausgegeben und ein Gutachten erstellen lassen.
Das hätte man sich sparen sollen. Wenn eine Straße lange genug
ihren Namen getragen hat und es ein Gutachten braucht,
um diesen als nicht mehr zeitgemäß zu erkennen, braucht man
sie nicht umbenennen. Straßennamen dienen dem Auffinden
ihrer Bewohner. Besonders bei Not-Einsätzen fände ich es gar
nicht gut, wenn man mich nicht finden würde oder ich den
Namen erst buchstabieren müsste. Da auch Rettungssanitäter
zu unseren Mitgliedern und Lesern zählen, erschließt sich nun
auch der völlig egoistische Anlass für dieses Editorial.

Weil die Anwohner über den neuen Namen abstimmen durften,
wurde unsere Straße nicht mit zwei Bindestrichen nach
einer Person benannt, sondern nach dem Vogel des Glücks.

Deshalb freue mich mit den Kranichen über den schönen neuen
Namen. Da Kraniche auch für Klugheit stehen, sind die
ersten von ihnen dieses Jahr schon früher und in viel größerer
Zahl aus dem Süden zurückgekehrt. Über unserer Straße
lösten sie ihre Dreiecksformation auf und zogen Kreise des
Jubels. Deshalb bin ich zuversichtlich, dass alles gut wird und
habe mir sicherheitshalber vorgenommen, derzeit keinen
Herzinfarkt zu bekommen.

Herzlichst grüßt Sie aus der Kranichstraße
Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

Die Generation Z – das sind all diejenigen, die zwischen 1997 und 2012 geboren wurden – fällt immer wieder mit überraschenden Vorschlägen und Handlungen auf. Mal demonstriert man für den Klimaschutz und fliegt anschließend nach Bali in den Urlaub. Und mal wendet man sich gegen den klimaschädlichen Neubau vor allem von Einfamilienhäusern, erwartet für sich aber gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum in der Innenstadt.

Bezahlbares Wohnen ohne Neubau funktioniert in der Praxis jedoch nicht. Das scheint auch den Jüngeren zu dämmern. In einem Beitrag der Süddeutschen Zeitung (SZ) kam ein Vertreter der Gen Z jetzt mit ganz eigennützigen Überlegungen, um an mehr Wohnraum zu gelangen: Ältere Leute würden zu viel Wohnfläche nutzen, beispielsweise Vier-Zimmer-Wohnungen oder gar ein ganzes Einfamilienhaus. Dies verhindere, dass junge Familien in größere Wohnungen ziehen könnten. Die vorgeschlagene Lösung: eine Alleinwohnsteuer, mit der man doch einfach ältere alleinstehende Menschen aus ihren Wohnungen vertreiben könne.

Auf diese Idee muss man erst einmal kommen! Weil durch die massiven Eingriffe ins Mietrecht die Miete keine Preisfunktion mehr hat, soll es eine lenkende Steuer richten. Und das Ziel der Lenkung soll sein, Menschen aus ihren Häusern und Wohnungen zu drängen. Das ist gegenüber allen Mietern und Eigentümern eine Unverschämtheit und zudem ein Eingriff in ihre Rechte: Denn Eigentum und auch der Besitz des Mieters sind von Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt. Eigentum verpflichtet nicht nur, es ist vor allem ein gesichertes Grundrecht. Das gilt auch für die Generation Z, die – und das sei hier auch mal betont – in der Mehrheit den Traum von den eigenen vier Wänden hat – zumindest insoweit ist die junge Generation zum Glück konservativ.

Muss ich als Eigentümer das Finanzamt informieren, wenn sich zum Beispiel durch Bebauung, Umbau oder Abriss etwas ändert, das für den Grundsteuerwert relevant sein könnte? Für die frühere Grundsteuer galten keine solchen strengen Anzeigepflichten. Lediglich Eigentümer, die von der Grundsteuer ganz oder teilweise befreit waren, mussten das Finanzamt informieren, wenn sich an den Voraussetzungen für den kompletten oder teilweisen Grundsteuer-Erlass etwas geändert hat. Diese Regelung gilt auch weiterhin. 

Die Grundsteuerreform bringt aber auch eine Verschärfung für alle anderen Eigentümer: Jetzt sind die für die steuerliche Bewertung relevanten Veränderungen dem Finanzamt ebenfalls mitzuteilen, ohne eine Aufforderung abzuwarten. Eine Frist dafür gibt es auch: Die Änderung muss bis zum 31. Januar des auf die Änderung folgenden Jahres mitgeteilt werden. Welche Änderungen können das sein? Das hängt davon ab, welches Bewertungsmodell am Ort der Immobilie gilt. Das Bundesmodell, das in allen Ländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gilt, verpflichtet zur Mitteilung aller tatsächlichen Veränderungen, die sich auf

• die Höhe des Grundsteuerwertes,
• die Vermögens- oder die Grundstücksart auswirken oder
• die zu einer erstmaligen Feststellung führen können sowie der Eigentumsübergang an einem auf fremdem Grund und Boden errichteten Gebäude.

Beispiele für Änderungen am Grundstück sind die

• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum.

Bezogen auf das Gebäude können zum Beispiel

• abgeschlossene Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen mit Flächenänderung,
• Abriss oder
• Änderung der Nutzungsart

eine Anzeigepflicht auslösen.

Auch die Bundesländer mit anderen Grundsteuermodellen haben entsprechende Anzeigepflichten eingeführt. Für Baden-Württemberg gilt ebenfalls, dass eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwertes oder die Vermögensart auswirken oder zu einer erstmaligen Feststellung führen kann, auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen ist. Die Abgabefrist für diese Anzeige beträgt einen Monat und beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem sich die tatsächlichen Verhältnisse geändert haben. Wichtige Beispiele bei dem dort geltenden Bodenwertmodell sind rein grundstücksbezogene Änderungen wie

• Änderung der Grundstücksart von „Land und Forst“ zu „Grundvermögen“ und umgekehrt,
• Teilung, Parzellierung, Änderung der Grundstücksgröße,
• Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum,
• die Änderung der Nutzungs- beziehungsweise der Gebäudeart.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

„Melden ist besser! Im Zweifel sollte lieber einmal mehr als einmal weniger angezeigt werden, wenn nicht eindeutig ist, ob sich die Veränderung an der Immobilie auf die Bewertung auswirken kann. Praxistipp: Derzeit ist eine elektronische Übertragung der Änderungsanzeige über ELSTER bei der Grundsteuer in vielen Ländern schwierig bis unmöglich. Daher kann es einfacher sein, im Zweifel auf den Änderungsstichtag eine komplette neue Grundsteuerwert-Erklärung abzugeben. Denn die Änderungsanzeige ist rechtlich der Steuererklärung gleichgestellt. Verzögerungen oder Unterlassungen der Änderungsanzeige können die gleichen rechtlichen Konsequenzen haben wie eine unterlassene oder zu spät abgegebene Steuererklärung.“

„Extremwetterereignisse werden häufiger und intensiver auftreten“ 

Dipl.-Ing. Jens Hasse ist Teamleiter Klimaanpassung und Stadtökologie am Deutschen Institut für Urbanistik (Difu) in Köln. Im Interview erläutert er, welche drei Arten von Überflutungen es gibt, warum alle Hauseigentümer sich Gedanken machen sollten, ob ihr Haus ausreichend gewappnet ist und welche baulichen Schutzmaßnahmen es gibt.  

Worauf müssen sich Hauseigentümer in puncto Wetterereignisse künftig einstellen?

Mit Blick auf die Wetterereignisse der vergangenen 15 Jahre und die aktuellen Klimaprojektionen muss man sagen: Hauseigentümer müssen sich intensiv mit dem Thema Starkregen und Hochwasser auseinandersetzen. Extremwetterereignisse können jeden treffen, egal ob Sommergewitter oder Wintersturm. Genaue Vorhersagen sind weiterhin äußerst schwierig zu treffen. Aber generell deuten die Daten darauf hin, dass Extremwetterereignisse in einigen Teilen Deutschlands häufiger und intensiver auftreten werden. Das bedeutet auch, dass die statistischen Werte angepasst werden müssen: Was früher ein 100-jähriges Extremwettereignis war, könnte künftig ein 50-jähriges oder sogar ein 30-jähriges Ereignis sein.

Welche Gründe gibt es für die Gefährdung von Gebäuden?

Auch wer nicht in Hochwassergefahrengebieten lebt, kann künftig stärker betroffen sein. Denn intensivere Regenereignisse heißt, dass die abfließenden Wassermengen stark zunehmen können, sodass auch ein bislang unauffälliges kleines Bächlein hinterm Haus zu einem Problem werden kann. Neben über die Ufer tretenden Gewässern kann aber auch ansteigendes oberflächennahes Grundwasser, das in den Keller eindringt, ein tückisches Problem sein. Solche Gefährdungen können sich beispielsweise aufgrund von Dauerregen einstellen, aber auch bei Flusshochwassern und durchlässigen Kiesböden. Die dritte Ursache für Hochwasser- oder Überflutungsschäden am und im Haus kann ein Rückstau aus der Kanalisation sein. Wenn große Regenwassermassen von der Straße die Kanalisation temporär überlasten, kann sich Abwasser in Hausanschlussleitungen rückstauen – und tritt aus Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen im Kellerbereich oder Souterrain des Hauses aus. Kurz gesagt: Hochwasser- und Starkregenvorsorge ist für alle Standorte wichtig, nicht nur im direkten Umfeld von Flüssen und Bächen.

Stichpunkt öffentliche Vorsorge: Wie können Kommunen die Gefahr eindämmen, und was machen diese bereits in Sachen Hochwasserprävention?

Zunächst einmal ist die Information der Bürger eine wichtige Aufgabe der Kommunen: Überall in Deutschland gibt es Hochwassergefahrenkarten, die je nach Region über die Gefahr und Wahrscheinlichkeit für Flusshochwasser informieren. Diese sind im Internet abrufbar oder über die zuständigen Behörden wie die Landesumwelt- oder Wasserwirtschaftsämter. Ebenfalls haben bereits viele Kommunen Starkregengefahrenkarten erstellen lassen, die die möglichen Fließwege, Fließgeschwindigkeiten, Überflutungsflächen und -höhen durch Starkregenabflüsse prognostizieren. Ganz wichtig ist auch die Sensibilisierung für zum Teil überlebenswichtige Verhaltensregeln, die auch mir am Herzen liegt. Ein Beispiel: Auf gar keinen Fall in den Keller gehen, wenn dieser überflutet werden könnte, um beispielsweise einen Gegenstand zu retten oder noch schnell das Auto aus der Garage fahren. Es besteht akute Lebensgefahr. Der Rückweg könnte versperrt sein, oder die Elektroinstallation steht unter Wasser, was zu tödlichen Stromschlägen führen kann. Die Kommunen ermutigen wir, als Teil ihrer Vorsorgeaktivitäten zum Beispiel durch regelmäßige Hauswurfsendungen über Verhaltensregeln bei Hochwasser oder Starkregen zu informieren.

Und welche konkreten Maßnahmen ergreifen die Kommunen bei der Hochwasserprävention?

Die Überflutungs- und Starkregenvorsorge ist natürlich zunächst einmal Sache der Kommunen, nicht des einzelnen Hauseigentümers. Sie unterliegen zum Beispiel bestimmten Verpflichtungen zum Bau von Hochwasserschutzeinrichtungen in der Nähe von größeren Flüssen. Auch die Renaturierung von Fließgewässern gehört zu den Schutzmaßnahmen. So erhalten die Gewässer mehr Raum, um sich bei Hochwasser auszubreiten. Neben dem Flusshochwasser empfehlen wir den Kommunen aber auch, in den anderen beiden Hochwasserarten – hohe Grundwasserstände und Rückstau aufgrund von Starkregen – proaktiv tätig zu sein. Das tun sie auch – zum Beispiel mit Informationsblättern zum Einbau und der Unterhaltung von Rückstauklappen in allen Gebäuden, den die Kommunen den Eigentümern seit vielen Jahren dringend ans Herz legen. Ein weiteres Beispiel ist die Schaffung und der Erhalt von Überflutungsflächen entlang großer und kleiner Gewässer – und in dem Zuge keine oder nur unter bestimmten Auflagen neue Baugebiete auf solch relevanten Flächen auszuweisen. Aber: Die Eigenvorsorge der Gebäudeeigentümer, der Bewohner und anderer Nutzer ist eine sehr wichtige Ergänzung zum kommunalen Hochwasser- und Starkregenschutz.

Das bringt uns zum Stichpunkt private Vorsorge: Wie kann der Eigentümer sein Haus schützen?

Das reicht von grundlegenden Sachen wie der Frage, was man eigentlich im Keller lagern muss und was nicht, über die Elektroinstallation, die besser nicht im Keller oder in Bodennähe installiert sein sollte, bis hin zu funktionierenden Rückstauklappen in den Grundleitungen, die jeder eingebaut haben und regelmäßig warten lassen sollte. Natürlich ist es im Neubau viel leichter, den Hochwasser- oder Überflutungsschutz gleich mitzudenken, aber auch im Bestand gibt es einige Möglichkeiten, die Hauseigentümer umsetzen können und sollten.

Welche sind das konkret?

Für Keller gibt es zwei grundlegende Schutzstrategien: Zum einen können Kellerzugänge wie Außentreppen, Lichtschächte und Garageneinfahrten durch eine Schwelle oder Aufkantung von vielleicht 10 Zentimetern gesichert werden. Das hilft bereits bei vielen Starkregenereignissen. Bei höheren Wasserständen, die diese Barriere überschreiten, können dann wasserdichte Fenster helfen. Da gibt es diverse technische Lösungen, bei denen sich zum Beispiel die Fenster automatisch verschließen, wenn der Wasserpegel im Lichtschacht einen bestimmten Stand erreicht hat.

Für den Fall eines Kanalrückstaus sollten Toiletten, Waschbecken oder Waschmaschinen, die unterhalb des Straßenniveaus beziehungsweise des Überflutungswasserstandes liegen, dringend durch Rückstausicherungen gesichert werden. Eigentümer sind für ihren eigenen Rückstauschutz verantwortlich. Grundsätzlich stehen hierzu zwei technische Möglichkeiten zur Verfügung: Rückstauverschlüsse verhindern, dass das zurückdrückende Wasser in das Gebäude gelangt. Diese Klappen werden seit Jahrzehnten regelmäßig eingebaut, können aber mit entsprechendem Aufwand auch in bestehenden Hausentwässerungsleitungen nachgerüstet werden. Auch Abwasserhebeanlagen, die im Normalfall Abwasser in die Kanalisation pumpen, können als Sicherung gegen Rückstau in der Kanalisation eingesetzt werden. Wichtig ist aber: Beide Arten der Rückstausicherung müssen regelmäßig gewartet werden, sonst sind sie im Ernstfall nutzlos.

Eine wirksame Maßnahme gegen Durchfeuchtungen der Kellerwände aufgrund hoher Grundwasserstände oder drückendem Wasser nach längeren Regenfällen ist die Gebäudeabdichtung mit einer wasserundurchlässigen Bitumenschicht, die sogenannte schwarze Wanne, die in Kombination mit einer außen liegenden Kiesdrainage sehr wirksam ist, Keller trocken zu halten. Im Gegensatz zur sogenannten weißen Wanne, bei der im Neubau das Kellergeschoss als wasserdichter Betonkasten ausgeführt wird, kann die schwarze Wanne auch im Bestand nachträglich zum Einsatz kommen. Dabei werden die betroffenen Gebäudebereiche freigelegt, nach Trocknung der Kellerwände mit Bitumen- oder Kunststoffdichtungsbahnen abgedichtet und durch eine Kiesdrainage ergänzt.

Für Eigentümer ist es schwierig abzuschätzen, welche Maßnahmen sinnvoll und zugleich bezahlbar sind. Wie können sie sich informieren?

Leider ist dies natürlich immer die sehr individuell zu beantwortende Frage, wie viel Geld man in die Hand nehmen möchte beziehungsweise kann, um Vorsorge zu betreiben und sein Eigentum und sich selbst vor Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder hohes Grundwasser zu schützen. Außerdem gilt es abzuwägen, was bei den örtlichen Gegebenheiten sinnvoll ist. Unabhängige Fachberatungsangebote wie etwa der Hochwasservorsorgeausweis oder der Hochwasser-Pass des Hochwasserkompetenzcentrums Köln unterstützen hier die private Bauvorsorge. Auch die Kommunen selbst, die Verbraucherzentralen und die Bundesministerien beraten zum Thema. Umfassende Informationen bietet zum Beispiel die Hochwasserschutzfibel des Bundesbauministeriums. Hier finden Eigentümer noch viele weitere Tipps, wie sie ihr Haus schützen können. Ein genereller Tipp ist, das Thema Hochwasserschutz im Zuge von Sanierungen gleich mitzudenken. Mein Fazit: Eine wesentliche Reduzierung der Schadensrisiken durch gute Eigenvorsorge ist möglich, eine hundertprozentige Absicherung gegen die Naturgewalt Wasser ist aber sicherlich nicht möglich.

Das Interview führte
Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

WER BAUT, GEHT NICHT BANKROTT

Liebe Leserinnen und Leser,

wer heute baut, geht bankrott. Dieser Spruch ging im Februar durch die Medien. Das ist plakativ und erregt Aufmerksamkeit. Inhaltlich ist es aber weit übertrieben. Wer die bürokratischen und wirtschaftlichen Hürden vor einem Baubeginn nehmen kann, wird sicherlich den Bau einer Immobilie wirtschaftlich überleben. Aber wer geht solche Projekte noch an? Von Ungewissheit im Zusammenhang mit Fördermitteln bis hin zum Fachkräftemangel bei den Handwerkern gibt es viele Gründe, die nicht nur Bauwillige bremsen, sondern auch Mieter davon abhalten, zum Eigentümer zu werden. So kann und darf es nicht weitergehen.

Eine wesentliche Rolle spielen – gerade im Saarland – die viel zu geringen Mieten. Wer Wohnraum zur Vermietung schaffen will, kann kaum mit rentablen Mieten rechnen. Das verursacht übrigens auch Leerstand. Behindert wird die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum auch durch gesetzgeberische Instrumente wie die Mietpreisbremse und die Absenkung der Kappungsgrenze. Zum Glück gelten solche Regeln im Saarland noch nicht. Hoffentlich bleibt das so. Hier können im laufenden Mietverhältnis die Mieten noch um bis zu 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. In Saarbrücken und im Saarpfalz-Kreis kann man sich dabei an Mietspiegeln orientieren.

Wegen der geringen Mieten bleiben auch Gutverdiener, die sich ihren Traum vom Eigenheim finanziell leisten könnten, lieber in ihren günstigen Mietwohnungen, weil das berechenbarer ist. Denn auf die Mieterfreundlichkeit der Gesetzgebung kann man sich eher verlassen als auf Fördermittel. Das Ergebnis ist unsozial, denn so wird günstig vermieteter Wohnraum denen vorenthalten, die ihn wirklich brauchen.

Schließlich werden im Saarland Erwerb und auch Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ganz besonders durch die extreme Grunderwerbsteuer mit einem Spitzenwert von 6,5 Prozent behindert. Sie beeinflusst nicht nur die Rentabilität, sie bindet auch Mittel, die besser in Maßnahmen zur Verringerung von Energieverbrauch gesteckt würden. Wenn diese Steuer nicht endlich abgeschafft wird, müsste sie wenigstens denjenigen erlassen werden, die die Mittel zur energetischen Optimierung verwenden. Das wäre ein schnell aufgelegtes staatliches Förderprogramm, das sich sozusagen selbst finanziert und zugleich dem Klimaschutz dient.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

Förderungen von Einzelmaßnahmen

Wer auf Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) zugreifen will, muss künftig schon mit einem ausführenden Unternehmen ins Geschäft gekommen sein. Erst danach kann die Förderung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragt werden.

Zum 1. Januar 2024 ist die Richtlinie Bundesförderung für effiziente Gebäude-Einzelmaßnahmen (BEG EM) in Kraft getreten. Gefördert werden Maßnahmen an Gebäuden, die die Energieeffizienz verbessern, wie zum Beispiel ein Fenstertausch, die Dämmung von Außenwänden und Dach oder auch Maßnahmen zur Heizungsoptimierung. Förderanträge zum Heizungstausch werden hingegen seit diesem Jahr über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) geregelt.

Bonus für individuellen Sanierungsfahrplan

Generell gilt, dass bis zu 15 Prozent der förderfähigen Kosten übernommen werden. Bei der Ausführung einer Sanierung – Maßnahmen an der Gebäudehülle oder Anlagentechnik – als Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) erhöht sich der Fördersatz zusätzlich um 5 Prozentpunkte. Die Maßnahme muss hierfür jedoch innerhalb eines Zeitraums von maximal 15 Jahren nach Erstellung des iSFP umgesetzt werden. Der Bonus wird bei der Förderung von Heizungen nicht gewährt.

Vorvertrag nötig

Neu ist, dass zur Antragsstellung bereits ein unterschriebener Handwerkervertrag vorliegen muss, der auch das voraussichtliche Datum der Umsetzung der beantragten Maßnahme enthält. Zuvor reichte die Vorlage eines Angebots. Bauherren müssen sich also vorab konkret für ein Sanierungsangebot entschieden haben. Doch auch hier darf mit der Maßnahme erst begonnen werden, wenn die Förderung bewilligt wurde. Der Vorvertrag muss die Erteilung der zu beantragenden Förderzusage als aufschiebende oder auflösende Bedingung beinhalten. Sollte die Förderzusage vom Staat nämlich wider Erwarten ausbleiben, kann sich der Bauherr vom Vertrag zurückziehen. Der Vertrag tritt also nur in Kraft, wenn es zu einer Förderzusage kommt. Weitere Informationen sowie eine von BAFA und KfW anerkannte Musterformulierung stellt Haus & Grund auf der Internetseite zur Verfügung:

https://www.hausundgrund.de/foerdermittel-fuer-heizungstausch-und-gebaeudesanierung

Kurzlink: hausund.co/heizungstausch

Bundesförderung für effiziente Gebäude

Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird der Umstieg auf erneuerbare Energien beim Einbau neuer Heizungen stufenweise verpflichtend. Den Umstieg auf eine Heizung, die mit 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben wird, fördert der Bund mit verschiedenen Zuschüssen und zinsvergünstigten Krediten in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die neue Förderung startet schrittweise im Laufe des Jahres 2024 und richtet sich zunächst nur an Privatpersonen, die Eigentümer eines selbst genutzten Einfamilienhauses sind.

Für Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Beantragung erst im weiteren Verlauf des Jahres 2024 möglich sein. Haus & Grund informiert dazu kontinuierlich aktuell unter hausund.co/heizungstausch. Dort finden Sie auch weitere Details zu den neuen Förderbedingungen.

Privatpersonen, die Eigentümer eines Einfamilienhauses sind und dieses selbst bewohnen, sollen seit dem 27. Februar 2024 einen Antrag auf die neue Heizungsförderung stellen können (Stand zum Redaktionsschluss). Dafür steht ein Zuschuss sowie zusätzlich ein zinsgünstiger Ergänzungskredit für energetische Einzelmaßnahmen zur Verfügung.

So viel Förderung erhalten Eigentümer für den Heizungstausch im selbst genutzten Einfamilienhaus

30 % Grundförderung

Wer jetzt auf eine Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien umsteigt, erhält hierfür 30 Prozent Grundförderung.

70 % Förderhöchstsatz

Die Grundförderung und die verschiedenen Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren – bis zu einem Fördersatz von maximal 70 Prozent.

20 % Klimageschwindigkeitsbonus

Den Klimageschwindigkeitsbonus in Höhe von 20 Prozent erhält, wer seine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- beziehungsweise Nachtspeicherheizung oder seine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung durch eine klimafreundliche Heizung ersetzt. Ab 1. Januar 2029 reduziert sich der Bonus kontinuierlich.

30 % Einkommensbonus

Bei einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 40.000 Euro können Sie für die Erneuerung Ihrer Heizung zusätzlich einen Einkommensbonus in Höhe von 30 Prozent beantragen.

5 % Effizienzbonus

Für Wärmepumpen wird zusätzlich ein Effizienzbonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.

So viel Förderung erhalten Vermieter von Ein- und Mehrfamilienhäusern für den Heizungstausch

70 % Förderhöchstsatz

Der Förderhöchstsatz beträgt 70 Prozent von maximal 30.000 Euro Investitionskosten (1. Wohneinheit), 15.000 Euro 2. bis 6. Wohneinheit und 8.000 Euro ab 7. Wohneinheit

Förderhöchstsatz und Begrenzung der förderfähigen Kosten: Die Grundförderung und nur ausgewählte Bonusförderungen lassen sich miteinander kombinieren. Deswegen können der Förderhöchstsatz von maximal 70 Prozent nicht erreicht werden.

30 % Grundförderung

30 Prozent der maximal förderfähigen Kosten beim Einbau einer Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien.

5 % Effizienzbonus

Für Wärmepumpen wird ein Bonus von 5 Prozent gewährt, wenn als Wärmequelle Wasser, das Erdreich oder Abwasser beziehungsweise ein natürliches Kältemittel dient.

2.500 Euro Emissionsminderungszuschlag

Für Biomasseanlagen wird ein Zuschlag von 2.500 Euro gewährt, wenn sie nachweislich den Emissionsgrenzwert für Staub von 2,5 Milligramm pro Kubikmeter einhalten.

Früher war alles besser.

Bei diesem Gedanken ertappte ich mich zuletzt häufiger:
Beim Warten in der Kälte auf einen
verspäteten Zug, beim Versuch, einen Termin im Bürgeramt
zu erhalten oder auch als Eigentümer zwischen Grundsteuerwertbescheid
und Informationspflichten gegenüber den Mietern zur Energiepreisbremse.

Aber das stimmt so nicht. Denn so Vieles ist heute besser –
nicht nur mit Blick auf unsere Umwelt, ein Leben in einem
freien Europa oder den technischen Fortschritt. Auch Wohnen
hat sich in den vergangenen Jahrzehnten deutlich verbessert.
Effiziente Heizungen, warme Wohnungen, natürliche
Materialien und – statistisch betrachtet – mehr Wohnfläche
für jeden von uns. Und sogar Mieter sind ganz überwiegend
glücklich mit ihren privaten Vermietern.

Ursache für die negativen Gedanken kann also nicht unsere
heutige Lebensrealität sein. Nein, ich habe mich wohl von
der Bundesregierung anstecken lassen. Statt Lösungen und
Spaß an neuen Möglichkeiten werden heute Angst und Sorge
verbreitet, die obendrein mit Verboten gelöst werden sollen.
Die Umstellung von Kohle- auf Gasheizungen war für die
allermeisten Eigentümer kein Grund zur Sorge, sondern eine
Verbesserung, die mit Freude erwartet und umgesetzt wurde.
Die unkoordinierte Umstellung auf Fernwärme und Wärmepumpe
hingegen ist ein Fiasko.

Früher war nicht alles besser, aber Optimismus, Ideenreichtum
und Freude waren – viel mehr als heute – die politischen
Mittel derjenigen, die dieses Land lenkten. Kohle musste
nicht verboten werden, denn der Einbau von Gasheizungen
wurde ermöglicht – und gerne und freiwillig genutzt. Chancen
und Anreize bieten als politische Instrumente – zumindest
insoweit könnte es wieder mehr sein, wie es früher einmal war!

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland

Ich stelle Ihnen einen Fall vor, der in Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf steht.Im Mittelpunkt steht ein Mehrfamilienhaus. Dieses ist in Saarbrücken gelegen.

Es gehört Frau V. Mit zunehmendem Alter fiel ihr die Verwaltung und
Bewirtschaftung ihrer Liegenschaft immer schwerer. Aus diesem Grund entschloss sie sich, sich von ihrem Hausgrundstück zu trennen. Sie zog vor, sich von dem Verkaufserlös ein schönes Leben zu machen, anstatt sich mit aufmüpfigen Mietern herumzuschlagen.

Auch scheute sie die Vorstellung, mit welchen Problemen sie in Zusammenhang mit der Erhaltung des Grundbesitzes konfrontiert werden könnte. Das Mehrfamilienhaus wurde 1952 errichtet. Die Probleme bezüglich der energetischen Sanierung sind hinreichend bekannt. Das wollte Frau V sich nicht mehr antun. Daher der Entschluss zum Hausverkauf.

Sie beauftragte einen Makler damit, einen Käufer für das 7-Familienhaus zu finden. Der Makler fertigte eine Objektbeschreibung. Basierend auf Mieteinnahmen von 28.140, - € kalkulierte er für die Liegenschaft einen Kaufpreis von 409.000, - €. So wurde das Objekt offeriert. Auf das Angebot meldete sich der Kaufinteressent K. Einer, der das Immobiliengeschäft gewerblich betreibt. Und es kam zu Verkaufsverhandlungen.

Zunächst drückte K den Kaufpreis von ursprünglich 409.000, - € um 29.000, - € auf 380.000, - €.

Bei der Besichtigung des Objektes durch K kam es zu Komplikationen. Ein Mieter verweigerte den Zutritt zur Wohnung. Dies war Veranlassung für K sein Kaufangebot von 380.000,- € um weitere 25.000,- € auf 355.000,- € zu senken. Auf dieser Basis wurde dann im Januar 2023 der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen. Der Kaufpreis floss. Und damit gingen Besitz und Nutzungen auf den Käufer über. 

Frau V glaubte nun, damit sei die Angelegenheit für sie erledigt.

Sie irrte sich. Denn im November 2023 meldete sich bei ihr Herr K. Und wollte nachträglich einen weiteren Discount auf den Kaufpreis in Höhe von 17.497,81 €.

Mit abenteuerlicher Begründung: „Zur Kaufpreisfindung diente u.a. die von Ihnen vorgelegte Mietaufstellung mit einer Kaltmiete i.H.v. 2.360,00 EUR pro Monat, was einer Jahresmiete von 28.320,00 Eur entspricht. Setzt man die Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis erhält man demnach einen Kaufpreisfaktor von 12,54.“ Und basierend auf diesem Wert ermittelte K für sich eine Nachforderung in Höhe von 17.497,81 €. Eine nachträgliche Minderung des Kaufpreises.

Frau V zahlte nicht und wies die Nachforderung als unberechtigt zurück. K ließ nicht locker. Er beauftrage eine Rechtsanwaltskanzlei mit dem Inkasso. Diese forderte Frau V auf bis längstens zum 07.12.23 die 17.492,21 € zu zahlen, mit gleicher Begründung wie der Mandant.

Nach welchen Regeln ein Kaufpreis herabgesetzt ist, ist in§ 441 Abs. 3 BGB geregelt. „Bei der Minderung ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsabschlusses der Wert der Sache in mangelfreien Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde“. Nur diese Konstellation ist relevant. Mit Kaufpreisfaktoren zu argumentieren ist Hokuspokus und im Zusammenhang damit, den stattlichen Betrag von 17.491,81 € herauszupressen zu wollen, ist verwerflich.

Frau V hatte nun ihrerseits anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch genommen. „Die Parteien eines Kaufvertrages treffen nachvertragliche Treuepflichten. Der anwaltliche vertretene Käufer musste wissen, dass die Verkäuferin den nachträglich angeforderte Betrag nicht schuldet.   Daher war Frau V berechtigt vom Käufer die ihr entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 1.214,99 € zu fordern.

K gab klein bei. Er erklärte, dass er sich keiner Forderungen gegenüber von Frau V berühme und erstattete ohne weiteren Kommentar die Anwaltskosten. Aus Sicht der Verkäuferin hatte sie ihrem Vertragspartner genügend Rabatte gewährt. Die unberechtigte Forderung nach Vertragsabschluss brachte das Fass zum überlaufen. Die Verkäuferin hatte es satt sich wie eine Zitrone auspressen zu lassen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
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Gebäude machen etwa 35 bis 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland aus und verantworten laut Bundesumweltamt ungefähr 30 Prozent der CO₂-Emissionen hierzulande. Entsprechend hoch sind die Ambitionen, CO₂-Emissionen im Gebäudesektor zu senken – bislang mit durchwachsenem Erfolg. Trotz des hohen Einsparpotenzials von Treibhausgasemissionen durch energetische Gebäudesanierung sind die realen Investitionen in diesem Bereich seit 2011 gesunken, wie eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) herausfand. 

Im Jahr 2022 investierten Immobilieneigentümer hierzulande etwa 67 Milliarden Euro in energetische Sanierungen – beispielsweise in die Wand- und Dachdämmung, den Austausch von Fenstern und Außentüren oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Nominal waren das zwar rund 40 Prozent mehr als im Jahr 2011. Berücksichtigt man allerdings die Preissteigerungen, lagen die Investitionen in jedem der folgenden Jahre niedriger als 2011. Den ersten Tiefpunkt erreichten die realen Investitionen in die energetische Gebäudesanierung 2015. Es folgte zwar eine zwischenzeitlich deutliche Erholung der Investitionstätigkeit. Seit 2018 verharren die jährlichen realen Investitionssummen aber weit unter dem Niveau des Ausgangsjahres. Sowohl bei Dämmung, Maßnahmen für Fenster und Außentüren als auch bei Heizungsanlagen ergeben sich in vielen Jahren deutliche Rückgänge. Mit den zuletzt starken Preissteigerungen wurde 2022 ein neuer Tiefpunkt erreicht. Das reale Investitionsvolumen liegt nun gut 13 Prozent niedriger als im Jahr 2011.

Investitionstätigkeit in die energetische Sanierung niedriger als beim Neubau
Die Investitionen in die energetische Sanierung von Gebäuden haben sich vergleichsweise schlechter entwickelt als andere Bereiche im Baugewerbe: Während die energetische Sanierung hinterherhinkt, verzeichneten vor allem der Wohnungsneubau und die Errichtung von Nichtwohngebäuden signifikante Zuwächse. Von 2011 bis 2022 stiegen die Investitionen in den Neubau unter Berücksichtigung der Preisentwicklung um mehr als 43 Prozent. Auch andere Renovierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, die nicht direkt mit energetischer Sanierung zusammenhängen, wie die Modernisierung von Sanitäranlagen oder allgemeine Instandhaltungen, verzeichneten über diesen Zeitraum hinweg leichte reale Zuwächse.

Laut den Autoren der Studie muss die energetische Sanierung dringend wieder in Schwung gebracht werden. Dass sie insgesamt seit Jahren stagniert, liege daran, dass die Förderung angesichts der Preisentwicklung der vergangenen Jahre zu niedrig angesetzt und zudem nicht effizient genug sei. Betont wird darum die Notwendigkeit einer deutlichen Erhöhung der Investitionen angesichts absehbarerer weiterer Preissteigerungen und der Implementierung effektiverer politischer Maßnahmen zur Erreichung der Energieeffizienz- und Treibhausgasreduktionsziele. Für eine effektive Steigerung der energetischen Sanierungsrate sei zusätzlich ein koordinierter Ausbau der Produktions- und Installationskapazitäten erforderlich. Dies würde verhindern, dass zusätzliche Förderungen lediglich in Preiseffekten verpuffen.

Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO)

Mit Inkrafttreten der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) am 1. Januar 2024 erweitern sich die Aufgaben der bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegermeister. Dafür wurden neue Gebührentatbestände in die Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) aufgenommen.

So müssen die Bevollmächtigten zukünftig die Einhaltung der 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Anforderung bei neuen Heizungen oder der Übergangsfristen und die Erfüllung der Anforderungen an die Nutzung von Biomasse und Wasserstoff sowie an den Einbau von Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizungen überprüfen. Einige der bisherigen Prüfpflichten sind jedoch auch weggefallen. Die Änderungen betreffen die sonstigen Arbeitsgebühren des Gebührenverzeichnisses in Anlage 3 der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO).

Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Heizkessel und fossiler Heizungen bis Ende 2044

Bisher musste die Außerbetriebnahme 30 Jahre alter Standardheizkessel vom zuständigen Bezirksschornsteinfeger überprüft werden. In den Gebührentatbestand wurde nunmehr auch die Prüfung des Betriebsverbots für fossile Heizungen nach Ablauf des 31. Dezember 2044 aufgenommen. Ebenso muss der Bevollmächtigte die Einhaltung der bis dahin geltenden Übergangsfristen bei einer Heizungshavarie, beim Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz sowie beim Austausch von Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen prüfen. Die Anzahl der Arbeitswerte (AW) von 1,5 für diese Leistungen und die daraus resultierende Gebühr von 1,80 Euro wurden nicht erhöht.

Kein Einbauverbot für Ölheizkessel

Die mit der letzten Änderung der KÜO erst 2022 eingeführte Pflicht zur Überprüfung der Einbaubeschränkungen von neuen Ölheizungen ab 2026 entfällt. Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da diese mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden könnten.

Anforderungen bei Nutzung von Biomasse und Wasserstoff

Wird für die Beheizung des Gebäudes zukünftig flüssige Biomasse, Biomethan oder Wasserstoff genutzt, sind damit bestimmte Anforderungen an die Qualität der Brennstoffe verbunden. Der Betreiber der Heizungsanlage muss zum Beispiel sicherstellen, dass

• eingesetzte flüssige Biomasse nachhaltig hergestellt worden ist,
• genutztes Biomethan oder Wasserstoff aus netzgebundenen Systemen in den entnommenen Mengen eingespeist wurde und
• gasförmige Biomasse wenig Getreidekorn oder Mais enthält.

Für die Überprüfung dieser Anforderungen wurde ein neuer Gebührentatbestand für den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger eingeführt. Es gilt hierfür ein Gebührensatz von 10,0 AW.

Überprüfung der Ausstattung von Heizungspumpen entfällt

Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und einer Heizung mit Wasser als Wärmeträger müssen zukünftig einen Heizungscheck und eine Heizungsoptimierung durchführen lassen. Da hierbei auch die Funktion der Heizungspumpe überprüft wird, entfällt die Aufgabe aus dem Verantwortungsbereich des bevollmächtigten Schornsteinfegers.

Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe und Übergangsfristen

Ein mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickter Heizkessel muss den neuen Regelungen des GEG zufolge nach Vorliegen der kommunalen Wärmepläne (Mitte 2026 für große Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und Mitte 2028 für alle kleineren Kommunen) zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Die Einhaltung dieser Pflicht und der Übergangsfristen werden zukünftig vom Schornsteinfeger überprüft. Die Prüfung beschränkt sich dabei auf die Vorlage entsprechender Nachweise, Belege oder Erklärungen. Dafür wurde ein neuer Gebührentatbestand in die KÜO eingeführt. Erfolgt die Überprüfung anlässlich der Bauabnahme oder der ersten Feuerstättenschau, fallen hierfür 8,0 AW an, was einer Gebühr von 9,60 Euro entspricht.

Anforderungen bei Einbau von Heizungen mit fester Biomasse und von Hybridheizungen

Ebenso muss der bevollmächtigte Schornsteinfeger zukünftig prüfen, ob die Anforderungen an den Einbau von Heizungsanlagen mit fester Biomasse erfüllt werden. Gleiches gilt für die Anforderungen beim Einbau von Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen. Betreiber von Feuerungsanlagen mit fester Biomasse müssen sicherstellen, dass ihr Biomasseofen oder Biomassekessel automatisch beschickt wird und Wasser als Wärmeträger dient sowie ausschließlich Biomasse verwendet wird, die den nationalen und europäischen Vorgaben entspricht. Der Aufwand für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger wird auf 2,0 AW (2,40 Euro) festgesetzt. Wesentlich umfangreicher sind die Anforderungen an Hybridheizungen. Für deren Prüfung fallen zukünftig 8,0 AW (9,60 Euro) als Gebühr an.

Hinweis: Die Gebühren für die diversen Prüfpflichten werden bei einer Feuerstättenschau fällig. Ein Arbeitswert beträgt 1,20 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Wird dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durch Vorlage einer Unternehmererklärung die ordnungsgemäße Ausstattung einer Heizungsanlage nachgewiesen, bedarf es keiner weiteren Prüfung durch den Schornsteinfeger.

Liebe Leserinnen und Leser,

ich wünsche Ihnen ein gutes, gesundes und erfolgreiches Jahr 2024!

Dank gesetzlicher Vorgaben hat die Landeshauptstadt Saarbrücken
nun auch einen qualifizierten Mietspiegel. Der heißt eigentlich
so, weil er die aktuell vereinbarten Mieten abbildet. Aber
vielleicht geht es Ihnen ja wie mir und Sie erblicken darin ein
Haus & Grund-Mitglied, das seinen Mietern preiswerten Wohnraum
bietet.

Ob das so bleiben wird, ist spannend. So jedenfalls mein Stand
zum Redaktionsschluss, denn wie Sie wissen schreibe ich Ihnen
aus der Vergangenheit, weil der Neujahrsgruß für unser Magazin
schon vor Weihnachten geschrieben werden muss, damit er Sie
gleich nach Jahresbeginn erreicht.

Bei der Bewertung der Grundsteuer scheint der Staat oft von höheren
Mieten auszugehen. Das haben Sie hoffentlich zum Anlass
genommen, Einspruch gegen die Bescheide einzulegen.

Unklar ist, ob und wie wir uns die notwendigen Sanierungen zum
Schutze des Klimas leisten können. Wer hätte letztes Jahr um
diese Zeit damit gerechnet, dass eine Regierung, die Wohnraum
schaffen will, mit einem Heizungshammer die gesamte Bauwirtschaft
verunsichert und bremst? Wer hätte gedacht, dass nicht
nur insoweit, sondern auch nach dem Haushaltsurteil des
Bundesverfassungsgerichtes ein Plan B zum weiteren Vorgehen
fehlte? Deshalb wissen wir derzeit gar nicht, wie wir das bezahlen
sollen, was man erst mit der Hammermethode und dann nur
noch zaghaft-bestimmt von uns fordert.

Großen Dank richte ich an dieser Stelle an alle für Haus & Grund-
Tätigen, sei es haupt- oder nebenberuflich oder im Ehrenamt,
dafür, dass sie unseren Mitgliedern in diesen schwierigen Zeiten
mit Rat und Tat zur Seite stehen. Wissen Sie eigentlich, dass
Haus & Grund-Anwälte oft ehrenamtlich beraten? Dass das Ihren
Mitgliedsbeitrag mehr als wert ist, können Sie oftmals ergoogeln.
Apropos: Ich schlage mich gerade mit einer Mieterin herum, die
mittels künstlicher – und mangels eigener – Intelligenz eine höhere
Miete berechnet, als sie schuldet, aber trotzdem nicht zahlen
will. Es gibt offenbar nichts, was es nicht gibt.

Bleiben Sie uns treu und werben Sie für eine Mitgliedschaft bei
uns. Wer Mitglied werden möchte, kann sich auf www.hug-saarland.de
seinen Verein aussuchen. Wenn das nicht gelingt,
informieren Sie uns. Wir helfen Ihnen weiter.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

SEIT JAHRESBEGINN
Saarbrücken hat einen qualifizierten Mietspiegel

Welche Informationen enthält der Saarbrücker Mietspiegel?
Er gibt eine Übersicht über die ortsüblichen
Nettokaltmieten in Euro je
Quadratmeter für nicht preisgebundene
Wohnungen in der Landeshauptstadt
Saarbrücken. Er gilt nicht für
mithilfe öffentlicher Förderung erbaute
oder sanierte Wohnungen. Der
Mietspiegel schafft Transparenz und
Rechtssicherheit für die Mieterinnen
und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter und hilft
in vielen Fällen gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhen zu
vermeiden.

Gesetzliche Verpflichtung
Mit dem Inkrafttreten des neuen Mietspiegelreformgesetzes
am 1. Januar 2024 ist die Erstellung und regelmäßige Fortschreibung
von Mietspiegeln für alle Kommunen ab 50.000
Einwohnern verpflichtend. Mit der Veröffentlichung des ersten
qualifizierten Mietspiegels erfüllt die Landeshauptstadt Saarbrücken
diese gesetzliche Vorgabe. Grundlage für
einen „qualifizierten“ Mietspiegel ist, dass er
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden
rarbeitet wurde und von der Stadt
und/oder von Interessenvertretungen der
Vermieterinnen und Vermieter sowie der
Mieterinnen und Mieter im Arbeitskreis anerkannt
wird.

Beteiligte Akteure und Datengrundlage
Das erfahrene Hamburger Institut FUB IGES Wohnen+
Immobilien+Umwelt GmbH hat die Landeshauptstadt im gesamten
Erstellungsprozess begleitet und bei der Erstellung die
anerkannte wissenschaftliche Methodik gewährleistet. Zudem
haben städtische Fachämter und Experten des lokalen Mietwohnungsmarkts
den gesamten Prozess in einem Arbeitskreis aktiv unterstützt.
Die Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
sind Daten aus einer breit angelegten Befragung von
Mieterhaushalten sowie Vermieterinnen und Vermietern, die
von April bis Juni 2023 durchgeführt wurde. Insgesamt sind
Daten zu mehr als 5500 Saarbrücker Wohnungen in die Auswertung
eingeflossen, wobei der Datenschutz stets gewährleistet
wurde.

Anerkennung durch Arbeitskreis und Beschluss
durch den Saarbrücker Stadtrat
Mitte November 2023 haben die im Arbeitskreis Mietspiegel
beteiligten Akteure des lokalen Mietwohnungsmarktes per Unterschrift
den Mietspiegel anerkannt. Mit dem Mieterbund, der
Mieterhilfe sowie Haus & Grund und dem Verband der saarländischen
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft haben alle
stimmberechtigten Mitglieder des Arbeitskreises dem Saarbrücker
Mietspiegel zugestimmt. Anschließend hat auch der Stadtrat
der Landeshauptstadt Saarbrücken den Mietspiegel in seiner
Sitzung vom 12. Dezember 2024 beschlossen. Der qualifi -
zierte Mietspiegel von Saarbrücken wurde somit qualifiziert
und gilt seit dem 1. Januar 2024.

Länder und Kommunen sollen Wärmepläne vorlegen

In einigen Bundesländen wie Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein gilt sie schon länger: die Pflicht zur Durchführung einer Wärmeplanung. Nun hat die Bundesregierung Ende 2023 ein Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze (kurz: Wärmeplanungsgesetz) beschlossen und damit eine bundesweite Pflicht zur flächendeckenden Wärmeplanung eingeführt. Auf Basis von Angaben zu Heizungsart und Energieverbrauch von Gebäuden sowie der Analyse regional verfügbarer erneuerbarer Energiequellen sollen die Länder und Kommunen vor Ort die beste Lösung für eine zukünftig klimaneutrale Wärmeversorgung finden. 

Damit wurde eine wesentliche Forderung von Haus & Grund umgesetzt. Denn Eigentümer müssen für die richtige Auswahl ihrer Heizung vorab wissen, mit welchen Energieträgern und welcher Versorgung sie zukünftig lokal rechnen können. Das Wärmeplanungsgesetz tritt deshalb gemeinsam mit dem umstrittenen Heizungsgesetz (GEG) am 1. Januar 2024 in Kraft. 

Länder sind verantwortlich

Nach dem neuen Gesetz sind zunächst die Länder verantwortlich. Sie können aber die Umsetzung der Wärmeplanung auf ihre Kommunen übertragen. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen ihre Wärmepläne bis 30. Juni 2026 vorlegen. Alle anderen Gemeindegebiete bekommen dafür zwei Jahre mehr Zeit. Für kleinere Gemeinden kann das Land vereinfachte Verfahren vorsehen. Und in Gebieten, deren Wärmeversorgung bereits klimaneutral ist, kann auf eine Wärmeplanung verzichtet werden.

Heizungsart und Energieverbrauch werden erfasst

Eine Bestandsanalyse bildet die Basis der Wärmeplanung. Das Gesetz sieht dazu eine umfassende Datenerhebung vor. So sollen der Ist-Zustand der Gebäudeheizungen und die jährlichen Energieverbräuche leitungsgebundener Energieträger innerhalb einer Kommune ermittelt werden. Auskunftspflichtig sind Energieversorger und die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger. Eigentümer müssen dafür nicht befragt werden. Ebenso sollen alle relevanten Angaben zu vorhandenen oder bereits in Planung befindlichen Gas-, Strom-, Wärme- und Abwassernetzen erhoben werden. Am Ende fließen die Daten über Energieverbräuche, Energieträger, Lage, Nutzung und Baualtersklasse von Gebäuden, Anlagen und Versorgungsnetzen in einen Wärmeplan ein. 

Kommunen sollen Wärmeversorgungspotenziale vor Ort analysieren

In einem weiteren Schritt sollen die Kommunen alle vorhandenen Potenziale zur Nutzung von Wärme aus erneuerbaren Energien und aus unvermeidbarer Abwärme – etwa aus Rechenzentren – analysieren. Dabei sollen mögliche Anlagen, die regional verfügbare erneuerbare Energiequellen wie Geothermie, Solarenergie, Umweltwärme, Abwärme und Biomasse nutzen können, standortscharf berücksichtigt werden. Als Potenziale sind auch mögliche Energieeinsparungen durch Effizienzmaßnahmen in Gebäuden und bei Industrieprozessen abzuschätzen. 

Wärmepläne sollen beste Optionen zur Wärmeversorgung aufzeigen

Anhand der gesammelten Daten und analysierten Potenziale sollen die Länder und Kommunen die besten Optionen für eine klimaneutrale Wärmeversorgung identifizieren und unter Beteiligung der relevanten Akteure vor Ort realisieren. Die Wärmepläne sollen für das beplante Gebiet aufzeigen, in welchen Bereichen Gebäude besser zentral über ein Wärmenetz oder dezentral mit einer eigenen Anlage beheizt werden können. Eigentümern, die ihr Gebäude zukünftig an ein Wärmenetz anschließen können, bleibt dann der aufwendige Einbau einer eigenen Heizung auf Basis erneuerbarer Energien (Wärmepumpe, Biomassekessel) erspart. Außerdem wird die Wärmeplanung Auskunft darüber geben, ob ein vorhandenes Gasnetz auf grüne Gase beziehungsweise Wasserstoff umgestellt werden kann oder stillgelegt werden muss.

Wärmenetzbetreiber müssen ihre Netze schrittweise klimaneutral ausrichten

Zudem enthält das Gesetz für Betreiber von Wärmenetzen verpflichtende Zwischenziele für die Erreichung der Klimaneutralität bis 2045. Bestehende Wärmenetze sollen bis 2030 zu 50 Prozent Wärme aus erneuerbaren Quellen oder unvermeidbarer Abwärme liefern. Neue Wärmenetze sollen bereits ab 2025 zu 65 Prozent erneuerbare Energien oder Abwärme nutzen.

Nutzungspflicht von 65 Prozent erneuerbarer Energien wird mit Wärmeplanung verbindlich

Erst nach Vorliegen eines kommunalen Wärmeplans müssen Eigentümer die Anforderungen zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Einbau einer neuen Heizung nach dem GEG erfüllen. Für den Zeitpunkt ist die Größe der Gemeinde entscheidend: In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird die Pflicht nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt sie erst nach dem 30. Juni 2028. Liegt ein Wärmeplan früher vor, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien nicht automatisch verpflichtend. Erst wenn die Kommune eine gesonderte Entscheidung zur Ausweisung von Wasserstoff- oder Wärmenetzgebieten fällt, wird die Pflicht einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung verbindlich.

Wir haben Dezember. Draußen ist es kalt. Überall sind wir mit Krisen
konfrontiert. In Ukraine und Gaza sogar kriegerische
Auseinandersetzungen.

Schlechte Nachrichten auch im Inland.

Es ist kein Wunder, dass die Stimmung schlecht ist.
Die Menschen sind aggressiv.
Noch nie gab es so viele Störfälle in Hausgemeinschaften.

Als Beispiel zeigen wir Ereignisse an, in die wir involviert sind.

Erster Fall

Er ist dem Mietrecht zuzuordnen.
Unser Vermieter vermietet eine Wohnung auf Bitten eines Bekannten an dessen
Tochter. Was der Bekannte verschweigt ist, dass der Abkömmling massive psychische
Probleme hat. Die Tochter ist aggressiv. Sie terrorisiert ihre Mitbewohner durch
lautes nächtliches Geschrei und Bedrohungen.

Ein Verhalten, das den Bekannten dazu veranlasst, seine Tochter aus dem Haushalt
zu verbannen. Zu Lasten unseres Vermieters. Diesem wurde das Problem eines
psychisch kranken Menschen untergejubelt.

Nach Abmahnung hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt.
Das Amtsgericht Saarbrücken hat die Mieterin zur Räumung verurteilt.
In diesem Fall kann damit gerechnet werden, dass die Mieterin bald draußen ist.

Das Verhältnis zwischen den Vermietern und den Bekannten ist nach dieser
Episode nicht mehr optimal.

Zweiter Fall

Er kommt aus dem Bereich des Wohnungseigentumsrecht.
Das Objekt ist in Dillingen gelegen.
Ein Mitglied verkaufte seine leere Wohnung im September 2023.
Die Käuferin zahlte im Oktober 2023 den Kaufpreis.
Zu diesem Zeitpunkt gingen die Nutzungen auf sie über.
Diese Gelegenheit nutzte die Käuferin, um die Wohnung ihrem
psychisch kranken Sohn zu überlassen, der vergleichbare
Verhaltensweisen an den Tag legte wie die Tochter im ersten Fall

• Lärm und laute Musik, die im ganzen Haus zu hören ist.
• körperliche Attacken gegen Bewohner, die sich über den Lärm beschwert haben
• Morddrohungen gegen Hausbewohner
• Diverse Polizeieinsätze wegen Ruhestörung, Bedrohungen, Sachbeschädigungen usw.
• mutwillige Beschädigung an einer Scheibe im Treppenhaus

Die Käuferin wurde mit Schreiben vom 10.11.23 auf die Missstände hingewiesen.

Ohne Erfolg.

Am 01.12.23 erreichte sie die Androhung, dass sie diejenigen Maßnahmen zu ergreifen hat,
die notwendig und erforderlich sind, um Störungen in der geschilderten Art und
Weise zu verhindern. Verbessern sich die Verhältnisse im Hause nicht, muss die
Käuferin mit der Einleitung gerichtlicher Schritte rechnen.

Dritter Fall

Betroffen ist eine Wohnungseigentümergesellschaft in Saarbrücken.
Ein Miteigentümer hat seine Wohnung vermietet.
Nach Einzug brach im Hause das Chaos aus.

• Permanente Lärmbelästigungen zwischen 22.00 h und 06.00 h.
  Laute und offenbar auch gewalttätige Auseinandersetzungen
  zwischen dem Mieterehepaar.

Die Mitbewohner laufen Sturm. Sie forderten ihren WEG-Verwalter auf, aktiv zu
werden, was dieser auch tat. Er wandte sich an den Vermieter.
Statt Verständnis erntete der Verwalter Aggressionen. Ihm wurde mit
einem Rechtsanwalt gedroht.

Mit Schreiben vom 22.11.23 wurden dem Wohnungseigentümer gerichtliche
Schritte in Aussicht gestellt, falls er nicht dafür sorgt, dass sich seine Mieter
rechtskonform verhalten.

Bis heute wurden keine negativen Vorfälle mehr gemeldet.
Gibt es schlechte Nachrichten, muss das Gericht bemüht werden.

Gestörte Verhältnisse gab es immer wieder. Aber nicht in dieser Quantität.
Der Winter wird vorbei sein.
Krieg, Katstrophen und Krisen hoffentlich auch.
Mit der Aussicht, dass die Menschen wieder besser drauf sind und sich nicht mehr
so asozial verhalten.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
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Getrieben von der hohen Inflation und den gestiegenen Energiekosten kommen immer mehr Mieter auf die Idee, auf ihrem Balkon „kostenlosen“ Strom zu erzeugen, und zwar durch die Anbringung von so genannten Steckersolargeräten, die umgangssprachlich als „Balkonkraftwerke“ bezeichnet werden.

Die Installation solcher Balkonkraftwerke soll nun vereinfacht und rechtliche Hürden abgebaut werden, damit in Wohnhäusern mehr Solarstrom produziert wird. Die Bundesregierung hat deshalb Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsgesetz beschlossen. Der Bundestag muss das Gesetz jedoch noch beraten.

Muss nun der Vermieter der Anbringung eines solchen Balkonkraftwerks zustimmen?

Eine gesetzliche Regelung existiert bis dato nicht. Bislang stellt sich die Rechtslage – basierend auf der diesbezüglichen Rechtsprechung – so dar, dass der Mieter den Vermieter um Genehmigung ersuchen muss; die Erteilung der Genehmigung steht sodann im freien Ermessen des Vermieters.

Der Vermieter kann also die Genehmigung versagen, sofern sich dies nicht als missbräuchlich darstellt. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, jedenfalls dann nicht, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht (so ausdrücklich das AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20). Wenn die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt sind, ist der Vermieter also gehalten, die Genehmigung zu erteilen.

Das AG Köln sieht dies ähnlich: Es hat mit Urteil vom 26.09.2023, Az. 222 C 150/23, entschieden, dass die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.

Der Gesetzgeber plant nun folgende Änderung des § 554 BGB, der bis dato lediglich Regelungen zur Barrierereduzierung, zur E-Mobilität und Einbruchschutz enthalten hat, was sich aus nachfolgender Gegenüberstellung der alten und der neuen Fassung ergibt:

Nunmehr soll also auch in die neue Fassung des § 554 BGB mit aufgenommen werden, dass der Mieter die Erlaubnis baulicher Veränderungen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen, verlangen kann  mit dem Zusatz, dass der Anspruch des Mieters nicht besteht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Ferner wird geregelt, dass sich der Mieter zu einer „besonderen Sicherheit“, also einer weiteren Kautionsleistung, insbesondere im Hinblick auf zu erwartende Rückbaukosten, verpflichten kann.

Der Gesetzgeber scheut sich offenbar davor, klare Regelungen zu treffen, es scheint deshalb sinnvoll zu sein, sich auch weiterhin an den vorgenannten Bedingungen, die das AG Stuttgart in seinem Urteil aufgestellt hat, zu orientieren.

Der Vermieter sollte außerdem darauf achten, dass etwaige Risiken, die aus der Installation, dem Betrieb bzw. dem Rückbau der Anlage entstehen, durch eine entsprechende Haftpflichtversicherung des abgesichert werden, was dem Vermieter vor Beginn der Maßnahme, z.B. durch Vorlage des Versicherungsscheins, nachzuweisen ist; es empfiehlt sich außerdem, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass dieser sich verpflichtet, die Aufrechterhaltung des Versicherungsschutzes während der Dauer des Mietverhältnisses regelmäßig nachzuweisen.

Der Gesetzgeber scheut sich offenbar, hier klare Regelungen zu treffen, es scheint aber sinnvoll, sich an den vorgenannten Voraussetzungen, die das AG Stuttgart aufgestellt hat, zu orientieren.

Freilich bleibt es nach wie vor dabei, dass der Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet ist, das Balkonkraftwerk wieder zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) soll im kommenden Jahr eine Änderung erfahren dahingehend, dass gemäß § 20 WEG n.F. jeder Wohnungseigentümer das Recht hat, angemessene bauliche Veränderungen zu verlangen, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen.

Gerne berät Sie Ihr Haus & Grund-Verein zu dieser Thematik, die sicherlich in den kommenden Monaten und Jahren noch mehr an Brisanz gewinnen wird.

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel
Vorsitzende Haus & Grund Quierschied e.V.

Frostige Zeiten überstehen 

Liebe Leserinnen und Leser, eingangs der letzten Ausgabe des Jahres 2023 wünsche ich Ihnen eine ruhige und besinnliche Adventszeit.

Meinen Beitrag dazu widme ich aus gegebenem Anlass Ihrem Wohngebäude-Versicherungsschutz, denn trotz Klimawandel nehmen Frostschäden zu. Offenbar wird unterschätzt, dass schon wenige Tage Frost genügen, um Leitungswasser einfrieren zu lassen. Wenn Wasser gefriert, dehnt es sich aus und der Druck lässt Leitungen platzen. Wenn es wieder wärmer wird, taut das Eis und das Wasser läuft aus. Die Schäden treten also nicht an kalten Tagen ein, sondern an den folgenden wärmeren Tagen.

Für diesen Fall ist man dann versichert.

Aber auch Versicherungen sichern sich ab. Nach den üblichen Bedingungen müssen in leerstehenden Gebäuden oder Gebäudeteilen wasserführende Anlagen entleert werden. Das gilt unabhängig von der Jahreszeit und wird oft nicht beachtet. In der kalten Jahreszeit müssen außerdem alle Gebäude (leer oder nicht) entweder geheizt oder die wasserführenden Anlagen entleert werden. Daneben bestehen Kontrollpflichten. Im Schadensfall muss man Fragen der Versicherung umfassend und wahrheitsgemäß beantworten.

In einem Fall aus meiner aktuellen Praxis hat das ein Gebäudeeigentümer ignoriert. Im Oktober hatte er sein Mietshaus mittels Zwangsräumung vom letzten Mieter befreit. Weil ihm Geld zum Renovieren fehlte, ließ er es leer stehen. Im Februar brach dann ein Rohr und als das Wasser schließlich aus der Haustür lief, riefen die Nachbarn die Feuerwehr.

Der Eigentümer hat hier alles falsch gemacht. Deshalb verweigert seine Versicherung derzeit die Leistung. Er hatte ihr den Leerstand nicht mitgeteilt. Die Wasserleitungen hatte er nicht entleert. Außerdem hatte er die Heizung auch an den wenigen kalten Tagen nicht eingeschaltet. Kontrolliert wurde ohnehin nur selten. Den Frost-Fragebogen des Versicherers ließ er später unbeantwortet, weil es an dem Tag, als der Schaden bemerkt wurde, nicht kalt war.

So etwas kann Ihnen jetzt nicht mehr passieren. Und wenn wir alle die durchaus vernünftigen Regeln zum Schutz vor Frostschäden beachten, wird es weniger Schäden geben. Dann steigen vielleicht unsere Prämien in Zukunft nicht noch ins Unermessliche, denn alles wird teurer. Werfen Sie zu diesem Thema bitte einen Blick nach links auf Seite 310 und gerne auch auf die Seiten 317 und 320.

Bleiben Sie zuversichtlich und kommen Sie gesund ins neue Jahr!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Geister, die sie riefen

In der SPD-Bundestagsfraktion ist die Düsseldorfer Abgeordnete Zanda Martens für das Mietrecht zuständig. Gerne greift sie medienwirksam Einzelfälle auf, um die Forderungen der SPD für eine Verschärfung des Mietrechts bis hin zum Mietenstopp zu untermauern.

Beispielhaft ist der jüngste Fall aus ihrem Wahlkreis. Der neue Vermieter eines alten Mietshauses versucht mit unseriösen Methoden, die Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Ein unstreitig unangemessenes Verhalten. Für Frau Martens dient der Fall dazu, in der Presse ihre Forderung nach einer Verschärfung des Wirtschaftsstrafgesetzes zu begründen.

Nicht thematisiert wird hingegen, wie es zu dieser Situation kommen konnte: Die Mieter lebten nämlich lange glücklich in ihren Wohnungen, bei privaten Vermietern. Die allerdings haben aufgegeben und – so wie es landauf, landab geschieht – als Käufer nur eine anonyme GmbH & Co. KG gefunden. Da sich Vermieten immer weniger lohnt – schließlich ist es nicht zuletzt wegen des immer einseitigeren Mietrechts kaum noch möglich, mit der Miete eine Rendite zu erwirtschaften – kaufen nur noch Kapitalgesellschaften, die mit den Häusern spekulieren wollen. Und diese Gesellschaften interessieren sich weder für die Mieter noch für die Wohnungen oder die Stadt.

Das Problem, das SPD und Zanda Martens mit noch mehr Regulierung lösen wollen, ist hausgemacht. Es ist die Konsequenz aus der einseitigen Mietenpolitik, die private Vermieter aus dem Markt drängt und in der Folge den Mietern Probleme bereitet: die Geister, die sie riefen.

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland

Die Kosten fürs Heizen sind im Jahr 2022 je nach Energieträger um bis zu 81 Prozent gestiegen. Das zeigt der aktuelle Heizspiegel für Deutschland (www.heizspiegel.de) der gemeinnützigen

Beratungsgesellschaft co2online. Für die deutschlandweiten Vergleichswerte wurden über 250.000 Energierechnungen und Heizkostenabrechnungen ausgewertet.

Ein durchschnittlicher Haushalt im Mehrfamilienhaus (70-Quadratmeter-Wohnung) musste fürs Heizen mit Gas 1.475 Euro bezahlen. Das sind 80 Prozent mehr als im Jahr 2021. Auch die Heizkosten für Holzpellets (+ 81 Prozent), Wärmepumpe (+ 50 Prozent) und Heizöl (+ 48 Prozent) sind deutlich gestiegen. Fernwärme ist dagegen nur leicht teurer geworden (+ 5 Prozent).

Grund für die höheren Heizkosten sind die während der Energiekrise für alle Energieträger stark gestiegenen Preise. Das deutlich wärmere Wetter im Winter und die Soforthilfe im Dezember konnten den Kostenanstieg geringfügig abmildern.

Niedrigere Heizkosten für 2023, aber immer noch über Vorkrisen-Niveau

Für das laufende Jahr werden leicht niedrigere Heizkosten erwartet, weil die Energiepreise wieder sinken. Laut der Auswertung wird Heizen mit Gas gegenüber 2022 um 11 Prozent günstiger. Die Kosten fürs Heizen mit Holzpellets (– 17 Prozent) und Heizöl (– 19 Prozent) gehen ebenfalls zurück.

Am stärksten sinken die Kosten für das Heizen mit einer Wärmepumpe (– 20 Prozent). Grund dafür ist ein inzwischen wieder größeres Angebot an Wärmepumpen-Stromtarifen. Lediglich für Fernwärme werden Kunden 2023 voraussichtlich mehr bezahlen müssen (+ 10 Prozent).

Trotz gesunkener Energiepreise und Preisbremsen liegen die Kosten für das laufende Jahr noch immer über dem Vorkrisen-Niveau. Energiesparen lohnt sich daher weiterhin.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung auf Kellerräume, wenn es sich um zwei separate Mietverträge handelt. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem richtungsweisenden Urteil.

Werden Wohnräume und ein Kellerraum mit separaten Verträgen vermietet, spricht die tatsächliche Vermutung für die jeweils rechtliche Selbstständigkeit beider Vereinbarungen. Um diese zu widerlegen, bedarf es besonderer Umstände, die die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Verträge begründen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 5. Juli 2023 (VIII ZR 94/21) entschieden.

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Mieter gegen seinen Vermieter auf Rückzahlung von Miete. Er war der Ansicht, dass die vereinbarte Ausgangsmiete oberhalb der nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässigen Höchstmiete lag.

Zwei getrennte Verträge über Wohnräume und Kellerraum

Die Parteien hatten im Herbst 2015 einen Indexmietvertrag über eine Berliner Wohnung geschlossen. Die monatliche Ausgangsmiete betrug 850 Euro netto kalt. Die Vormiete belief sich auf 727,50 Euro. Mit separatem Mietvertrag mietete der Mieter auch einen Kellerverschlag gegen eine monatliche Nutzungspauschale in Höhe von 79 Euro. In diesem Vertrag wurde vereinbart, dass die monatliche Miete mit Beginn eines jeden Jahres um jeweils 2,5 Prozent steigen sollte. Im April 2016 rügte der Mieter die vereinbarte Miete für Wohnräume und Keller insgesamt wegen Nichtbeachtung der Regelungen der Mietpreisbremse, zahlte zunächst aber vollständig weiter und verlangte die seiner Ansicht nach zu viel gezahlten Beträge im Februar 2018 zurück. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieter recht. Aus ihrer Sicht handelte es sich bei der Anmietung der Wohnräume und des Kellers um einen einheitlichen Mietvertrag. Der BGH hob diese Entscheidung wiederum auf.

Keine rechtliche Einheit beider Verträge

Für die rechtliche Einheit beider Verträge spreche, dass sich die Mieträume und der Keller in einem Gebäude befänden und dass beide Verträge zum gleichen Zeitpunkt geschlossen wurden. Dies reiche aber nicht aus, so der BGH. Denn neben der tatsächlichen Vermutung sprechen sowohl der eindeutige Wortlaut der Verträge als auch die unterschiedlichen Regelungen für zwei selbstständige Vereinbarungen. So sollte sich die monatliche Miete für die Kellerräume um jährlich 2,5 Prozent erhöhen, wohingegen die Miete für die Wohnräume indexiert wurde.

Außerdem hätten die Parteien einen Kündigungsausschluss für die Wohnräume von zwei Jahren vereinbart, wohingegen der Kündigungsausschluss für den Kellerraum zehn Jahre betrug. Zwar sei ein Sonderkündigungsrecht vereinbart worden, wonach der Kellerraummietvertrag ausnahmsweise vorfristig gemeinsam mit den Wohnräumen gekündigt werden konnte. Dieser Umstand allein könne aber die rechtliche Einheit beider Verträge nicht begründen, denn der Vermieter habe mehrfach sehr deutlich gemacht, dass er zwei eigenständige Verträge schließen wolle.

Fazit: Die Regelungen der Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Vermietung von Kellerräumen. Vielmehr sind nur Wohnräume erfasst.

Im heutigen Fall geht es um eine Mauer. Sie ist Relikt aus vergangener Zeit.
Aus Beton und wohl Teil einer Bunkeranlage. Sie befindet sich entlang
einer Grenze von zwei Grundstücken.

Eine Messung im Jahr 2021 hat ergeben, dass die besagte Mauer
auf der Grenze steht. Rechtlich handelt es sich um eine gemeinsame
Grenzeinrichtung, da sie dem Vorteil beider Grundstücke dient.

Man kann nicht ungehindert vom Grundstück A zum Grundstück B
gelangen und umgekehrt. Die Mauer dient als Einfriedung zum Schutz
beider Liegenschaften. Zwischen den Nachbarn gibt es Differenzen
wegen der gemeinsamen Mauer.
Wie oben erwähnt wurde zur Errichtung Beton verwandt.
Das Material hält nicht nur der Gewalt, sondern auch dem Wind
und dem Wetter stand.

Der Erhaltungsaufwand ist gering.

Dieser hat sich darauf beschränkt, in mehr oder weniger geringen Abständen die
Mauerkrone mit einem Anstrich zu versehen.
Diese Jahrzehnte lang geübte Praxis endete im Zuge eines Eigentumswechsel bei
einem Grundstück.

Die Kooperation endete.

Dem Neuen missfiel der Anblick auf den Beton seines Mauerteils.
Er verkleidete seinen Mauerteil.
Um die Verkleidung abzuschließen, ließ er die Mauerkrone mit
Abdeckplatten versehen, Und zwar auf der gesamten Fläche.
Auch auf der, die dem Nachbarn gehört.

All dies geschah ohne dessen Mitwirkung. Er wurde ohne Vorankündigung mit der
neuen Situation konfrontiert. Und damit will sich der alte Nachbar nicht abfinden.
Er ist verärgert, dass ohne zu fragen, auf seinem Teil der Mauer Arbeiten vorgenommen
wurden, die er auch gar nicht für vorteilhaft hält.

Zum einem passen die Abdeckplatten optisch nicht zu dem Beton auf seiner Seite.
Zum anderen hält er die aufgebrachte Mauerkrone nicht den Regeln der Baukunst
entsprechend. Deckenplatten sind mittig zu verlegen. Der Abstand der Platten
hat gleichmäßig zu erfolgen.

Das ist hier nicht der Fall. Auf Seiten des Neuen beträgt der Überstand 5 cm.
Auf der anderen Seite 1 – 2 cm. Zu wenig, um das Abfließen von Oberflächenwasser
von der Mauer zu gewährleisten. Es läuft über die Mauer und verschmutzt diese
entsprechend.

Bemühungen des Alten, den Neuen dazu zu bewegen, die Abdeckplatten auf fremdem
Terrain zu beseitigen, schlugen fehl.

Bei Streitigkeiten um gemeinschaftliche Grenzanlagen ist § 921 BGB anwendbar.
Und ehe ein Gericht angerufen werden kann, muss ein Schlichtungsverfahren
durchlaufen werden (§37c Landesschlichtungsgesetz Saarland).

So ist es auch hier geschehen. Es wurde ein Schiedsmann angerufen. Der Sühne-
versuch scheiterte. Nach Ausstellung einer Erfolgslosigkeitsbescheinigung wird der
Fall nun bei Gericht landen. Und sind nachstehende rechtliche Gesichtspunkte zu
beachten

§ 921 BGB

Bei der streitgegenständlichen Mauer handelt es sich um eine Grenzeinrichtung.
Sie dient als Einfriedung zum Vorteil beider Grundstücke.

§922 S. 2 BGB

Die Einrichtung darf nur mit Zustimmung des anderen Miteigentums geändert werden.
Der Neue durfte somit nicht einseitig die Mauer mit Abdeckplatten versehen.

§744 Abs. 2 BGB

von dem Grundsatz zuvor, darf nur dann abgewichen werden, wenn notwendige Maßregeln
zu treffen sind. Dann darf ein Miteigentümer von sich aus aktiv werden.

Aber nur ausnahmsweise.

Von Notwendigkeit im Sinne des Gesetzes gehen wir dann aus,
wenn sich für einen vernünftig wirtschaftlich denkenden Teilhaber
die Maßnahmen erforderlich (nicht nützlich) sind.
Davon wird man nicht sprechen können, wenn die Mauer aus nur
ästhetischen Gründen verkleidet und abgedeckt wird.
Und die Mauerseite gegenüber durch die nicht fachgemäße Verlegung
der Deckplatten mittel abfließendes Oberflächenwasser verdreckt wird.

Die einseitig vorgenommene Erhöhung der Mauer ist zurückzubauen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
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Streikverbot 

Liebe Leserinnen und Leser,

wie uns allen liegt mir der Klimaschutz am Herzen. Deshalb nutze ich vermehrt Bus und Bahn. Ich bin auch Inhaber des 49-Euro-Deutschland-Tickets und neuerdings auch der BahnCard. Mir schwillt regelmäßig der Kamm, wenn die Tarifparteien der Bahn ihre Streitigkeiten nicht ohne Streik beigelegt bekommen, denn nicht fahrende Busse und Bahnen wirken sich noch schlimmer aus als Verspätungen, über die ich inzwischen auch ein eigenes Buch einschließlich einer ungewollten Übernachtung in Mainz schreiben könnte. Warum erkennen die Bahnstreik-Verantwortlichen nicht, dass schon die ständigen Streikdrohungen zahlreiche Bürger vom Umstieg auf Bus und Bahn abhalten?

Manchmal wünsche ich mir auch in meiner Eigenschaft als Vermieter, streiken zu dürfen. Leider ist mir das aber verboten. Selbst wenn mein Mieter zu wenig zahlt (nicht, weil ich die Miete nicht erhöhe, sondern weil er der Meinung ist, mindern zu müssen) oder wenn er meint, die Miete gar nicht bezahlen zu brauchen, weil er das nicht kann oder nicht will, weil er lieber sein Auto reparieren möchte oder in Urlaub fährt, darf ich nicht streiken und ihm Wasser, Strom oder Heizung abdrehen.

Als Anwalt kann ich Ihnen erklären, warum dieser gesetzgeberische Wille durchaus Sinn macht. Als Vermieter kann ich nur schwer verstehen, dass ein zahlungsunwilliger Mieter Energie verbrauchen darf, die ich dann bezahlen muss.

Eine Ausnahme von diesem Streikverbot existiert lediglich für den Fall, dass sich der Mieter nach beendetem Mietverhältnis illegal im Objekt befindet. In dieser Situation brauchen Sie nicht für eine eventuelle sonst geschuldete Unterhaltung des Mietobjektes durch Beseitigung von Mängeln Sorge tragen. Aber auch dann muss dem Mieter das Bewohnen möglich bleiben. Deshalb darf ihm selbst dann weder Wasser, noch Strom, noch Heizung abgedreht werden. Vermieter die das anders sehen, können durch zivil- und strafrechtliche Verfolgung ganz erhebliche Nachteile erleiden.

Nicht nur Streiks, auch Aussperrungen sind uns Vermietern verboten. Wenn also der Mieter streikt, indem er keine Miete zahlt, dürften sie ihn nicht etwa durch Austauschen eines Schlosses aussperren. Das setze ich aber als bekannt voraus.

Falls Sie sich wundern, warum ich an dieser Stelle ausnahmsweise nicht auf das GEG eingehe, dann werfen Sie bitte einen Blick auf die nächsten Seiten. Dort finden Sie reichhaltige Informationen zu diesem Thema.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Es wird für einen Rechtsanwalt, der für & Haus Grund tätig ist,
nie langweilig. Wir beschäftigen uns nicht nur mir Streitigkeiten um
Nebenkosten, Hausordnung und Fehlleistungen von WEG-Verwaltern.

So bunt wie das Leben ist, sind auch die Fälle.
So gibt es auch Kurioses zu berichten. Aus einem Fall, der einen Zweiten nach sich zog.

Herr A und Frau B sind Miteigentümer zu 1/2 an einem Grundstück in Saarbrücken.
Dieses wird zu Freizeitaktivitäten genutzt. Um diesen Zweck zu erreichen, errichteten
die Eigentümer ein Haus, eine Grillstelle sowie anderes Zubehör.

Das Grundstück ist durch einen Zaun eingefriedet.

Im Jahre 2021 wurde eine Landvermessung durchgeführt. Und dabei stellte sich
heraus, dass die Grundstücksgrenzen nicht so verlaufen wie der Zaun. Es stellte
sich heraus, dass sich Haus, Grillstelle nicht auf dem vermeintlich eigenen Grund-
stück von A und B befanden, sondern auf dem Nachbargrundstück.
Der Landeshauptstadt Saarbrücken gehörend.

Sachrechtlich gehören die Teile, die mit einem Grundstück verbunden sind dem
jeweiligen Eigentümer. Die Landeshauptstadt Saarbrücken konnte also
A + B die Nutzung von Haus usw. verbieten.

In Verhandlungen mit der Behörde ist angedacht, dass A + B den von ihnen genutzten Teil
von Nachbarn anmieten können.

Soweit der eine Fall.

Es ergaben sich plötzlich unerwartete Weiterungen. Und zwar in der Person von Herrn A.
Dieser wurde 1955  in Saarbrücken geboren. Heiratete 1975. Die Ehe wurde
geschieden. Er zog in die Schweiz und hatte seinen Wohnsitz im Tessin.
Da es ihm offenbar nicht gut ging, ordnete ein Schweizer Gericht die Betreuung an.
Herrn A wurde – wie er es bei den Eidgenossen heißt – eine Beiständin zugewiesen.
Letztere beauftragte uns, für Herrn A in der Grundstücksangelegenheit tätig zu sein.

Das taten wir.

Am 16.09.23 verstarb Herr A. Da es der bis dahin agierenden Beiständin nicht gelang
Kontakt mit potenziellen Erben herzustellen, wurde das Amtsgericht in Locerno aktiv.
Und aus den vormaligen Beiständen wurde eine Nachlassverwalterin mit den Aufgaben-
gebieten Organisation der Bestattung und Regelung des Nachlasses.

Vorgesehen war eine Urnenbestattung in Deutschland.
Und in Erfüllung ihrer Pflegepflichten stieß die Nachlassverwalterin auf unerwartete
Schwierigkeiten. Sie bat uns, hier behilflich zu sein.

Stirbt ein Ausländer in der Schweiz, stellt das Schweizerische Zivilstandesamt eine
Sterbeurkunde nur aus, wenn nachstehende Dokumente vorliegen

• Geburtsurkunde
• Heiratsurkunde
• Scheidungsurteil mit Rechtskraftvermerk

alle Dokumente in Original und nicht älter als 6 Monate

Versuche der Nachlassverwalterin, die Dokumente von Standesamt und LHS Saarbrücken anzufordern
schlugen fehl. Es hieß Originale werden nur im Inland zur Verfügung gestellt. Kein Versand in
die Schweiz.

Die Beschaffung sollte durch uns vorgenommen werden.
Denn ohne die Dokumente gibt es

• keine Sterbeurkunde
• keinen Erbschein

     und

• keine Bestattung

Diese ist für Ende Oktober 23 vorgesehen. Am Samstag 08.10.23 sollte die
Urne nach Saarbrücken überführt werden. Aber ohne Sterbeurkunde ist ein
Transport nach Deutschland nicht möglich. Am 04.10.23 haben wir die Überlassung
der Dokumente beim Standesamt in Saarbrücken beantragt.
Auf die Dringlichkeit der Angelegenheit wurde hingewiesen. Aber besonders eilig
scheint man es bei den Behörden nicht zu haben.

Fast 14 Tage später hatten wir noch keine Rückmeldung.Die Beerdigung scheint zu platzen.
Was will man bestatten, wenn die Urne nicht auf Reisen gegangen ist und irgendwo
im Tessin rumsteht.

Es ist schon erstaunlich, welche bürokratische Hürden sich bei einem doch überschaubaren
Sachverhalt auftun. Dass es in Europa solche Komplikationen gibt, war für uns eine
ernüchternde Erfahrung.

Gelöst wurde der Fall schließlich unbürokratisch. Mit Gottes Hilfe in der Not.
Am Wohnort des Verstorbenen fand eine kirchliche Trauerfeier statt.
Die zelebrierende Pfarrerin erfuhr von den Komplikationen um die Überführung
der Urne.

Nach der Feier drückte sie der Saarbrücker Verwandtschaft die Urne in die Hand,
mit der Aufforderung diese nach Deutschland mitzunehmen.

Und im Kofferraum eines PKW gelangten die sterblichen Überreste ins Saarland.
Unter die Erde kann die Urne erst gelangen, wenn die bürokratischen Hindernisse
beseitigt sind.

Eine Ende Oktober 23 geplante Beerdigung wurde vorerst abgesagt.
Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, kann die Reise der Urne ihr Ende finden.
In Saarbrücker Erde. Wann immer dies auch sein mag.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft. Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. 

Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Hier die wesentlichen Regelungen:

Kein Betriebsverbot für funktionierende Heizungen

Das neue Gesetz beinhaltet keine neue Pflicht zum Austausch funktionierender Heizungen – mit Ausnahme des bestehenden Betriebsverbots für 30 Jahre alte Standardheizkessel. Spätestens bis Ende 2044 müssen jedoch alle mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungen stillgelegt werden, wenn sie nicht mit Biomasse oder Wasserstoff weiterbetrieben werden können.

Einbau fossiler Heizungen weiterhin möglich

Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da Ölheizungen mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden können.

Beratung vor Heizungseinbau wird Pflicht

Allerdings müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Person – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen. Insbesondere sollen Hauseigentümer über steigende Betriebskosten infolge der CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe und der zu erwartenden Preisentwicklung bei Biomasse und Wasserstoff aufgeklärt und zu alternativen Lösungen beraten werden. Zudem soll auf die möglichen Auswirkungen der Wärmeplanung hingewiesen werden.

Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energien wird mit Wärmeplanung verbindlich

Nach Vorliegen eines kommunalen Wärmeplans müssen Eigentümer die Anforderungen zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Einbau einer neuen Heizung erfüllen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird die Pflicht nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt sie erst nach dem 30. Juni 2028. Liegt ein Wärmeplan früher vor, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien nicht automatisch verpflichtend. Erst wenn die Kommune eine gesonderte Entscheidung zur Ausweisung von Wasserstoff- oder Wärmenetzgebieten fällt, wird die Pflicht einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung verbindlich.

Verschiedene Erfüllungsoptionen sind möglich

Um ein Gebäude mit dem vorgeschriebenen Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien zu beheizen, kommen verschiedene pauschale Erfüllungsoptionen infrage:

• Anschluss an ein Wärmenetz
• Einbau einer Wärmepumpe mit Wärmequelle Luft, Erdreich oder Wasser
• Einbau einer Biomasseheizung auf Basis fester oder flüssiger Biomasse
• Einbau einer Gasheizung unter Nutzung von grünen Gasen oder Wasserstoff
• Einbau einer Hybridheizung (Kombination aus fossilen und erneuerbaren Energien)
• Einbau einer Stromdirektheizung in gut gedämmten Häusern sowie in Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn der Eigentümer selbst darin wohnt

Übergangsfristen bei Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz

Auch wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt und ein Wärme- oder Wasserstoffnetz für das entsprechende Gebiet vorsieht, ist per se noch kein Anschluss des Gebäudes vor Ort an das Netz möglich. Das neue GEG sieht bis zum endgültigen Anschluss Übergangsfristen vor, in denen Eigentümer eine Heizungsanlage ohne Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe einbauen und betreiben dürfen.

Allgemeine Übergangsfristen

Bei einem Heizungsaustausch kann höchstens für fünf Jahre übergangsweise eine andere Heizung eingebaut werden, die nicht auf 65 Prozent erneuerbaren Energien basiert. Bei Gasetagenheizungen oder Einzelöfen muss der Eigentümer oder die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb von fünf Jahren nach Ausfall des ersten Gerätes entscheiden, ob weiterhin dezentral oder zukünftig zentral geheizt werden soll. Für die Umstellung auf eine Zentralheizung hat der Eigentümer beziehungsweise die WEG weitere acht Jahre Zeit. Anderenfalls muss jedes neu eingebaute Gerät die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Hierfür kämen dann der Betrieb einer Gastherme mit Biomethan beziehungsweise Wasserstoff oder die Umstellung auf Luft-Luft-Wärmepumpen (sogenannte Klima-Splitgeräte) infrage.

Ausnahmen

Eine Befreiung von diesen Pflichten ist auf Antrag durch die zuständige Behörde möglich, wenn die Anforderungen

• durch andere als im GEG vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden oder
• im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen.

Ebenso dürfen alle vor dem 19. April 2023 (Datum des Kabinettsbeschlusses) bestellten Heizungen noch bis zum Ablauf des 1. Oktober 2024 nach altem Recht eingebaut und betrieben werden.

Ordnungswidrigkeit und Bußgeld

Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, nunmehr auch die Einhaltung der neuen gesetzlichen Anforderungen zu prüfen. Ein Verstoß gegen die neuen Pflichten gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro bestraft werden kann.

Kommentar von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik

„Das umstrittene Heizungsgesetz (GEG) zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen tritt nach langem Hin und Her in Kraft. Das Gesetz beinhaltet in seiner jetzigen Fassung kein Betriebsverbot mehr und auch keine Pflicht zum Austausch von funktionierenden Heizungen oder Pumpen. Dies hatte der ursprünglich im Frühjahr vorgelegte Gesetzentwurf vorgesehen. Auch die vom Bundeskabinett beschlossene Version enthielt für Eigentümer mehr Probleme als Lösungen. Viele der von Haus & Grund geforderten Maßnahmen wurden umgesetzt. So werden ab 2024 die Erstellung von kommunalen Wärmeplänen für Länder und Kommunen gesetzlich vorgeschrieben (Wärmeplanungsgesetz) und der Einbau klimafreundlicher Heizungen mit Zuschüssen über das Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ stärker gefördert. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmepläne dürfen alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn sie zukünftig durch den anteiligen Bezug von Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Eigentümer, die sich für eine Wärmepumpe oder eine andere klimafreundliche Heizung entscheiden, dürfen jetzt nicht durch potenzielle Anschlusszwänge an ein Wärmenetz verunsichert werden. Bei der kommunalen Wärmeplanung kommt es darauf an, dass sich möglichst zügig die Akteure vor Ort zusammenfinden und gemeinsam über die beste Lösung entscheiden. Insbesondere muss die Wärmeplanung neben den Wärmenetzen auch die Infrastrukturen der Strom- und Gasversorger mit einbeziehen, um die Versorgung der Gebäude mit grünen Gasen, Wasserstoff, erneuerbarem Strom oder klimafreundlicher Wärme bis 2045 zu ermöglichen.“

Tipp

Bis Ende des Jahres können noch alle Heizungen eingebaut werden ohne jede weitere Verpflichtung, da die Novelle erst am 1. Januar 2024 in Kraft tritt. Von einem überstürzten Einbau noch bis Ende des Jahres ist allerdings abzuraten, da gegenwärtig die Preise für fossile Gas- oder Ölheizungen sehr hoch sind, es kaum freie Handwerker gibt und auch die Bezirksschornsteinfeger – ohne die eine neue Heizung nicht in Betrieb genommen werden darf – bis Ende des Jahres ausgelastet sind.

Nach dem Motto „My home is my castle“ planen viele Wohnungseigentümer munter die Umgestaltung ihrer eigenen vier Wände. Doch Vorsicht: Bei Aus- und Umbauten in der Eigentumswohnung kann oftmals die Zustimmung der Miteigentümer nötig sein.

Grundsätzlich kann man im Umgang mit seiner Wohnung natürlich schalten und walten wie man will, schließlich ist man Eigentümer. Zu unterscheiden ist aber das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum. Gern legen neue Wohnungseigentümer einfach mal los, ohne zuvor im Rahmen einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeizuführen. Das kann aber durchaus teuer werden, nämlich wenn später die eigenmächtig unternommenen baulichen Maßnahmen kostenintensiv zurückgebaut werden müssen.

Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?

Ob ein Gebäudeteil im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht, ist von entscheidender Bedeutung. Ein Blick in die Teilungserklärung sollte Aufschluss geben: Hier muss genau abgegrenzt sein, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum zählt. In der Regel gehören zum Sondereigentum beispielsweise der obere Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Innentüren, Sanitärinstallationen und Heizkörper. Konstruktive Bestandteile der Immobilie wie zum Beispiel Fenster, statisch relevante Wände oder die Wohnungseingangstür und Balkontüren stehen hingegen im gemeinschaftlichen Eigentum. Auch Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder auf Grundstücksteilen befinden (§ 5 Absatz 2 WEG).

Darf ich ohne Weiteres im Sondereigentum umbauen?

Gebäudeteile, welche dem Sondereigentum zuzuordnen sind, obliegen also der Gestaltungshoheit des jeweiligen Eigentümers. Im Gegenzug hat er auch sämtliche Kosten zu tragen. Sondereigentum kann in den Grenzen des § 14 WEG genutzt und umgebaut werden. Durch die Maßnahmen darf aber keine über das normale Maß hinausgehende Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer erfolgen. Anderenfalls kommt es eventuell zu Unterlassungs- und Rückbauverpflichtungen.

So fragt sich mancher Eigentümer, ob er in seiner Wohnung eine Wand wegbrechen kann, um ein Zimmer zu vergrößern. Innerhalb der eigenen Wohnung ist das zumindest dann kein Problem, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Solche Wände zählen in der Regel zum Sondereigentum. Und wie steht es mit der Wohnungstür? Während es gestattet sein könnte, diese von innen nach eigenen Vorlieben farblich zu gestalten, gilt dies keinesfalls von außen: Denn Wohnungstüren gehören stets zum Gemeinschaftseigentum. Über die äußere Gestaltung der Eingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.

Was gilt bei Gemeinschaftseigentum?

Grundsätzlich gilt: Sobald das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, müssen die anderen Eigentümer den Maßnahmen zustimmen. Die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung dieser Gebäudeteile obliegen der Eigentümergemeinschaft und damit in der Regel auch die sogenannte Kostentragungslast. Grundsätzlich besteht bei eigenmächtigen Umbauarbeiten am Gemeinschaftseigentum ein Rückbauanspruch der Gemeinschaft. Einzelne Wohnungseigentümer können Ansprüche gegen den störenden Eigentümer nur dann geltend machen, wenn sie zusätzlich in ihrem Sondereigentum gestört sind. Diese Ansprüche können dann im gerichtlichen Verfahren und sogar im Rahmen einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.

Anna Katharina Fricke

Wer sein Haus verkaufen, umbauen oder beleihen will, benötigt die einschlägigen Unterlagen für seine Immobilie – etwa Flurkarte, Baugenehmigung oder Grundbuchauszug. Diese sollten sich also grundsätzlich im Besitz jedes Eigentümers befinden.  

Oftmals stellt sich heraus, dass benötigte Unterlagen fehlen – vor allem, wenn Gebäude schon viele Jahrzehnte alt sind. Im schlimmsten Fall kann das bedeuten, dass beispielsweise Genehmigungen für erfolgte Anbauten fehlen oder Besitzverhältnisse nicht vollständig geklärt sind. Viele Dokumente lassen sich aber wiederbeschaffen.

Grundbuchauszug

Die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks sind im Grundbuch festgehalten, ebenso wie etwaige Grundschulden oder Wohnrechte. Mit dem Grundbuchauszug können Eigentümer also nachweisen, dass ihnen die betreffende Immobilie tatsächlich gehört und klären, ob das Grundstück belastet ist. Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt erhältlich. 

Katasteramt

Den amtlichen Nachweis über die Existenz des Grundstücks führt das Katasteramt – nämlich mit der Flurkarte. Mit ihr lässt sich das Areal nicht nur lokalisieren, sondern man erfährt auch, wie groß das Grundstück ist und auf welche Weise es bebaut ist.

Bauamt

Zu den Bauplänen gehören neben der Baugenehmigungsurkunde auch eine Baubeschreibung sowie bei neueren Gebäuden eine Bauabnahmebescheinigung, die bestätigt, dass der Bau gemäß der Baugenehmigung abgeschlossen wurde. Diese Unterlagen erhalten Eigentümer beim zuständigen Bauordnungsamt oder aus dem dazugehörigen Archiv, wo auch Grundrisse und Bauzeichnungen aufbewahrt werden. Dieses Amt führt auch das Baulastenverzeichnis, in dem die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers aufgeführt sind, beispielsweise Belastungen wie Wegerechte. Hier aufgeführte Belastungen werden in den meisten Bundesländern – bis auf Bayern und Brandenburg – nicht zusätzlich im Grundbuch eingetragen. In das Baulastenverzeichnis kann ein potenzieller Käufer mit einer Vollmacht auch selbst Einsicht nehmen.

Gemeinde

Manchmal genießen Gemeinden Vorkaufsrechte. Die sogenannte Vorkaufsrechtsverzichtserklärung bestätigt, dass die Gemeinde darauf verzichtet. Das Dokument ist bei der Gemeinde erhältlich und wird erst nach Vertragsunterzeichnung, aber vor Zahlung des Kaufpreises vom Notar eingeholt. 

Anliegerbescheinigung

Die Anliegerbescheinigung gibt Auskunft darüber, ob bereits alle Kosten für die Erschließung des Grundstücks bezahlt wurden. Dazu zählen zum Beispiel der Anschluss an Wasser- und Stromleitungen sowie Straßen. Das Dokument kann form- und fristlos bei der zuständigen Gemeinde beantragt werden. Haftbar für die Kosten ist derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnung Eigentümer der Immobilie ist – auch dann, wenn die Erschließungsarbeiten lange zurückliegen.

Denkmalschutz

Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, müssen Umbauten oder gar (Teil-)Abrisse von der zuständigen Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Auch Unterlagen über bereits durchgeführte Maßnahmen dieser Art führt die Denkmalschutzbehörde.

Man kann die Zeit nicht zurückdrehen 

Liebe Leserinnen und Leser,

am 29. Oktober endet die Sommerzeit und die Uhren werden auf Normalzeit zurückgestellt.

1980 wurde das in Deutschland eingeführt. Ich kann nicht behaupten, dass es mir bis dahin gefehlt hatte und bin auch kein Fan davon. Nur mit einer Eselsbrücke kann ich mir merken, ob die Uhr vor- oder zurückgestellt wird. Im Frühjahr stellt man die Gartenmöbel vor die Tür. Im Herbst stellt man sie zurück in den Schuppen. Die Uhr wird also im Herbst zurückgestellt. Angeblich gibt es dadurch mehr Tageslicht am Morgen. Das ist nicht ganz richtig, denn tatsächlich wird der Morgen auf mehr Tageslicht verlegt. Auf einmal ist es um 9 Uhr erst 8 Uhr und scheinbar scheint die Sonne dadurch früher für uns. Der Begriff Sonnenschein erhält dadurch eine doppelte Bedeutung.

Leider können wir die Zeit nicht wirklich zurückdrehen. Sonst würde ich gerne die Ankündigung, dass Öl- und Gasheizungen abrupt verboten werden sollten, aus der neueren Geschichte streichen. Denn es sollte nicht über Gebote oder Verbote versucht werden, faktisch unmögliche Änderungen bewirken zu wollen. Vielmehr sollte unter sachverständiger Begleitung auch von Fachverbänden wie Haus & Grund ein Konzept entwickelt werden, mit dem wir klimaschützend die Abhängigkeit von fossilen Energiequellen reduzieren. Warum spricht z. B. im Saarland fast niemand davon, dass wir mit dem ca. 30 Grad warmen Grubenwasser Wärmepumpen betreiben könnten? Hat das mit Fachkräftemangel zu tun?

Indem der Bundestag das GEG nun genau so geändert hat, wie es vor der Sommerpause angekündigt wurde, werden Verunsicherung und Ungewissheiten in Kauf genommen. Jetzt müssen sich die Juristen mit dem komplizierten Gesetzeswerk beschäftigen, bis wahrscheinlich das Bundesverfassungsgericht das letzte Wort hat.

Dort wollen wir auch die Verfassungsmäßigkeit des zweifelhaften Grundsteuergesetzes prüfen lassen. Circa drei Millionen Einsprüche gegen Grundsteuerwertbescheide liegen schon vor. Leider scheinen sich die Finanzämter abgesprochen zu haben und verzögern zahlreiche Verfahren, indem sie fällige Einspruchsbescheide nicht erlassen. Unser Zentralverband hat inzwischen in einigen Musterprozessen Untätigkeitsklagen eingereicht. Nun müssen Gerichte den Finanzämtern Fristen zur Entscheidung setzen. Nach Fristablauf entscheidet dann das Gericht. So weit sind wir schon!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Auf den ersten Blick scheint dieser Ausspruch widersprüchlich zu sein. Er stammt vom französischen Philosophen Denis Diderot. Er lebte von 1713 bis 1784.

Denis Diderot wurde in Langres geboren. Er entstammte einer wohlhabenden Handwerkerfamilie und hatte sicherlich keine finanzielle Not erlitten. Er siedelte nach Paris um. Er betätigte sich als Geisteswissenschaftler. In dieser Eigenschaft verkehrte er in den Salons von Paris. Auch in dem von Marie Thérése Rodet Geoffrin. Diese Dame war wohlhabend und für ihre Großzügigkeit bekannt. Gegenüber Diderot zeigte sie sich erkenntlich. Sie ließ dessen bescheidenes Mobiliar durch bessere Stücke ersetzen. Berühmt wurde der scharlachrote Morgenmantel. Dieser sollte das Leben des Philosophen ändern.

Das Geschenk gelangte auch zu Berühmtheit. Es wurde Gegenstand der Konsumforschung. Der amerikanische Konsumforscher Grant Mc Cracken nahm sich dieses Benefits an. Es geht als sogenannter Dideroteffekt in die Forschung ein. Wir schreiben das Jahr 1988. Mit Empfang des scharlachroten Morgenmantels fühlte Diderot, dass der Rest seiner Habseligkeiten mit dem Luxusgegenstand nicht mehr Schritt halten konnte. Und er verspürte den Zwang, dass das, war er selbst angeschafft hatte, durch höherwertige Waren zu ersetzen. An dem was er vor der Schenkung nichts auszusetzen hatte, kam ihm nun schäbig und billig vor. Das Geschenk löste also eine Kettenreaktion des Konsums aus.

Die im 18. Jahrhundert geäußerten Thesen bringen mit prophetischer Weitsicht das Problem des Massenkonsums auf den Punkt. Die Fragestellung ist allgegenwärtig. Jeder ist mit dieser Fragestellung befasst. Wer in eine höhere Gesellschaftsklasse aufsteigt, sieht sich - ob er will oder nicht - gezwungen, seine Lebensumstände anzupassen.

Die Ansprüche an Behausung, Mobilität, Bekleidung und Freizeitgestaltung gleichen sich an. Je höher das Einkommen, desto voluminöser die Ausgaben. Es ist schwer, sich diesem Trend zu entziehen. Der scharlachrote Morgenmantel verführte den Philosophen Käufe zu tätigen, die er ohne die Gabe der Salonniére nicht gemacht hätte. Auch wir unterliegen dieser Versuchung. Diesen psychologischen Kaufzwang nennen moderne Wissenschaftler heute "Diderot-Effekt".

Vor diesem Hintergrund ist die These verständlich, dass der Reichtum Zwänge produziert, die die Armut nicht kennt.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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Urteil zum Schadenersatz des Vermieters

Kann der Vermieter schuldhaft seinen Mietern den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht mehr zur Verfügung stellen, kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Auch Mehrkosten für die Notunterbringung in einer öffentlichen Unterkunft können als Schaden geltend gemacht werden, soweit sie erforderlich sind. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 21. Juni 2023, VIII ZR 303/21 entschieden. Mit der Deckelung der Schadenersatzpflicht auf die erforderlichen Kosten wird die Schadenhöhe jedoch sowohl in ihrem Ausmaß als auch zeitlich begrenzt. 

In dem zu entscheidenden Fall machte eine für die Grundsicherung zuständige Behörde aus übergegangenem Recht unter anderem Unterbringungskosten in Höhe von insgesamt 53.909,60 Euro gegen eine ehemalige Untervermieterin geltend. Diese hatte ab Juli 2017 eine von ihr angemietete Dreizimmerwohnung in Hamburg an eine vierköpfige Familie untervermietet, wobei die klagende Behörde Miete und Betriebskostenvorauszahlungen direkt an die Untervermieterin leistete.

Fehlende Untervermietungserlaubnis und Zahlungsrückstände

Der Hauptvermieter der Wohnung kündigte im Januar 2018 das Mietverhältnis mit der Untervermieterin wegen fehlender Untervermietungserlaubnis. Im Juni 2018 kündigte er erneut wegen Zahlungsrückständen. Im gerichtlichen Verfahren schlossen Hauptvermieter und Untervermieterin einen Vergleich, mit dem sich die Untervermieterin zur Wohnungsrückgabe verpflichtete. Die Untervermieterin kündigte daraufhin ihren Untermietern fristlos, hilfsweise ordentlich und forderte sie zum Auszug auf. Auch der Hauptvermieter verlangte von den Untermietern die Rückgabe der Wohnung. Die Familie wurde schließlich in einer öffentlichen Unterkunft untergebracht. Die klagende Behörde übernahm die Kosten für den Zeitraum von Oktober 2018 bis August 2020. Das Amtsgericht hatte die Untervermieterin unter anderem verurteilt, sämtliche Unterbringungskosten zu tragen. Das Landgericht hob die Entscheidung auf, weil zwar auch höhere Kosten für einen Wohnungswechsel als Schaden ersatzfähig seien. Die hohen Kosten für einen Platz in einer Notunterkunft seien aber nicht mehr vom Schutzzweck erfasst. Der BGH sah dies anders, wenngleich die Kosten nicht – wie das Amtsgericht meinte – im vollen Umfang als Schaden zu ersetzen seien. Er verwies die Sache zurück an das Landgericht. Dieses habe noch zu prüfen, wie hoch der Schaden sei. Dies erfolge regelmäßig anhand einer Schätzung auf der Grundlage des Einzelfalls.

Schadenersatzanspruch ist zeitlich begrenzt

Die Kosten für die Unterbringung seien jedenfalls nicht für den Zeitraum von fast zwei Jahren von der beklagten Untervermieterin zu tragen. Vielmehr weist der BGH darauf hin, dass Mehrkosten nur so lange verlangt werden können, bis das Mietverhältnis auch vom Vermieter hätte ordnungsgemäß beendet werden können, zum Beispiel durch eine Kündigung oder Befristung.

Begrenzung der Schadenhöhe

Zwar können auch zeitlich begrenzt sehr hohe Kosten für die Notunterbringung erstattungsfähig sein, sofern die individuellen Voraussetzungen des Mieters – zum Beispiel Arbeitslosigkeit – eine erfolgreiche Wohnungssuche verhindern. Soweit es bei der richterlichen Schätzung des Schadens auf die potenziellen Kosten einer Ersatzwohnung ankommen sollte, müssen jedoch die Kosten für eine angemessene Wohnung in Ansatz gebracht werden. Allerdings seien auch Preissteigerungen für Neuvertragsmieten bei der Bemessung des Schadens zu berücksichtigen.

Inka-Marie Storm

Chefjustiziarin

Fazit von Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin

„Das Urteil reiht sich in die Rechtsprechung des BGH ein. Es gibt bereits einige Entscheidungen zur Schadenersatzpflicht und der Bemessung der Schadenhöhe, wenn Vermieter beispielsweise durch Vortäuschen von Eigenbedarf eine Wohnung kündigen und der Mieter daraufhin auszieht. Auf diese Entscheidungen nimmt der BGH ebenfalls Bezug. Ganz deutlich wird, dass auch für hohe Kosten für eine staatliche Notunterbringung Schadenersatz verlangt werden kann – wenn auch nur für einen begrenzten Zeitraum. Interessant ist die Entscheidung für Städte und Gemeinden mit knappem Wohnraumangebot. Sie können zumindest einen Teil der Kosten durch übergangenes Recht vom ehemaligen Vermieter zurückfordern, wenn dieser schuldhaft seinem ehemaligen Mieter den Gebrauch der Mietwohnung entzieht.“ 

Der Betrieb einer Photovoltaik-Anlage führte bisher grundsätzlich zu sogenannten Einkünften aus Gewerbebetrieb. Hierfür war eine Gewinnermittlung durch Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu erstellen. Das hat sich mittlerweile geändert.

Da vor allem neuere Anlagen angesichts der nur noch geringen Einspeisevergütungen zumeist kaum Gewinn erwirtschaften, hat der Gesetzgeber zunächst durch eine Vereinfachungsregelung die Möglichkeit eröffnet, den Betrieb einer Photovoltaik-Anlage auf Antrag als steuerliche Liebhaberei zu behandeln und damit einkommensteuerfrei zu stellen.

Nächster Schritt des Gesetzgebers war es, kleine Anlagen automatisch aus der Einkommensbesteuerung herauszunehmen – und zwar rückwirkend zum 1. Januar 2022. Die gesetzliche Einkommensteuerbefreiung (§ 3 Nummer 72 Einkommensteuergesetz) gilt für Anlagen mit folgender maximaler Bruttoleistung nach dem Marktstammdatenregister in Kilowatt peak (kWp):

• Einfamilienhäuser (EFH) mit einer Leistung von maximal 30 kWp
• Zu Wohnzwecken genutzte Zwei- und Mehrfamilienhäuser mit einer Leistung von maximal 15 kWp je Wohneinheit
• Gemischt genutzte Gebäude mit einer Leistung von maximal 15 kWp je Wohn- beziehungsweise Gewerbeeinheit
• Gebäude ohne Wohnzwecke – etwa eine Garage – mit einer Leistung von maximal 30 kWp
  

Neue Details

Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums aus Mitte Juli 2023 gibt nun weitere Details vor. So gilt zum Beispiel:

• Das Betreiben jeweils einer Anlage à 25 kWp auf drei EFH ist steuerfrei.
• Betreiben Eheleute auf dem Dach des gemeinsamen EFH jeweils eine Anlage mit 16 kWp, so bleiben die Anlagen steuerfrei.
• Das Betreiben einer Anlage mit mindestens 34 kWp auf einem EFH ist steuerpflichtig.
• Beim Betreiben jeweils einer Anlage mit 15,1 kWp auf einem Haus mit zwei Wohneinheiten und einer dazugehörigen Garage sind beide Anlagen steuerpflichtig.

Die Leistungen aller steuerbefreiten Photovoltaik-Anlagen des Steuerpflichtigen dürfen insgesamt 100 kWp nicht überschreiten. Ob sich die Anlagen auf einem oder mehreren Grundstücken befinden, ist hierbei unerheblich, ebenso eine technische Verbundenheit der Anlagen. Da es sich um eine Freigrenze handelt, entfällt die gesetzlich angeordnete Steuerbefreiung bei Überschreiten der Höchstgrenze komplett für alle Anlagen.

Abzugsverbot bei Einkommensteuerbefreiung

Der Gesetzgeber schreibt nun eine automatische Befreiung von der Einkommensteuer vor. Sie erstreckt sich auf alle Einnahmen und Entnahmen unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms. Als Einnahmen in diesem Sinne gelten

• Einspeisevergütungen
• Entgelte für Stromlieferungen an Mieter
• Entgelte für das Aufladen von Elektro- oder Hybridelektrofahrzeugen
• Zuschüsse sowie vereinnahmte und erstattete Umsatzsteuer

Kehrseite der Steuerbefreiung ist, dass Ausgaben, die mit diesen steuerbefreiten Einnahmen in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, nicht mehr als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden können. Es greift damit das grundsätzliche Abzugsverbot für steuerbefreite Einnahmen aus § 3c Absatz 1 Einkommensteuergesetz. Dies betrifft auch die Absetzungen für Abnutzung für die nunmehr automatisch steuerbefreiten Photovoltaik-Anlagen.

Es empfiehlt sich insoweit gegebenenfalls eine steuerliche Überprüfung der weiteren einkommensteuerlichen Vorgehensweise im Einzelfall.

Haus & Grund und Bund der Steuerzahler: Eigentümer brauchen Klarheit über Verfassungsmäßigkeit!

Millionen Einsprüche gegen Grundsteuerwertbescheide werden von den Finanzämtern seit über einem halben Jahr nicht bearbeitet. Gegen diese Untätigkeit wollen nun der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland (BdSt) gerichtlich vorgehen. „Es ist ein Unding, dass die Bürgerinnen und Bürger im Unklaren gelassen werden und ihnen eine gerichtliche Klärung verwehrt wird“, erläutert Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Initiative. Nur wenn ein Einspruch abgelehnt werde, sei der Weg zum Finanzgericht möglich.

In zunächst vier Musterfällen werden beide Verbände gemeinsam eine Untätigkeitsklage gegen die jeweiligen Finanzämter unterstützen und dann die verfassungsrechtliche Überprüfung bis nach Karlsruhe auf den Weg bringen. Dies sind Fälle aus den Ländern Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Berlin und Bremen. Bei diesen Musterklagen bestehen nach Ansicht der Verbände wegen extrem hoher Miet- und Bodenwerte begründete Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des zugrunde liegenden Bundesmodells zur Berechnung der neuen Grundsteuer. Dieses Modell wird in insgesamt elf Bundesländern angewandt. „Eine Untätigkeitsklage ist aktuell der einzige Weg, um eine gerichtliche Klärung zu den Musterklagen schnellstmöglich herbeizuführen – es muss Rechtssicherheit geschaffen werden. Dass wir diesen Weg gehen müssen, ist juristisch und politisch bitter“, betont BdSt-Präsident Reiner Holznagel. 

Zum Hintergrund

Der Verfassungsrechtler Professor Dr. Gregor Kirchhof hat im Auftrag von Haus & Grund Deutschland sowie des Bundes der Steuerzahler Deutschland ein Rechtsgutachten erstellt. Das Ergebnis: Die Bewertungsmethode nach dem Bundesmodell ist aus mehreren Gründen verfassungswidrig. Da dies letztlich nur das Bundesverfassungsgericht feststellen kann, ist der Klageweg unumgänglich. Dieser steht allerdings erst dann offen, wenn ein grundsteuerpflichtiger Eigentümer gegen seinen Grundsteuerwertbescheid Einspruch eingelegt hat und dieser vom Finanzamt zurückgewiesen wurde. Um diese Entscheidung zu erzwingen, gibt es das Mittel der Untätigkeitsklage.

Der Tod gehört zum Leben dazu

Liebe Leserinnen und Leser, 

die Überschrift hat nichts damit zu tun, dass ich dieser Tage unter telefonischer Anleitung eines Handwerkers mühselig einen elektrischen Rollladen selbst wieder gangbar machen musste, weil der Handwerker eigentlich keine Zeit hatte. Der Rollladen und ich haben überlebt. Seither weiß ich aber, dass dauerhaft heruntergelassene Rollläden eventuell gar nicht auf Abwesenheit, sondern auf Fachkräftemangel zurückzuführen sind.

Nein, mir geht es um die Erbschaftsteuer. Wer vom Tod eines nahen Angehörigen betroffen ist, wird meist zusätzlich noch von der Erbschaftsteuer getroffen. Als ich als Schüler zum ersten Mal von der Existenz dieser Steuer erfahren habe, habe ich mich gewundert. Warum soll der Staat, also die Allgemeinheit, etwas dafür bekommen, dass jemand stirbt? Vater Staat erhält zu Lebzeiten einen Obolus für Einkünfte in Form von Lohn- bzw. Einkommensteuer. Nach meinem Ableben braucht er nichts mehr für mich tun und falle ich ihm auch nicht mehr zur Last. Warum soll ich ihm von meinem versteuerten Einkommen nur deshalb noch etwas posthum abgeben, weil ich sterbe?

Die Begründung, dass sich die Steuer auf den Zufluss beim Erben richten soll, überzeugt mich nicht. Es fällt mir deshalb auch heute noch schwer, den Sinn dieser Steuer zu verstehen. Sie trifft vorwiegend den kleinen Mann im Mittelstand, also auch viele private Hauseigentümer, denn Großgrundbesitzer vermeiden z. B. durch die Bildung von Gesellschaften derartige Steuern. Eine GmbH & Co. KG kann nicht sterben. Lesen Sie hierzu den wertvollen Beitrag von Prof. Dr. Gregor Kirchhof auf Seite 233. Er schlussfolgert zutreffend, dass diese Steuer abzuschaffen oder grundlegend zu reformieren ist.

Und bitte beachten Sie auch Seite 229: Haus & Grund Deutschland beteiligt sich an einem sinnvollen Projekt zur Verbesserung der Wohnungspolitik. Ihre Meinung zählt! Helfen Sie also mit und beteiligen Sie sich, denn es kostet Sie nicht viel Zeit und Mühe, kann aber große und vor allem konstruktive Auswirkungen haben.

Zu guter Letzt halte ich fest, dass wir derzeit zur Vermeidung von Missverständnissen unsere Einladungen zu den Direktionsausschuss- Sitzungen nicht im Magazin abdrucken. Diese Einladungen betreffen nur die Vereinsvorstände und deren Vertreter oder Gäste. Sie ergehen dorthin schriftlich bzw. per E-Mail. Unsere nächste Sitzung findet am 20. September statt.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Haus & Grund begrüßt Vorschlag des Bundesfinanzministers

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte heute den Vorschlag von Bundesfinanzminister Christian Lindner, wonach Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abzüglich Werbungskosten unter 1.000 Euro pro Jahr steuerfrei bleiben sollen. „Das ist endlich ein Vorschlag, der für viele private Kleinvermieter eine echte Entlastung von Bürokratie darstellt“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Er schlug zudem vor, in zwei Jahren zu prüfen, ob die Freigrenze auf 1.500 Euro angehoben werden könne. Die geplante Regelung ist Teil des Referentenentwurfs eines Wachstumschancengesetzes.

Wichtig sei, dass Vermieter auf Antrag weiterhin eine Steuerklärung für die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgeben können, wenn die Vermietung zu Verlusten führt. Dies treffe nach der jüngsten Vermieterbefragung des Verbandes auf 37,5 Prozent aller privaten Kleinvermieter zu.

Haus & Grund weist darauf hin, dass zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland von Privatpersonen angeboten werden. Sie kümmern sich um diese Mietverhältnisse als Rentner oder neben ihrer hauptberuflichen Tätigkeit. „In den letzten Jahren wurde das Miet- und Steuerrecht immer komplizierter. Viele Vermieter blicken hier schlicht nicht mehr durch. Umso wichtiger ist dieses Signal. Vergleichbare Entlastungen müssen im Mietrecht folgen“, forderte Warnecke.

Ich bearbeite schon seit Jahrzehnten Mietangelegenheiten.
Und zwar eine ganze Menge. Vieles ist mir schon untergekommen.
Trotzdem wird man mit Sachverhalten konfrontiert, die einen in Erstaunen versetzen.

Wir schreiben das Jahr 1982. Frau K. war seinerzeit Eigentümerin einer in

Riegelsberg gelegenen Wohnung. Frau K nahm die Dienste einer Hausverwaltung in Anspruch.
Und die schloss einen Mietvertrag mit einer Frau B.

Dieser Mietvertrag besteht heute noch. Auf der Mieterseite hat sich nichtsgeändert.
Auf der Vermieterseite ist wohl durch Erbfolge eine neue Akteurin
im Spiel. Frau W – Tochter der früheren Vermieterin.

Im Jahre 2023 kündigte die Hausverwaltung den Verwaltervertrag.
Sie händigte Frau W die zur Hausverwaltung gehörenden Unterlagen aus.
Auch den Mietvertrag von 1982 sowie die Rechnungsunterlagen.

Nach Studium der Unterlagen wurden nachstehende Fakten bekannt

• Bei Mietbeginn wurde eine Kaution von 1.260,00 DM hinterlegt.
• In der Mietvertragsurkunde finden wir die Verpflichtung der Vermieter, den hinterlegten Betrag mir 4 % zu verzinsen.
• Der von Frau B hinterlegte Kautionsbetrag in Höhe von 1.260,00 DM wurde dazu verwandt, Schulden der früheren Vermieterin zu begleichen.

Nach Kenntnis des Sachverhaltes fragte die jetzige Vermieterin Frau W nach, was zu tun ist.

- Zu den Zinsen

Wieso sich die frühere Vermieterin verpflichtete, den Kautionsbetrag mit 4 % zu verzinsen, konnte nicht nachvollzogen werden.
Üblich ist, dass eine Verzinsung in Höhe eines Sparguthabens erfolgt.
Fakt ist, dass ein fester Zinsfluß vereinbart wurde, der schon bei Mietbeginn 1982 über dem lag,
was seinerzeit für eine Spareinlage gewährt wurde.

Gemäß § 246 BGB bezieht sich die Verzinsung auf ein Jahr.
Seit Mietbeginn bis heute sind 41 Jahre vergangen.

Es sind nach der Formel

Z = K (Kapital) x p (Zinsfuß) x t (Zinstage):
(100 x 360) Zinsen in nachstehender
Höhe aufgelaufen:

Z = 1260 DM x 4 x (41 x 360) : 36.000 =
2066,40 DM Zinsen. 2066,40 DM sind
umgerechnet 1056,53 Euro. Die Zinsen
übersteigen das Kapital bei Weitem.

- Zum Kapital

Das Kapital, das heute 1260 DM =
644,23 Euro beträgt, ist insolvenzsicher
anzulegen.

Da die vereinbarten Zinsen erkennbar höher sind, als die, die auf dem
Kapitalmarkt zu erzielen sind, sollte sich die jetzige Vermieterin etwas überlegen.

1. mit der Mieterin eine Vereinbarung dahin gehend treffen, dass
   der Zinsfluß gesenkt wird.
2. und falls das nicht zum Erfolg führt, sollte die Kaution zuzüglich den bis dato
   angefallenen Zinsen zurückgezahlt werden.
   Und die Verpflichtung, 4 % Zinsen zu zahlen, entfällt ab diesem Zeitpunkt.

Regelt die Vermieterin das nicht, schuldet sie der Mieterin bald das Doppelte von dem, was an Kapital eingezahlt wurde.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
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Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes ändern sich auch die Förderbedingungen für den Heizungstausch. Noch stehen die finalen Details nicht fest, doch die Rahmenbedingungen zeichnen sich schon ab.

Die bestehende Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird leicht verändert, damit sie auch künftig zu den gesetzlichen Anforderungen passt. Konkret heißt das: Es gibt weiterhin eine Förderung für den Tausch einer alten fossilen gegen eine neue klimafreundliche Heizung. Der Fördersatz beträgt künftig einheitlich 30 Prozent, unabhängig davon, für welche der im Gesetz genannten klimafreundlichen Heizformen man sich entscheidet.

Klimaboni ergänzen Grundförderung

Zusätzlich zur Grundförderung gibt es drei verschiedene Klimaboni, also erhöhte Fördersätze, um den schnelleren Umstieg von besonders alten und ineffizienten auf nachhaltige Heizungen zu fördern.

So erhalten Personen, die nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) durch Ausnahmeregelungen nicht zum Tausch ihrer alten Heizung verpflichtet wären, zusätzlich 20 Prozent Förderung (Klimabonus I). Einen Bonus in gleicher Höhe erhalten auch selbst nutzende Altbesitzer, welche ihre Immobilie vor 2002 bewohnten, Menschen über 80 Jahre sowie Empfänger einkommensabhängiger Transferleistungen wie beispielsweise Wohngeld. Und diejenigen, die verpflichtet sind, eine neue Heizung einzubauen und dabei die gesetzliche Anforderung übererfüllen, erhalten zusätzlich 10 Prozent Förderung (Klimabonus II). Auch bei Havariefällen wird zur Grundförderung ein Zuschlag von 10 Prozent gewährt, wenn die Anforderung übererfüllt wird (Klimabonus III).

Förderkredite

Zusätzlich zu den Investitionskostenzuschüssen sollen zinsvergünstigte Kredite mit langen Laufzeiten und Tilgungszuschüsse für Heizungstausch oder Effizienzmaßnahmen angeboten werden, die allen Haushalten bis zu einem zu versteuernden Einkommen von 90.000 Euro zustehen. Alternativ bleibt ebenfalls die steuerliche Abschreibung erhalten.

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Ein Mitte Juli 2023 veröffentlichter Entwurf aus dem Bundesfinanzministerium soll Kleinstvermieter ab dem kommenden Jahr von Steuerbürokratie entlasten.

Im Entwurf des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) für das sogenannte Wachstumschancengesetz ist vorgesehen, bei der Einkommensteuer erstmals eine gesonderte Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einzuführen. Der neue § 3 Nummer 73 Einkommensteuergesetz soll Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterhalb von 1.000 Euro steuerfrei stellen. Dies soll Kleinstvermieter mit geringen Einnahmen von Bürokratie entlasten. Wird die Freigrenze überschritten, sind die kompletten Einnahmen wie bisher zu versteuern.

Höhere Ausgaben trotzdem absetzbar

Übersteigen die Ausgaben die mit ihnen in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Einnahmen, können nach den Plänen aus dem Ministerium diese Einnahmen auf Antrag als steuerpflichtig behandelt werden, um Verluste aus der Vermietung geltend zu machen. Der Antrag besteht aus der Abgabe einer Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung. Dies alles soll ab dem Veranlagungszeitraum 2024 gelten.

Steuerfreiheit der Dezemberhilfe

Weiter ist im Gesetzentwurf vorgesehen, auf die Besteuerung der Dezemberhilfe angesichts des hohen Vollzugsaufwandes und der im Verhältnis dazu geringen zu erwartenden Steuermehreinnahmen zu verzichten.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik:

„Mit der Freigrenze für Kleinstvermieter wird eine Initiative von Haus & Grund aufgegriffen, die dazu beiträgt, Kleinstvermieter von Bürokratie zu entlasten. Zu hoffen bleibt, dass diese Pläne tatsächlich in der Endfassung des Gesetzes umgesetzt werden und nicht als Verhandlungsmasse im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens auf der Strecke bleiben.

Werbung für Haus & Grund

Liebe Leserinnen und Leser,

in den vergangenen Wochen hat sich in unserem Verband einiges getan. In Wadern haben wir einen neuen Ortsverein, der unsere Organisation im Hochwald bekannter machen wird.

Nach den bereits bekannten Wechseln im März in Quierschied und im Mai in Lebach wurden im Juni zunächst im Verein Heiligenwald – Landsweiler-Reden Klaus- Bernd Barrois und dann in Neunkirchen Rechtsanwalt Dierk Schramm und in Völklingen Rechtsanwalt Daniel Fischer zu neuen Ersten Vorsitzenden gewählt. Auch dadurch kommt frischer Wind in die Segel von Haus & Grund Saarland, wie wir bereits in der Direktionsausschuss-Sitzung vom 20. Juli feststellen konnten. Trotz sommerlicher Hitze waren so viele Teilnehmer wie noch nie erschienen. Sehr angeregt haben wir über aktuelle Themen und die Verbandsarbeit diskutiert. Wir sind auf einem richtig guten Weg.

Das gilt bundesweit, denn zu Recht gewinnt Haus & Grund derzeit erheblich an Bekanntheit. Wir haben dafür gesorgt, dass das GEG an wesentlichen Punkten entschärft wurde. Wir informieren unsere Mitglieder objektiv aus Sicht der privaten Eigentümer. Die politischen Klimmzüge verleiten uns leider derzeit oft zu dem Rat, mit dem Einbau neuer Heizungen abzuwarten. Für mich ist aber unvorstellbar, dass jemand, der heute eine Wärmepumpe einbaut, morgen gezwungen wird, sich an das Nah- oder Fernwärmenetz seiner Gemeinde anzuschließen. 

Spätestens das Bundesverfassungsgericht müsste dem Einhalt gebieten. Also legen Sie los und schützen Sie das Klima. Lassen Sie sich nicht von unserer ungeschickten Regierung aufhalten, die jetzt eine neue Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Heizungsmodernisierungen plant und dadurch Investitionen behindern wird. Damit Klimaschutz positiv wahrgenommen wird, braucht es nicht Verbote und Kappungsgrenzen, sondern Anreize durch Fördermittel.

Auch muss sichergestellt werden, dass die Fördermittel die Eigentümer erreichen und nicht die Hersteller bereichern. Helfen Sie mit, dass unser Wort noch mehr Gewicht erhält, als es ohnehin schon hat. Empfehlen Sie Haus & Grund, damit wir auch weiterhin wachsen. Geben Sie unser Magazin an Bekannte, Nachbarn und Freunde weiter. Werben Sie Mitglieder für uns. Das lohnt sich für Sie und für unsere Organisation. Auf Seite 212 finden Sie unsere Werbeaktion. Auf Seite 219 finden Sie die Kontaktdaten aller saarländischen Vereine.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Mit dieser Frage befasst sich das Magazin für Wohnungseigentümer „Meine Wohnung“ herausgegeben von Haus & Grund Deutschland.

Dieses Thema ist auch in unserer Beratungspraxis durchaus von Bedeutung,
wie ein aktueller Fall zeigt:

A ist Mitglied einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern((GdWE).
Das Objekt ist in Saarbrücken gelegen. Verwalter war ein Herr V. Dieser
versah sein Amt über Jahre ohne Fehl und Tadel.
Plötzlich legt V sein Amt nieder. Obwohl bekannt war, dass es sich bei dem
Gesundheitszustand von V nicht zum Besten stand, war der Rückzug doch
überraschend. Der Rückzug mitten im Jahr stellte die GDWE und somit auch Herrn A vor
Probleme. Denn das Wohnungseigentümergesetz (WEG) enthält keine ausdrückliche
Regelung zum Recht des Verwalters auf Amtsniederlegung.

Es ist aber anerkannt, dass ein solches in Anspruch genommen werden kann.
Der Rücktritt wird wirksam, sobald der Verwalter gegenüber der GdWE dieses Ereignis mitteilt.
Es genügt auch die Abgabe einer solchen Willenserklärung gegenüber dem
Beiratsvorsitzenden, soweit vorhanden.

Mit Bekanntwerden des Rückzuges seht die GdWE vor der Frage, wie es weitergehen soll.
Bei Amtsniederlegung ist der Verwalter noch nicht ganz raus.
Zu den Pflichten gehört die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen und die
Erstellung der Jahresabrechnung für abgelaufene Wirtschaftsjahre. Auch für
2022, wenn der Rückzug im Laufe des Jahres 2023 erfolgt.
Primär verwaltet sich die GdWE selbst. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer die Bestellung eines
qualifizierten Verwalters verlangen kann, stellt sich die praktische Frage, wie stellt man das an.

Ein Verwalter kann nur durch Beschluss der GdWE bestellt werden.

1. Einfach und ohne Abhaltung einer Versammlung, wenn sich alle Mitglieder der WEG an der Willensbildung beteiligen.
2. Mit Einberufung einer Zusammenkunft mit den Eigentümern,

• wenn der Beiratsvorsitzende einlädt.
• schwieriger, wenn nur einer – Jedenfalls nicht alle – zur Versammlung bitten

Eine dort gewählte Verwaltung kann nur dann im Amt bleiben,
wenn der Beschluss nicht binnen Monatsfrist ab Beschlussfassung
angefochten wird.

Ansonsten gelten die allgemeinen Regeln

• Die GdWE ermächtigt ein Mitglied dazu, eine Versammlung einzuberufen mit dem TOP Bestellung einer Verwaltung

oder

• Es müssen gerichtliche Schritte eingeleitet werden

1. ein Mitglied wird ermächtigt, die WEG einzuberufen
2. alternativ dazu der Weg der Beschlusssetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Sind die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt, ist das Interregnum beendet
und der neue Verwalter kann seine Tätigkeit beginnen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
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Anwaltskanzlei Hoffmann
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Am 22. Juni fand der Landesdelegiertentag von Haus & Grund Saarland in Saarbrücken statt. Neben zahlreichen Delegierten und Gästen begrüßte der Versammlungsleiter und Verbandsvorsitzende Norbert Behle als Ehrengast den Präsidenten von Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke. 

Zu Beginn der Generalversammlung von Haus & Grund Saarland gab der Verbandsvorsitzende Norbert Behle die Aufnahme des neu gegründeten Ortsvereins Haus & Grund Wadern in den Landesverband Haus & Grund Saarland bekannt. Er wünschte dem neuen Mitgliedsverein viel Erfolg bei der Umsetzung des guten und wichtigen Vorsatzes, Haus & Grund im Hochwald bekannter zu machen und dort neue Mitglieder für unsere Organisation zu werben.

Der nächste Höhepunkt war dann die Verleihung der Goldenen Ehrennadel an Ernst Kühnemann aus Ottweiler. Anschließend ehrte Behle den 1. Vorsitzenden des Ortsvereins Großrosseln Günter Deutsch, der im Alter von 90 Jahren nun zu den ältesten Ortsvorsitzenden Deutschlands gehören dürfte. Norbert Behle und die Versammlung gratulierten ihm dazu herzlich mit großem Applaus.

Der aus Berlin angereiste Präsident von Haus & Grund Deutschland Dr. Kai Warnecke berichtete in seinem anschließenden Gastvortrag den Delegierten, wie Haus & Grund entscheidend dazu beigetragen hat, dass die Heizungsnovelle nun glücklicherweise an wichtigen Punkten entschärft wird. Allein sein mitreißender und informativer Auftritt lohnte für die aus dem gesamten Saarland angereisten Mitglieder das Kommen. Das war auch dem anschließenden langen Beifall für den immer wieder gerne bei uns gesehenen Gast zu entnehmen.

Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner bedankte sich im Rahmen seines Geschäftsberichtes bei den Mitarbeitern der Geschäftsstelle für die außerordentlichen Leistungen im vergangenen Jahr. Von der Corona-Krise über die Grundsteuer bis hin zum Zensus 2022 riss er im Rahmen seines ausführlichen Berichtes zahlreiche Themen an und erläuterte den Anwesenden anschaulich Zahlen und Hintergründe zum drastischen Rückgang von Bauvorhaben.

Nach dem Bilanzbericht des Steuerberaters Wilhelm Buser wurde der Vorstand für das Geschäftsjahr 2022 entlastet. Die beiden Kassenprüfer Rainer Düpre und Helmut Schirra wurden als Lohn für ihre akribische Arbeit einstimmig wiedergewählt.

Sodann beschloss die Generalversammlung des Landesverbandes mit überwältigenden Mehrheiten eine zeitgemäße Anpassung der Satzung und eine Erhöhung der von den Ortsvereinen an den Landesverband zu leistenden Beiträge, die aufgrund von Kostensteigerungen notwendig geworden war.

Wegen der interessanten Beiträge und den anschließenden angeregten Diskussionen zu Fragen wie „Wie werben wir Neumitglieder für Haus & Grund?“ endete der offizielle Teil der Veranstaltung später als geplant. Bei einem abschließenden gemeinsamen Abendessen wurden zahlreiche Themen noch einmal in kleineren Kreisen vertieft und kam schließlich auch die Geselligkeit nicht zu kurz.

Am Rande des Landesdelegiertentages führten Dr. Kai Warnecke und Norbert Behle ein später viel beachtetes Interview, welches am 24. Juni auf Seite 1 der Wochenendausgabe der Saarbrücker Zeitung abgedruckt wurde (siehe unten) und in dem sie vor völliger Entwertung von Saar-Immobilien durch Europäische Pläne für die Gebäudesanierung warnten. Hiernach sollen 12,5 Prozent der Häuser in der schlechtesten Effizienzklasse bis 2030 und weitere 12,5 Prozent in der nachfolgenden Klasse bis Ende 2032 saniert werden müssen. Ein unproportional großer Teil dieser Immobilien könnte im Saarland liegen, was Behle zu der Aussage brachte, dass man das Saarland dann im Grund neu bauen müsse. Dr. Warnecke hatte darauf verwiesen, dass bei Renovierungskosten von 15.000 bis 100.000 Euro eine völlige Entwertung des Immobilienbestands droht. Zitat Dr. Warnecke: „Wir bauen gerade unseren Wohlstand ab.“ Dr. Warnecke und Behle hatten auch schon den Delegierten aufgezeigt, dass die Heizungsnovelle derzeit für Unsicherheit sorgt. Man könne kaum planen und es müsse daher vor Veränderungen nun oft die kommunale Wärmeplanung abgewartet werden. Ebenso müsse vom vorschnellen Erwerb von neuen Gasheizungen abgeraten werden, da aktuell niemand weiß, wohin die Reise geht. Die Ampel-Koalition erreiche so Stagnation statt des beabsichtigten Fortschritts.

Haus & Grund Saarland

Goldene Ehrennadel für Ernst Kühnemann

Anlässlich des Landesdelegiertentages wurde Ernst Kühnemann aus Ottweiler von Dr. Kai Warnecke, dem Präsidenten von Haus & Grund Deutschland, mit der Goldenen Ehrennadel des Zentralverbandes ausgezeichnet. Kühnemann hatte im vergangenen Jahr nach über 30 Jahren Vorsitz das Ruder des Ortsvereins Ottweiler an seinen Nachfolger Rechtsanwalt Dierk Schramm übergeben und war auch für die Wahl zum Vorstand des Landesverbandes, dem er seit 1998 angehört hatte, nicht mehr angetreten. Er hatte das mit den Worten begründet, er sei einfach zu früh geboren. Nun wurde er für seinen langjährigen ehrenamtlichen Einsatz für das private Grundeigentum auf Landesebene und für den Ortsverein Ottweiler mit der ganz besonderen Ehrung des Zentralverbandes ausgezeichnet und erhielt dafür den verdienten Dank und Applaus aller Anwesenden. Er bleibt Haus & Grund als 2. Vorsitzender des. Vereins Ottweiler verbunden und erhalten.

Der Ausgezeichnete zwischen Dr. Warnecke (li.) und dem Landesvorsitzenden Behle

Fotonachweis: Fotos: Andreas Engel

Steuerfalle Grundstücks-Teilverkauf

Bekanntlich droht bei der Realisierung eines Veräußerungsgewinns die Versteuerung, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine mögliche Ausnahme von der Spekulationsteuer ist aber der Verkauf einer zuvor selbst genutzten Wohnimmobilie. Wie verhält es sich jedoch, wenn ich eine Teilfläche meines großen Wohngrundstücks schon nach vier Jahren abtrenne und verkaufe, das restliche Grundstück aber weiter bewohne?

Ist dann mein Veräußerungsgewinn steuerfrei, weil ich von der Ausnahme für Wohnnutzung profitiere? Das Finanzgericht Niedersachsen lehnte dies in seinem Urteil vom 20. Juli 2022 (4 K 88/21) mit Blick auf den Zweck der gesetzlichen Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien klar ab: Die Ausnahmeregelung soll nur solche Grundstücksverkäufe steuerlich verschonen, die durch einen Wohnsitzwechsel nötig werden. Das war hier aber nicht der Fall. Denn es wurde ja lediglich ein Teil des Grundstücks abgetrennt, der andere Teil aber weiter vom Verkäufer bewohnt. Ein Wohnsitzwechsel fand also nicht statt. Das Urteil ist indes noch nicht rechtskräftig, die Revision läuft beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen IX R 14/22.

Fazit von Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

„Die Erfolgsaussichten der Kläger dürften hier angesichts der klaren Rechtslage eher gering sein. Nachjustierungen durch Dehnung der gesetzlichen Regelung scheitern zumeist. Auch sorgt in der Praxis immer wieder die weitere Ausnahme, das Bewohnen „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“, für Streit zwischen Verkäufer und Finanzamt. Die Frage, ob ein häusliches Arbeitszimmer aus der spekulationsteuerfrei gestellten, weil zuvor selbst bewohnten Immobilie „herausgerechnet“ werden muss, hat der Bundesfinanzhof hingegen bereits 2021 zugunsten der Steuerzahler entschieden (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).“

Bezifferung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ausreichend

Vermieter können einen Schadenersatzanspruch gegen ihre Mieter auch mit den erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten Kosten – den sogenannten fiktiven Kosten – für beispielsweise einen Rückbau oder eine Reparatur begründen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. April 2023 (VIII ZR 280/21) entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung zum Thema erneut bekräftigt.

Die Vorinstanz hatte die Ansprüche eines klagenden Vermieters zurückgewiesen und sich bei der Begründung auf ein Urteil des BGH zum Werkvertragsrecht (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17) berufen, womit dieser seine ständige Rechtsprechung zum fiktiven Schadenersatz im Werkvertragsrecht geändert hatte. Diese könne aber nicht auf das Mietrecht übertragen werden, stellte der BGH klar.

Der Fall

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung machte der klagende Vermieter Forderungen wegen Schönheitsreparaturen, Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche, notwendiger Malerarbeiten im Treppenhaus, Rückbauarbeiten von mieterseits verlegten Fliesen und eines PVC-Bodenbelags sowie Reparaturen an der Zarge geltend. Nachdem die Mieter die Forderungen ablehnten, holte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für die notwendigen Arbeiten in Höhe von knapp 8.000 Euro netto ein.

Der Vermieter begann dann selbst, den PVC-Belag zu entfernen und legte neue Böden aus. Dafür und für die Malerarbeiten in Küche und Wohnzimmer sowie das Verlegen von Leisten machte er einen Schadenersatzanspruch in Höhe von knapp 900 Euro netto auf der Grundlage des Kostenvoranschlags klageweise geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags forderte er zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer als Vorschuss, um die weiteren Arbeiten ausführen zu können. Hilfsweise forderte er den Nettobetrag. Der BGH gab dem Vermieter Recht und verwies die Sache an das Berufungsgericht zurück, das die Feststellungen zur Höhe des Schadens vornehmen sollte.

Entfernen und Neuverlegen von Fliesen in der Küche und das Spachteln und Streichen des Hausflurs seien Schäden, für die der Kläger Schadenersatz neben der Leistung geltend mache. Für diese und die Schadenersatzansprüche wegen der nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen und den unterlassenen Rückbauten könne der Vermieter Ersatz für die „voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten“ verlangen. Dies gelte auch für die bereits ausgeführten Arbeiten. Denn der Vermieter könne wählen, ob er beispielsweise die für die Reparatur tatsächlich aufgewendeten Kosten (Naturalrestitution) oder Geldersatz verlangen möchte.

Rechtsprechung zum Ersatz fiktiver Kosten im Werkvertragsrecht nicht auf Mietrecht übertragbar

Zwar habe der BGH im Werkvertragsrecht einen fiktiven Schadenersatzanspruch des Bestellers verneint, wenn dieser die Mängel nicht beseitigen lässt. Diese Entscheidung basiert auf dem Gedanken, dass eine mögliche Überkompensation vermieden werden soll. Der Besteller einer mangelhaften Leistung könne – sofern die Voraussetzungen des Schadenersatzanspruchs vorliegen – entweder die Kostendifferenz zwischen dem mangelhaften und dem mangelfreien Werk als Schadenersatz gelten machen, oder er lässt die Mängel beseitigen und macht die tatsächlich anfallenden Kosten als Schadenersatz geltend. Die Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht sei aber nicht auf andere Vertragstypen, insbesondere nicht auf das Mietrecht, übertragbar. Vor allem die Gefahr der Überkompensation kann der BGH im Mietrecht nicht bestätigen. Schließlich sei der Anspruch auf die Kosten zur Erfüllung der Leistungspflicht begrenzt. Außerdem bilde der Grundsatz von Treu und Glauben eine zusätzliche Begrenzung.

Inka-Marie Storm

Chefjustiziarin

Kein Editorial

Liebe Leserinnen und Leser,

diesmal gibt es an dieser Stelle kein Editorial zu lesen, denn ich habe weder Zeit noch geeignete Themen gefunden. Damit diese Seite nicht leer bleibt, erkläre ich Ihnen die Gründe.

Die Drucklegung unseres Magazins überschneidet sich mit unserem Landesdelegiertentag, sodass Artikel über diese Veranstaltung leider erst im nächsten Magazin erscheinen werden. Das gilt auch für zwei besondere Ereignisse. Denn Herr Ernst Kühnemann hat für 30-jährige Tätigkeit von 1992 bis 2022 als 1. Vorsitzender des Ortsvereins Ottweiler sowie 24 Jahre Vorstandstätigkeit im Landesverband die Goldene Ehrennadel verliehen bekommen. Außerdem wurde der Ortsverein Wadern als neues Mitglied in den Landesverband Haus & Grund Saarland aufgenommen und wird nun unsere Organisation im Hochwald bekannt machen. Ich habe lange überlegt, ob ich Ihnen das im Rahmen einer Vorschau schon kurz im Editorial berichten soll. Dann habe ich mich aber dagegen entschieden, denn die Ereignisse sind ganze Artikel wert.

Auch will ich nicht schon wieder über das GEG berichten, denn bestimmt wissen Sie schon, dass es Haus & Grund mit enormem Einsatz gelungen ist, dass sich der Heiz-Hammer nun auf dem Weg zum Hämmerchen befindet.

Haus & Grund hat für alle Eigentümer einen großen Etappensieg errungen, auf den wir stolz sein können, denn das GEG steht vor massiven Änderungen. Diese Änderungen gibt es allein deswegen, weil wir – Haus & Grund – die Debatte losgetreten haben. Wir konnten nun unter anderem erreichen, dass die kommunale Wärmeplanung den Anforderungen des GEG vorangeht und solange keine Pflicht zum Einsatz von 65% erneuerbaren Energien besteht. Ebenso konnten wir erreichen, dass alle Heizungsarten auch nach dem 1.1.2024 zulässig bleiben und dass die Mindesteffizienzstandards für Gebäude auf EU-Ebene von Deutschland nicht mehr unterstützt werden. Es ist ein großer Etappensieg, aber wir kämpfen weiter für Sie um notwendige Verbesserungen.

Weil es uns über die Medien gelungen ist, nicht nur den notwendigen Druck auf die politischen Entscheidungsträger aufzubauen, sondern auch für Berichte über unseren Erfolg zu sorgen, brauche ich nicht den wertvollen Platz zu opfern, der mir für das monatliche Editorial zur Verfügung steht.

Nächsten Monat, also im August, wird das sicher wieder anders sein. Bleiben Sie also zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Ich möchte von einem Fall berichten. Er war Gegenstand eines selbständigen Beweisverfahrens beim Amtsgericht Neunkirchen.

Dieser Angelegenheit liegt nachstehender Sachverhalt zugrunde.

Herr A ist Eigentümer eines in der Gemeinde Göttelborn gelegenen Hausanwesens.
Herr A hat für seine Liegenschaften zwei Versicherungsverträge abgeschlossen.

1. bei dem B-Versicherungsverein aG eine Wohngebäudeversicherung
2. bei der B-Rechtsschutzversicherungs AG eine Rechtsschutzversicherung

Zu Beginn des Jahres 2021 traten an dem Gebäude massive Schäden auf.
Der Erker löste sich vom Hauptgebäude. Um den zentimeterbreiten Spalt zu
verschließen waren lt. einem Kostenvoranschlag der Verpresserfirma Kosten von
etwa 4.000, - € zu erwarten.

Göttelborn liegt im Einwirkungsbereich des untätigen Bergbaus durch die RAG.
So lag es für Herrn A auf der Hand, den Schaden beim Bergbaubetreibenden anzu-
melden.

Von dort kam eine Ablehnung:

„der Abbau wurde vor über 60 Jahren eingestellt. Senkungen jetzt können nicht mehr
auf Aktivitäten beruhen, die vor Jahrzehnten beendet wurden.“

Eine Einlassung, durchaus plausibel.

Also mit Schadensersatzansprüchen gemäß § 114 B BergG war nichts.
Vielleicht ging etwas über die Versicherung.

Ich ließ mir nachstehende Unterlagen vorlegen:

• Versicherungspolice Gebäudeversicherung mit Versicherungsbedingungen
• Versicherungspolice Rechtsschutzversicherung mit Versicherungsbedingungen

Bei der ersten Versicherung war auch das Risiko Elementarschäden abgedeckt.
Und dort wurde als Haftungsgrund Erdsenkungen genannt.
Und das war der Einstieg, die Schäden am Gebäude bei dem B-Versicherungs-
verein aG anzumelden.

Von diesem erhielten wir prompt eine Absage mit der Begründung, der Versicherungs-
nehmer müsse die von ihm behauptete Schadensursache beweisen.
Und hier kommt die Rechtsschutzversicherung AG ins Spiel. Bei dieser sind Risiken
rund um das Haus versichert. So auch für Streitigkeiten rund um den Gebäudever-
sicherungsvertrag.

Und ist unklar ob ein gemeldeter Schaden aufgrund versicherten Erdsenkungen vorliegt,
entspricht es der Rechtsanwaltskunst die Differenzen durch die Einleitung
eines selbständigen Beweisverfahrens bei Gericht zu klären.

Bedingungsgemäß gewährte der Rechtsschutzversicherer Deckungszusage für eine
solche Prozedur.

Und dann ging es los mit nachstehenden Anträgen gemäß Schriftsatz vom 23.06.2022.

1. An dem Gebäude sind Risse aufgetreten
2. Diese sind auf Erdsenkungen zurückzuführen
3. Welche Kosten sind erforderlich, um Schadensursachen und Schadensfolgen
   zu beseitigen

Das Amtsgericht Neunkirchen erließ einen gleichlautenden Beweisbeschluss.

Nach Zahlung eines Vorschusses in Höhe von 1.800, - € beauftragte das AG Neunkirchen einen von der
Industrie- und Handelskammer Essen bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden und
Bergschäden an Gebäuden.

Und dieser Herr teilte dem Gericht mit, dass für die Begutachtung

• Ortstermin, Einsicht in das Grubenbild
• Erstellung eines Bodengutachten voraussichtliche Kosten in Höhe von
  15.600, - € anfallen.

Nach kurzer Schockstarre über diesen immensen Betrag wegen eines Schadens von
knapp viertausend Euro, reifte die Überlegung, den Fall nicht unbedingt juristisch
sondern wirtschaftlich, zu lösen.

Meine Überlegungen waren:

Die B-Wohngebäude- und die B-Rechtsschutzversicherung sind Teile der B-Holding.
Die Kosten, die beiden Versicherungszweigen entstehen, fallen letztlich der B-Holding zur Last.
Und so ergab sich nachstehendes Rechenwerk.

• Käme das Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Rissbildung auf Subrosion
  zurückzuführen ist, würde dies die Versicherung alleine für Schadensregulierung
  und Gutachterkosten ca. 4.000, - € + 15.600, - € also fast 20.000, - € kosten.

• könnte die Erdsenkung nicht nachgewiesen werden, braucht die B-Wohn-
  gebäudeversicherung keinen Schaden zu ersetzen.
  Die B-Rechtschutzversicherung hätte aber Gutachterkosten von 15.600, - € am Bein.

Bei diesen Aussichten schien es sinnvoll zu sein, den Fall kostengünstig zu lösen.
Also den Schaden zu regulieren, nämlich viertausend Euro zu zahlen und das Gerichtsverfahren
zu beenden. Das heißt Gutachterkosten in Höhe von 15.600, - € zu vermeiden.

Ein von mir unterbreiteter Vergleichsvorschlag wurde von der Gegenseite akzeptiert:

Mit folgenden Konsequenzen:

• ein zufriedener Versicherungsnehmer, da er seine 4.000, - € bekam.
• eine zufriedene B-Versicherung, die Gutachterkosten in nicht unerheblicher
  Höhe gespart hat

• ein wahrscheinlich nicht zufriedener Gutachter, dem ein voluminöser Auftrag
  durch die Lappen ging

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
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Die Mietsicherheit, im allgemeinen Sprachgebrauch als Kaution bezeichnet, dient dem Vermieter als Sicherheit für Ansprüche, die ihm aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen. Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen sind in § 551 BGB zu finden.

Die Kaution kann in Form eines Geldbetrages, der entweder in bar an den Vermieter übergeben wird oder auf dessen Konto überwiesen wird (sogenannte Barkaution) oder als Mietbürgschaft von Privatpersonen, Banken oder Versicherungen gestellt werden. Wir empfehlen unseren Mitgliedern in der Regel die Vereinbarung einer Barkaution, da dies die sicherste und einfachste Zugriffsmöglichkeit auf die Mietsicherheit für den Vermieter bedeutet.

Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter berechtigt, drei Kaltmieten als Kaution zu verlangen. Der Mieter ist gleichwohl berechtigt, diese in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Die weiteren Teilzahlungen werden dann zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Die Anlage einer vom Mieter gezahlten Mietsicherheit ist eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters nach § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter ist gemäß dieser Vorschrift verpflichtet, die Mietsicherheit bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Anlage muss getrennt vom Vermögen des Vermieters erfolgen, d.h. sie darf nicht mit dem Vermögen des Vermieters vermischt werden. Dies soll sicherstellen, dass der Mieter seine Kaution zurückerhält, auch wenn der Vermieter beispielsweise in Insolvenz fällt.

Die Mietsicherheit dient zur Absicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters, die aus dem Mietverhältnis resultieren, also z.B. Schadenersatzansprüche, offene Mietzahlungen oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen.

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22.11.2011 (Az. VIII ZR 65/11) nochmals klargestellt, dass der Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietsicherheit nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses erlischt, sondern bei fortbestehendem Sicherungsbedürfnis auch danach noch geltend gemacht werden kann.

Das bedeutet, dass der Vermieter auch nach Beendigung des Mietvertrags eine Mietsicherheit verlangen kann, sofern ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen.

Im Hinblick auf den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter grundsätzlich die Aufrechnung auch mit verjährten Forderungen, beispielsweise Schadensersatzansprüchen, erklären. Voraussetzung für die Aufrechnung ist nach § 215 BGB allerdings, dass der Anspruch in dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. Die Aufrechnung ist ausgeschlossen, wenn zum Zeitpunkt des Verjährungseintritts noch keine Aufrechnungslage bestand. Diese Konstellation kann vorliegen, wenn dem Vermieter Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zustehen. Diese Ansprüche unterliegen der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB und entstehen erst mit dem Ablauf einer vom Vermieter gesetzten Frist zur Nacherfüllung. Liegt dieser Zeitpunkt mehr als sechs Monate nach der Rückgabe, so ist der Anspruch verjährt. Das Gleiche gilt, wenn Betriebskostennachforderungen bei Mietende schon verjährt sind. Hier gilt allerdings die dreijährige Regelverjährung (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Für Rückfragen zu dieser Thematik steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Verein jederzeit gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin
Vorsitzende Haus & Grund Quierschied

Was ist bei Auswahl, Installation und Betrieb solcher Geräte zu beachten ? 

Im Sommer ist es in der Wohnung zu heiß, im Winter zu kalt – deshalb muss ein Klimagerät her und für den Winter eine neue Heizung – mit Wärmepumpe !

Wer sich entschließt, so den Launen der Natur oder des Gesetzgebers zu begegnen, sollte bereits bei der Entscheidung auch das Thema Lärmemissionen im Blick behalten:

Ob es nun heiß werden soll oder kalt d. h. Wärmepumpe oder Klimasplittgerät, beide Geräte benutzen üblicherweise einen Kompressor zum Transport der Wärme. Solche Kompressoren verursachen einen teilweise erheblichen Geräuschpegel. Um den konkreten Geräuschpegel zu messen, wird der sogenannte A-Filter verwendet, der das Schallsignal in den verschiedenen Tonhöhenbereichen in Abhängigkeit von der Empfindlichkeit des Gehörs vermindert oder verstärkt. Die so gemessenen Pegel werden mit dB bezeichnet. So wurde ermittelt, dass der Lärmpegel von Split-Klimaanlagen-Außengeräten durchaus zwischen 43-59 dB liegen kann.

Ähnliches gilt auch für Wärmepumpen:

In der Regel liegt der Geräuschpegel einer Wärmepumpe im Betrieb zwischen 50 und 70 dB, wenn man sich in unmittelbarer Nähe zur Anlage befindet.
Im Vergleich: Der Geräuschpegel eines normalen Gesprächs liegt üblicherweise bei etwa 60 dB ! Lärmtechnisch problematisch sind vor allem zweiteilige Klimaanlagen, sogenannte Split-Modelle, die über ein Außengerät mit Kompressor verfügen, der das Kühlmittel komprimiert und die Luft transportiert.  

Um Ärger mit Nachbarn und Anwohnern zu vermeiden, gilt zu beachten, dass die Lautstärke einer Wärmepumpe oder eines Klimagerätes nicht unbedingt mit der Geräteleistung zusammenhängt. Es ist also möglich, dass auch kleine Geräte viel Lärm machen, können​. Zudem wirken Geräusche besonders störend, wenn sie deutlich wahrnehmbare Töne, insbesondere tiefe Töne enthalten

Darüber hinaus hängt die tatsächliche Lautstärke am Aufstellungsort von den spezifischen Bedingungen vor Ort ab​. Zudem wirken Geräusche besonders störend, wenn sie deutlich wahrnehmbare Töne, insbesondere tiefe Töne enthalten. Wichtig zu wissen ist vor allem, dass es nicht darauf ankommt, welche Geräuschkulisse am Aufstellungsort des Gerätes herrscht. Vielmehr kommt es auf den sogenannten Immissionsort an, d. h. den Ort, wo der Schall ankommt und stört, also etwa bei den in einer tropischen Sommernacht geöffneten Schlafzimmerfenstern der anderen Hausbewohner oder des Nachbarn. Die Anbringung eines Klimagerätes an der Außenwand des eigenen Hauses kann zwar die eigenen Ohren schonen, jedoch die des Nachbarn dadurch gerade weniger​ ! Solche Lärmemissionen können die Lebensqualität der Bewohner und Nachbarn erheblich beeinträchtigen. Daher gibt es in Deutschland spezifische Vorschriften und Richtlinien, um dieses Problem zu steuern, wie zum Beispiel die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm).

Die TA-Lärm legt fest, dass der Betreiber einer Wärmepumpe oder eines Klimagerätes sicherstellen muss, dass seine Anlage die Anforderungen der TA Lärm erfüllt und legt insbesondere sogenannte Immissionsgrenzwerte fest. Diese sind abhängig von der Art der Bebauung und Nutzung des jeweiligen Gebietes: In reinen Wohngebieten beträgt der zulässige Grenzwert tagsüber maximal 50 dB und nachts maximal 35 dB. Im Allgemeinen sind es 55 dB tagsüber und 40 dB nachts und in Dorf oder Mischgebieten immerhin noch 60 dB tagsüber und 45 dB nachts.

Zur Erinnerung: Der Geräuschpegel eines Gespräches mit normaler Lautstärke liegt bereits bei 60 dB, d. h. die Wärmepumpe und das Klimagerät müssen bei Betrieb im Außenbereich deutlich leiser arbeiten, vor allem nachts ! Denn werden die Grenzwerte der TA-Lärm überschritten, kommen Ansprüche des lärmbetroffenen gegen den Betreiber der Wärmepumpe oder des Klimagerätes auf Einhaltung dieser Grenzwerte in Betracht. Im Extremfall kann dies dazu führen, dass die Wärmepumpe oder das Klimagerät gar nicht mehr betrieben werden kann oder nur zeitweise, beispielsweise tagsüber.

Verschärft werden kann dieses Problem noch durch Regelungen im Rahmen einer Hausordnung, wenn diese bestimmte Ruhezeiten beispielsweise Mittagspausen und Ähnliches vorsieht, in denen dann auch tagsüber zu bestimmten Zeiten ruhestörender Lärm, der durchaus auch durch den Betrieb eines Klimagerätes oder einer Wärmepumpe entstehen kann, zu vermeiden ist. Zwar gibt es keine bundeseinheitlichen Regelungen zu Ruhezeiten tagsüber und sieht auch die TA-Lärm hierfür keine spezifischen Regelungen vor. Allerdings gelten danach jedenfalls an Sonn- und Feiertagen für Lärmeinwirkungen während der mittäglichen Ruhezeit von 13 bis 15 Uhr, ebenso wie in den Morgen- (6 bis 9 Uhr) und Abendstunden (20 bis 22 Uhr) besonders niedrige Grenzwerte, um dem erhöhten Ruhebedürfnis der Bewohner Rechnung zu tragen. An Werktagen (Montag bis Samstag) gelten diese Grenzwerte jedenfalls morgens und abends (6 bis 7 Uhr und 20 bis 22 Uhr), aber nicht zur Mittagszeit.

Um diese Problemkonstellation zu vermeiden ist es deshalb wichtig, bereits bei der Wahl des Aufstellungsortes des Gerätes die schalltechnischen Auswirkungen des späteren Gerätebetriebes zu berücksichtigen, zu messen und zu bewerten. Die richtige Wahl des Aufstellungsortes kann bereits von vornherein das Entstehen unzulässiger Lärmpegel für die Nachbarschaft verhindern. Dabei ist es zunächst auch nicht in jedem Fall erforderlich, sofort einen Sachverständigen einzuschalten: Über kostenfrei erhältliche Apps ist es mittlerweile möglich, mit jedem Smartphone überschlägige Schallpegelmessungen durchführen. So kann zumindest überschlägig eingeschätzt werden, welche Immissionsgrenzwerte der mögliche Aufstellungsort bei künftigem Betrieb des Klima-Split-Gerät oder der Wärmepumpe verursachen könnte, beispielsweise im Bereich der nachbarlichen Schlafzimmerfenster.

Ergibt sich bereits bei dieser überschlägigen Messung, dass die einschlägigen Grenzwerte möglicherweise überschritten werden könnten, sollte ein anderer Aufstellort in Betracht gezogen werden oder die Wahl eines anderen, leiseren Gerätes.

Möglich sind auch zusätzliche technische Maßnahmen bei der Geräteaufstattung. So, können beispielsweise Wärmepumpen mit einer Schallschutzhaube versehen werden, die Störgeräusche wirksam unterbindet. Eine solche Schallschutzverkleidung kann eine Schallreduktion von bis zu 15 dB(A) erzielen​ und dann den Betrieb an dem ursprünglich vorgesehenen Aufstellungsort doch noch ermöglichen. Auch eine regelmäßige Kontrolle und Wartung des Gerätes führt dazu, dass sich nicht nur die Lebensdauer verlängert, sondern ein lärmstörungsfreier Betrieb sichergestellt werden kann. Denn letztendlich gilt immer: Damit der Frömmste in Frieden leben kann, muss sein Nachbar für Ruhe sorgen !

Dr. Ralf Heydrich
(geschäftsf. Vorstand HuG Ostsaar, St.  Wendel)

Grundsteuer und Heizungen ohne Cannabis

Liebe Leserinnen und Leser, 

wegen des großen Echos greife ich die Themen aus dem letzten Editorial noch einmal auf. Diesmal sehe ich aber davon ab, Sie mit Spekulationen zum Zusammenhang mit der Legalisierung von Cannabis zu erheitern.

Beim Thema Grundsteuer bleibe ich dabei: Legen Sie Einspruch ein. Wenn die Regelungen für verfassungswidrig erklärt werden, wird Haus & Grund für die, denen der Einspruch wegen Fristablauf nicht mehr möglich war, alles tun, damit ihnen kein Nachteil entsteht. Haus & Grund Saarland strebt aber keine eigene Musterklage an. Unser Zentralverband in Berlin tut das. Dort sind nach meinem Kenntnisstand auch genug Muster-Fälle bereits in Bearbeitung. Wenn Sie einen Einspruch mit verfassungsrechtlichen Bedenken begründet haben und dieser jetzt schon zurückgewiesen wurde, können Sie uns das gerne zur Kenntnis geben. Wir prüfen dann unverbindlich, ob sich Ihr Fall zusätzlich eignet. Voraussetzung: Es gibt keine anderen Gründe, wegen denen der Bescheid ohnehin aufgehoben werden muss.

Vorab zum Thema Heizungen: Vermieter sind Klimaschützer wie jeder andere auch. Verfehlt sind jetzt Aufrufe des Mieterbundes, Mieterhöhungen wegen der zum Schutz des Klimas notwendigen Modernisierungen zu verbieten, denn das würde dazu beitragen, dass die Modernisierungen unterbleiben. Der kurzsichtige Mieterbund behindert mit dieser Forderung den Klimaschutz. Durch Modernisierungen sinken die Energiekosten und somit die Bruttomieten. Warum soll aber der Mieter in Zeiten, in denen allgemein die Kosten aber auch die Löhne steigen, durch Investitionen des Vermieters von einer sinkenden Bruttomiete profitieren? Deshalb ist das Recht des Vermieters zur Mieterhöhung legitim. Was wird wohl passieren, wenn es eine ernsthafte Diskussion zu diesem Thema geben sollte? Die Mieten werden erhöht, so lange es noch zulässig ist. Ich kenne einen Vermieter, der eigentlich davon absehen will.

Ebenso kenne ich eine über 70 Jahre alte Vermieterin, der das alles jetzt zu kompliziert geworden ist. Sie verkauft. Die neuen Eigentümer werden bestimmt erstmal prüfen, ob die Mieten noch angemessen sind. Schuld ist ein Bundeswirtschaftsminister, der das Pferd von hinten aufzäumt (siehe Printausgabe Seite 147).

Bitte bleiben Sie trotzdem zuversichtlich, denn es gibt genug Anlass zur Hoffnung, dass das alles nicht so kommt, wie es angekündigt wird.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

NICHT LEITUNGSGEBUNDENE ENERGIETRÄGER

Seit dem 8. Mai 2023 können private Haushalte, die mit nicht leitungsgebundenen Energieträgern heizen, eine Härtefallhilfe rückwirkend für das Jahr 2022 beantragen. Diese soll Haushalte entlasten, die im Jahr 2022 von besonders starken Preissteigerungen bei Heizöl, Flüssiggas, Holzpellets, Holzhackschnitzeln, Holzbriketts, Scheitholz und Kohle beziehungsweise Koks betroffen waren. 

Nach Informationen des Wirtschaftsministeriums des Saarlands können Anträge über folgendes Online-Portal unkompliziert eingereicht werden:
https://serviceportal.hamburg.de/HamburgGateway/Service/Entry?id=HEIZKOSTEN

Privatpersonen müssen beim Online-Antrag ihre Identität durch ein Foto von sich selbst, auf dem sie ihren gültigen Personalausweis zeigen (Selfie), sowie Fotos von Vorder- und Rückseite des Personalausweises bestätigen. In Einzelfällen (kein Internetzugang, fehlende Kenntnis mit digitalen Antragsverfahren) können die Antragsformulare auch postalisch verschickt werden. Hierzu können die Formulare über die Telefonnummer 0681-501-4433 oder auch per E-Mail haertefallhilfen.privathaushalte@wirtschaft.saarland.de bestellt werden. Diese müssen dann wiederum postalisch an die im Papierantrag angegebene Postadresse in Hamburg zurückgesendet werden. Es wird dennoch empfohlen, das digitale Antragsverfahren zu nutzen, da dies die unkomplizierte Variante darstellt. Anträge können bis voraussichtlich 20. Oktober 2023 gestellt werden.

Über einen Online-Rechner kann vorab ermittelt werden, ob eine Antragstellung überhaupt in Frage kommt. Dieser Rechner dient nur zur Information, die tatsächliche Antragsprüfung findet erst nach Antragstellung statt: https://driveport.de/brennstoff hilfe-rechner/. Welche Unterlagen werden für die Antragstellung benötigt?

Antragssteller müssen i.d.R. folgende Nachweise vorlegen:

- Rechnungen der gekauften Energieträger/Brennstoffe,

- Kontoauszüge oder andere Zahlungsnachweise für die Bezahlung der Energieträger/Brennstoffe,

- Feuerstättenbescheid für die betreffende(n) Heizungsanlage(n).

Redaktion

Viele Menschen möchten sich nicht mit dem eigenen Ableben befassen. Die Regelung des Nachlasses liegt außerhalb des Vorstellungsvermögens.
Zumindest vorläufig. Kommen die Menschen in ihre letzte Lebensphase, so ändert sich das Paradigma. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn die Betroffenen aus dem Erwerbsleben ausgeschieden sind und die Kinder erwachsen sind und auf eigenen wirtschaftlichen Beinen stehen. Dann setzt eine neue grundsätzliche Denkweise ein.

In dieser Phase sind wir gefragter Ansprechpartner. Neutral und ohne eigene wirtschaftlichen Interessen. Bei den Interessenten, die zu uns kommen, handelt es sich um Eheleute mit den oben näher beschriebenen familiären Hintergründen. Und da wir die Interessen der Haus- und Wohnungseigentümer vertreten, ist natürlich von Grundbesitz die Rede. Bei den Gesprächen spielt das Berliner Testament eine zentrale Rolle. Das ist kein Wunder, denn die Hälfte der in Deutschland verfassten Testamente entsprechen diesem Muster.

Was ist ein Berliner Testament?

Es handelt sich hierbei um eine besondere Art des gemeinschaftlichen Testamentes, bei dem sich Ehegatten gegenseitig als Erbe einsetzen, um die Versorgung des länger Lebenden sicherzustellen. Zugleich bestimmt sie in der letztwilligen Verfügung, dass nach dem Tod des überlebenden Ehegatten der beiderseitige Nachlass einer oder mehreren anderen Personen zufallen soll. Dabei handelt es sich in der Regel um Kinder. Es können auch andere Personen bedacht werden.

Vorteil: Die Errichtung eines Berliner Testamentes ist vergleichsweise einfach und kostengünstig.  Es muss von demjenigen, der damit über sein Vermögen für den eigenen Todesfall verfügen will, vollständig handschriftlich verfasst und mit Vor- und Nachname unterschrieben sein. Dringend zu empfehlen ist, Ort und Zeit der Errichtung anzugeben. Zur Wirksamkeit des Berliner Testamentes gehört es, dass auch der andere Ehegatte die letztwillige Verfügung unterschreibt. Ebenfalls mit Vor- und Nachname.

Nachteil: So einfach es ist, ein Berliner Testament abzufassen, so schwierig ist es, seine Wirkungen aus der Welt zu schaffen. Leben die Beteiligten noch, können sie das Berliner Testament in der Form, wie sie es errichtet haben, wieder aufheben. Will sich nur einer von den Vereinbarungen lösen, muss er sich zu einem Notar begeben, um seine Erklärung zum Berliner Testament zu widerrufen. Die vorgenannte letztwillige Verfügung verliert auch dann seine Wirkung, wenn die Ehe geschieden ist. Und im Zweifel ist die Verfügung auch nutzlos, wenn die Voraussetzungen für eine Scheidung vorliegen.

Bei Gesprächen mit Testierwilligen fällt auf, dass sich dieser Personenkreis keine Gedanken darüber macht, wie sich die Situation nach dem Tod des Erstversterbenden darstellt. Dann sprechen wir von dem Zementierten Testament. Nichts geht mehr. Der Überlebende kann bezüglich seiner Nachlassangelegenheit nichts mehr ändern. Es bleibt bei den einmal getroffenen letztwilligen Verfügungen. Diesen Aspekt sollten die Akteure beachten.

Bekanntlich sind die Lebensumstände dynamisch:

- Das gilt einmal für die Erbmasse selbst. Diese kann sich durch Zuwendungen, die mit dem Erstversterbenden nichts zu tun haben, stark ändern. Durch Leistung des Überlebenden wächst dessen Vermögen an. Er kann erben oder im Lotto gewinnen. Alles geht an die Schlusserben.

- Die persönlichen Umstände des Überlebenden können sich ändern. Ein Klassiker ist, dass der oder die Überlebende eine neue Partnerschaft eingeht. Erfahrungsgemäß ist eine solche Situation gefahrengeneigt. Die Vorstellung, dass es zum Zerwürfnis zwischen Elternteil und Kindern kommt, ist kein seltener Fall. Es kommt zum Krach. Durch das Berliner Testament ist das überlebende Elternteil daran gehindert, irgendetwas an dem Geldfluss zu ändern.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Berliner Testament abzuschließen, sollte sich mit dem Aspekt der Unabänderlichkeit befassen. Gegebenenfalls kann eine Öffnungsklausel vereinbart werden, deren Vereinbarung ist zulässig.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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Cannabis, Heizungen und Grundsteuer

Liebe Leserinnen und Leser,  

heute sind Öl- und Gasheizungen erlaubt und Cannabis ist verboten. Bald ist es umgekehrt, denn unsere Regierung will Cannabis erlauben und ab 2024 ein Verbot für den Einbau von Öl- und Gasheizungen erlassen. Wenn dieses Verbot kommt, wird es die Aufgabe von Haus & Grund sein, Ihnen die Ausnahmeregelungen zu erklären und Sie zu beruhigen. Denn natürlich soll und wird dadurch niemand ruiniert werden. Man kann und wird Sie nicht für den Besitz von Öl- oder Gasheizungen bestrafen oder diese zwangsweise stilllegen.

Teilweise fällt es schwer, den Plan der Regierung ernst zu nehmen. Denn wenn Sie ab 2024 eine Öl- oder Gasheizung als Ersatz einbauen und noch nicht 80 Jahre alt sind, müssen Sie nach diesem Plan innerhalb von 3 Jahren die nächste Heizung einbauen. Das ist mehrfacher Unsinn und damit wir das nicht merken, wird nun die Legalisierung von Cannabis vorangetrieben. Aber auch ohne berauschende Mittel wird der eine oder andere Energieberater bei dieser Nachricht lachend (oder weinend?) unter dem Tisch gelegen haben, denn in Kenntnis von Material- und Fachkräftemangel will die Regierung einzelnen Bürgern auferlegen, in kürzester Zeit eine neue und funktionierende Heizung wieder auszutauschen. Heizungskauf wird dann zum Zeitvertreib, nach dem Motto „Wie verbrenne ich mein Geld im wahrsten Sinne des Wortes?“ Wer 80 Jahre und älter ist, soll sogar noch öfter Öl- und Gasheizungen tauschen dürfen. Vielleicht bilden sich demnächst Heizungstausch-Kreise mit Leih-Opas? Und arbeitslose Drogen-Dealer werden vielleicht auf Heizungen umsatteln. Ich vertiefe das Thema noch nicht, denn ich möchte nicht den letzten Anschein der Ernsthaftigkeit verlieren.

Lieber informiere ich Sie über das ebenso unerfreuliche Thema Grundsteuer. Die Reform im Saarland und in zehn anderen Bundesländern ist wohl verfassungswidrig, wie Haus & Grund gutachterlich ermittelt hat.  (Seite 122 im Mitgliedermagazin). Nach dieser Erkenntnis muss nun jedem Eigentümer geraten werden, gegen die derzeit ergehenden Grundsteuerwertbescheide rechtzeitig, also innerhalb eines Monats ab Bekanntgabe, Einspruch einzulegen und das mit verfassungsmäßigen Bedenken zu begründen. Es bleibt zu hoffen, dass die Finanzverwaltung solche Einsprüche ruhen lässt, bis die angekündigten Musterverfahren entschieden wurden, denn sonst bekommen wir eine Klagewelle noch nie dagewesenen Ausmaßes mit Kosten und Mühen, die kein Mensch haben will.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Kein sozial gerechter Klimaschutz

Glaubt man dem Parteiprogramm der Grünen, dann gestaltet diese Partei den Klimaschutz sozial gerecht. Hinter der Überschrift verbirgt sich aber wenig soziale Gerechtigkeit. So fällt den Grünen zur Förderung von Wärmepumpen erst einmal ein, dass der CO2-Preis nicht von den Mietern, sondern den Hauseigentümern vollständig zu zahlen sei.

Nun könnte man meinen, dass ein Parteiprogramm das eine, Regierungshandeln für die Bürgerinnen und Bürger des Landes aber etwas anderes ist. So wie viele Regierungen das bereits in der Vergangenheit gehandhabt haben. Anders sieht es beim grünen Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck aus. Das macht der Entwurf des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sehr deutlich.

Wenn beispielsweise Eigentümer auf Biogas umsteigen, um klimaneutral zu heizen, so müssen sie selbst die vollen Kosten tragen. Mieter hingegen nicht! Denn die Mehrkosten für Biogas muss allein der Vermieter tragen. Gleiches gilt für die Wärmepumpe. Für viele Einfamilienhäuser ist sie künftig die einzige Option, um die Vorgaben aus dem GEG erfüllen zu können. Ob sie im jeweiligen Haus effizient und kostengünstig arbeiten kann, ist nach dem Gesetzentwurf ohne Belang. Zumindest bei selbstnutzenden Eigentümern. Für Mieter gilt: Arbeitet die Wärmepumpe ineffizient, kann der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung nur eingeschränkt aussprechen.

Das ist kein sozial gerechter Klimaschutz, das ist Klimaschutz für die eigenen Wähler. Und es ist eine massive Ungleichbehandlung der Bürgerinnen und Bürger. Von einem Bundesminister kann man erwarten, dass er für alle im Land die gleichen Vorgaben macht.

Dr. Kai H. Warnecke Präsident von Haus & Grund Deutschland

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Fall, der vor dem Amtsgericht Völklingen verhandelt wurde. Im Mittelpunkt
steht ein Haus mit zwei Stockwerken, die als Wohnungen genutzt werden. Hinzu kommen Räume im Dachgeschoss,
die zum Wohnen geeignet sind, aber seit längerem nur noch als Abstellmöglichkeit genutzt werden

Die Wohnung im Obergeschoss bewohnt die Mietvertragspartei A
in ihrer Eigenschaft als Vermieterin. Aufgrund eines schriftlichen
Mietvertrages hatte sie die Wohnung im Erdgeschoss an die Mietvertragspartei
B vermietet. Mietbeginn war Dezember 2020.
Es dauerte nicht lange und schon gab es Reibereien. Und zwar wegen
Problemen, die bei einem nicht funktionierenden Mietverhältnis
Standard sind:

- Beanstandungen in der Betriebskostenabrechnung,
- plötzlich auftretende Feuchtigkeit in der Wohnung, Probleme,
die bei den Vorbewohnern nie aufgetreten sind. Dieser Mangel
zog Diskussionen nach sich, wer hierfür verantwortlich ist: Baumangel
oder falsches Lüftungs- und Heizverhalten? Mietminderung
wurde angedroht.

Diese Uneinigkeit führte zum Zerwürfnis. Und zwar derart gravierend,
dass A schwere gesundheitliche Probleme bekam. Die Lebens -
qualität ging in den Keller. Im Angesicht dieser Perspektive sah A
keine andere Möglichkeit als die Beendigung des Mietvertrages zu
forcieren.

Die Zerrüttung des Verhältnisses der Mietvertragsparteien stellt
kein berechtigtes Interesse dar, die zum Anspruch einer ordentlichen
Kündigung gemäß § 573 BGB führt. Die Mietvertragspartei A
hatte aber Glück, dass es die Vorschrift des § 573a BGB gibt. Nach
dieser Vorschrift kann der Vermieter ohne Angaben von Gründen
kündigen, wenn nachstehende Voraussetzungen vorliegen: Ein
Haus mit zwei Wohnungen, wovon eine von Vermieter und eine
vom Mieter bewohnt wird. Da diese Bedingungen nach Ansicht von
A vorlagen, sprach sie die Kündigung unter Beachtung der vom Gesetzgeber
vorgeschriebenen Formalien nach § 573a BGB aus.

Zur Überraschung von A akzeptiere B die Kündigung nicht. B begründete
dies damit, dass es im Haus nicht nur zwei, sondern drei
Wohnungen gibt, nämlich die Wohnung im Dachgeschoss. Es kam
zu einem Räumungsprozess. Im Auftrag des Amtsgerichtes Völklingen
wurde ein Gutachter damit beauftragt, die nachstehende
Frage zu beantworten: „Es soll Beweis erhoben werden über die
Behauptung des Mietvertragspartners A, im streitgegenständlichen
Anwesen befänden sich lediglich zwei Wohnungen, insbesondere,
dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss die Führung eines
Haushaltes nicht erlaubten, da insbesondere die Anschlüsse für
eine Küche, Wasser, Abwasser, Strom nicht vorhanden seien.“

Eine Ortsbesichtigung durch den Experten fand im Mai 2022 statt.
In seinem Gutachten gab der Experte nachstehende Fakten zum
Zustand der Räumlichkeiten im Dachgeschoss bekannt:

-Die Räume sind durch eine Wohnungsabschlusstüre vom
Hausfl ur getrennt und zur Nutzung als Wohnung ausreichend
beheizbar.
- Auch das vorgefundene Badezimmer ist voll nutzbar.
- Allerdings gibt es keine Kücheneinrichtung.
 - Ein Abwasserstrang und eine Trinkwasserleitung seien nur mit
einem hohen Kostenaufwand zu installieren.

Ist dem so, können die Wohnräume im Dachgeschoss nicht als
dritte Wohnung im Sinne des § 533a BGB angesehen werden, mit
der Folge, dass die von A ausgesprochene Kündigung wirksam ist.
Nach Klärung dieser Frage zog B die notwendigen Konsequenzen
und zog aus. Der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht endete. Der
Stress, mit dem die Zerstrittenen belastet waren, auch.
Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann,

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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Gericht legt Anzahl der Grilltage fest

Mit den ersten warmen Tagen beginnt auch die Grillsaison. Was jedoch des einen Freud ist, ist des anderen Leid. Denn so mancher Nachbar empfindet den typischen Grillgeruch als Belästigung. Daher musste sich das Landgericht München I in seinem Urteil vom 1. März 2023 (1 S 7620/22 WEG) auch mit dem Thema Grillen auf der Terrasse auseinandersetzen und hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt.

Hierbei stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedürfnis einer rauch- und geruchsfreien Zeit gefunden werden.

Gebot der Rücksichtnahme

Maßstab für die richterliche Entscheidung war das Gebot der Rücksichtnahme, nach dem Beeinträchtigungen des Sondereigentums der anderen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen, nicht hingenommen werden müssen. Wann diese Grenze überschritten wird, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Bei der Beurteilung spielen der Standort des Grills, die Häufigkeit und das verwendete Grillgerät eine Rolle.

Die Entscheidung im Einzelfall

Im konkreten Fall fühlte sich ein Wohnungseigentümer durch das häufige Grillen seines unter ihm wohnenden Nachbarn auf dessen Terrasse gestört. Er klagte darauf, dass dieser nicht öfter als fünfmal im Jahr oder zumindest nicht öfter als zweimal im Monat grillen dürfe. Die Richter stellten fest, dass das Grillen zwar grundsätzlich erlaubt sei, die Nachbarn hierdurch aber im konkreten Fall beeinträchtigt würden, da der Rauch und die Gerüche bei geöffneten Fenstern in die Wohnungen gelangen. Zugute hielten die Richter dem beklagten Eigentümer, dass er einen Elektrogrill verwendete, wodurch der ansonsten durch Holzkohle verursachte Rauch vermieden wird.

Um es den übrigen Eigentümern jedoch zu ermöglichen, ihrerseits das schöne Wetter an Sonn- und Feiertagen ohne Geruchsbelästigung zu genießen, legten die Richter eine Obergrenze für die Frequenz des Grillens fest. Demnach darf der Eigentümer maximal viermal im Monat und nicht an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen auf seiner Terrasse grillen. Bei einem Verstoß droht ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 Euro.

Gerold Happ
Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht

Praxistipp

In der Vergangenheit haben sich bereits verschiedene Gerichte mit dem Thema Grillen in Mehrfamilienhäusern auseinandergesetzt. Auch wenn die Rechtsprechung hier nicht einheitlich ist und zumeist auch auf die individuellen Umstände abgezielt wurde, ziehen viele Gerichte die Grenze der Zumutbarkeit schon bei einmal Grillen im Monat. Um Klarheit für die Gemeinschaft zu schaffen, können Wohnungseigentümer auch die Anzahl der Grilltage in der Hausordnung festlegen. Hierbei sollten jedoch keine allzu strengen Begrenzungen getroffen werden, da diese vor Gericht eventuell nicht Bestand haben.

Anfang März dieses Jahres ist ein erster Entwurf zum Gebäudeenergiegesetz (GEG) bekannt geworden. Dieser soll ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag der Ampelregierung umsetzen: die Pflicht zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen und ein Betriebsverbot für Gas- und Ölheizungen. Doch die Regelungen sind kaum praxisgerecht und würden viele Eigentümer finanziell überfordern.

Haus & Grund ist es gelungen, über die Medien und in Gesprächen mit Abgeordneten auf die drohenden sozialen Auswirkungen und die wenig praxisgerechten Regelungen für private Eigentümer hinzuweisen. Daraufhin hat sich die Ampelkoalition Ende März auf einen Kompromiss geeinigt und mehr Ausnahmen, längere Übergangsfristen und finanzielle Unterstützung versprochen. Ein neuer Gesetzentwurf soll im April im Kabinett und vor der Sommerpause vom Bundestag beschlossen werden.

Mit 65 Prozent erneuerbarer Energie heizen

Eigentümer, die ab dem kommenden Jahr eine neue Heizung benötigen, dürfen ihren alten Heizkessel nicht einfach gegen ein neues effizienteres Gerät ersetzen. Sie müssen entweder gänzlich auf eine neue Technologie (Fernwärme, Wärmepumpe, Biogas, Wasserstoff oder Biomasse) umstellen oder diese zusätzlich mit einem Anteil von 65 Prozent am Gesamtverbrach zu einer Gas- oder Ölheizung installieren. Es steht ihnen zwar prinzipiell frei, mit welcher Technologie sie diese Pflicht erfüllen wollen, doch viele der vorgesehenen Optionen werden im konkreten Fall nicht oder nicht ohne weitere Voraussetzungen umsetzbar sein.

Wärmepumpen

Sie funktionieren überall dort, wo bereits eine Fußbodenheizung installiert ist. Denn um effizient zu sein, brauchen Wärmepumpen vor allem eine geringe Vorlauftemperatur. Doch die Preise für Wärmepumpen überschreiten um das Drei- bis Vierfache die Kosten einer modernen Brennwertheizung. Sie bringen bei einer entsprechend hohen Jahresarbeitszahl (JAZ) eine Ersparnis von etwa einem Viertel der ursprünglich benötigten Energie, verursachen aber wegen des dreifachen Strompreises (36 Cent pro Kilowattstunde, kurz Ct/kWh) im Vergleich zum Erdgaspreis (12 Ct/kWh) am Ende mehr Heizkosten.

Hybridheizung oder Wärmedämmung

In unzureichend gedämmten Häusern mit herkömmlichen Heizkörpern können Wärmepumpen nur in Verbindung mit einer fossilen Heizung den nötigen Wärmebedarf an kalten Wintertagen decken. Hier kommen zur teuren Wärmepumpe zusätzlich die Kosten für ein neues Brennwertgerät nebst neuem Schornstein zum Tragen. Um eine Wärmepumpe allein zu betreiben, sind zusätzliche Maßnahmen nicht nur an der Gebäudehülle, sondern auch an der Heizungsanlage erforderlich. So müssen beispielsweise größere Heizkörper eingebaut werden. Insgesamt würden dabei Kosten von mehreren 100.000 Euro entstehen, welche sich angesichts der geltenden Kappungsgrenzen bei der Modernisierungsmieterhöhung und wegen der Härtefallregelungen wohl kaum auf die Mieter umlegen lassen.

Anschluss an ein Wärmenetz

Eigentümer, deren Gebäude an ein Fernwärmenetz angeschlossen sind, brauchen nichts zu tun. Fernwärme gilt als Erfüllungsoption, ganz gleich ob die Wärme aus fossilen Energieträgern (Kohle, Gas oder Heizöl) oder bereits mit erneuerbarer Energie erzeugt wird. Auch der sofortige Anschluss an ein vorhandenes Netz oder die Bereitschaft, an ein geplantes Wärmenetz anzuschließen, gilt als erfüllte Pflicht. Unterstellt wird, dass die Fernwärme vom jeweiligen Energieversorger auf erneuerbare Energien umgestellt werden kann. Fest steht, dass noch viel mehr Wärmenetze in dicht besiedelten Quartieren entstehen müssen, um Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümer und Mieter nicht zu überfordern. Doch die Wärmeplanung lässt ja bekanntlich noch bis 2030 auf sich warten – bis dahin werden viele Eigentümer zum Handeln gezwungen sein.

Biomasse, Biogas und Wasserstoff

Mit einem Biomassekessel oder dem Bezug von Biogas oder Wasserstoff für die Gasbrennwertheizung lässt sich ebenfalls die Pflicht im Bestand erfüllen. Doch wegen der begrenzt zur Verfügung stehenden Biobrennstoffe und des kaum verfügbaren Wasserstoffs ist eine Preisexplosion nicht auszuschließen. Vermieter werden nach den bisher geplanten Regelungen verpflichtet, die Mehrkosten zum herkömmlichen Energiepreis für den Verbrauch ihrer Mieter zu übernehmen. Damit würden vermietende Eigentümer ein kaum kontrollierbares Risiko tragen.

Gasetagenheizungen und Einzelöfen

Auch Gasetagenheizungen und Einzelöfen sind bisher von der Pflicht nicht ausgenommen. Eigentümer und Betreiber erhalten nur mehr Zeit: drei Jahre, um zu entscheiden, ob zukünftig zentral oder weiterhin dezentral geheizt werden soll, und nochmals drei Jahre zur Umsetzung. Nach den heutigen technologischen Möglichkeiten läuft es auf die Umstellung auf eine Zentralheizung mit erneuerbarer Energie hinaus, da bisher keine dezentralen Geräte auf Basis erneuerbarer Energien marktfähig sind.

Betriebsverbot für fossile Heizungen

Zu guter Letzt sollen alle fossilen Heizungen spätestens bis zum 31. Dezember 2044 außer Betrieb gehen. Das betrifft dann auch die als Hybridheizung genutzten Brennwertgeräte, wenn sie nicht mit Biogas oder Wasserstoff weiterbetrieben werden können. Deutschland will im Jahr 2045 treibhausgasneutral sein.

Fazit von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik:

„Die Bundesregierung muss bei den Regelungen nachjustieren, sonst wird der Härtefall zum Regelfall und die Energiewende ausgebremst. Die Voraussetzungen müssen stimmen: Eigentümer brauchen wegen der hohen Investitionen langfristig Verlässlichkeit. Für Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter müssen Wohnungen erschwinglich bleiben. Industrie und Handwerk müssen vergleichbar der Brennwertheizung Technologien auf den Markt bringen, die den Praxistest überstehen. Förderung muss dort ansetzen, wo sie sozial nötig ist und nicht dort, wo sie die Taschen einzelner Akteure füllt. Vor allem ist mehr Zeit erforderlich, damit die Kommunen ihre Wärmepläne erstellen, Strom- und Gasversorger ihre Infrastrukturen zukunftsfähig machen und Eigentümer mit hinreichend Vorlauf die Sanierung ihrer Gebäude planen können. Damit die Wärmewende mit den Bürgern – Eigentümern und Mietern – und nicht gegen sie erfolgt, brauchen wir den Austausch vor Ort: in den Kommunen und innerhalb der Quartiere. Denn in vielen Fällen werden nur gemeinschaftliche Lösungen zum Ziel führen und die Energiewende bezahlbar machen.“

Was Haus & Grund erreicht hat und noch erreichen will

• Seit 2020 gilt das GEG. Damit ist eine seit Langem von Haus & Grund geforderte Maßnahme umgesetzt worden: die Vereinheitlichung des vormaligen Energieeinsparrechts bestehend aus Energieeinspargesetz (EnEG), Energieeinsparverordnung (EnEV) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).
• Gleichzeitig konnte Haus & Grund verhindern, dass sich die Anforderungen an den Gebäudebestand weiter verschärfen. Bis heute gelten bei der Sanierung die Anforderungen der EnEV 2014.
• Auch die Nachrüstpflichten orientieren sich an der wirtschaftlichen Machbarkeit und sind nicht erweitert worden.
• Energieausweise sind zwar um zusätzliche Angaben wie Effizienzklasse und CO₂-Ausstoß ergänzt worden. Bis dato ist trotz anderweitiger Forderungen der Verbrauchsausweis als verlässliches Dokument für die Bewertung der Effizienz eines Gebäudes und die Beurteilung der wirtschaftlichen Umsetzung einer Sanierung erhalten geblieben.
• Haus & Grund setzt sich im Ringen um die Erreichung der Klimaziele für weniger Regulierung und mehr Marktwirtschaft ein. Eigentümer sollen auch eigene Ideen umsetzen dürfen, um ihren Energieverbrauch zu senken. Dazu kann der Emissionshandel im Gebäudebereich beitragen. Die Bürger müssen bei steigenden CO₂-Preisen durch ein Klimageld entlastet werden, welches sich aus den Einnahmen der CO₂-Bepreisung finanziert.

Zeitenwende

Liebe Leserinnen und Leser, seit ewigen Zeiten, jedenfalls aber seit mehr als 20 Jahren, die ich nun bei Haus & Grund bin, fand der Landesdelegiertentag von Haus & Grund Saarland stets an einem Sonntagvormittag im Juni statt. Die Delegierten, die an dieser Generalversammlung von Haus & Grund Saarland teilnahmen, mussten samstags früh schlafen gehen und sonntags früh aufstehen. Damit ist nun Schluss. Wir haben eine Zeitenwende beschlossen. Der Termin 2023 wird auf Donnerstag, den 22. Juni, 18 Uhr, gelegt. Wir können also ausschlafen.

Für die meisten der rund 14.500 Haus & Grund-Mitglieder im Saarland ist das nicht von Bedeutung, denn an der Versammlung nehmen nur Delegierte und geladene Gäste teil. Ich möchte Ihnen aber trotzdem diesen Einblick geben, denn Haus & Grund Saarland ist nicht nur dieses monatliche Magazin, das Sie in den Händen halten und das wir Ihnen auch deshalb in Papierform schicken, damit sie es nicht als ungelesenes PDF in den E-Mail-Papierkorb schieben (wer lieber digital lesen will, kann das über unsere App tun, siehe Seite 94). Wir sind auch und vor allem fleißige Rechtsberater vor Ort, die helfen, wenn Ihr Mieter nicht zahlt oder wenn Ihr Nachbar am Sonntagmorgen den Rasen mäht.

Damit wir uns fortbilden, austauschen und gegenseitig unterstützen können, haben sich die 25 Ortsvereine im Saarland zum Landesverband Haus & Grund Saarland e. V. zusammengeschlossen. Die Ortsvereine sind daher die Mitglieder des Landesverbandes. Übrigens gehe ich davon aus, dass es demnächst 26 Mitglieder sind, aber Einzelheiten verraten wir erst, wenn es soweit ist. Ein bisschen Spannung muss sein.

Diese 25 Mitglieder, vertreten durch vor allem ihre Vorsitzenden und deren Vertreter, treffen sich regelmäßig im Rahmen unserer Direktionsausschusssitzungen und außerdem einmal im Jahr im Juni. Dieses Jahr um 18 Uhr, siehe oben.

Als Haus & Grund Saarland bilden wir mit 21 anderen Landesverbänden den Zentralverband Haus & Grund Deutschland.

Unter diesem Dach sind bundesweit ca. 900 Ortsvereine mit ca. 900.000 menschlichen Mitgliedern verbunden und bieten wir Ihnen nicht nur kompetente Interessenvertretung, sondern auch Bücher, Info-Blätter, Verträge, vergünstigte Versicherungen und vieles mehr. Sehen Sie sich gerne auf unseren Internetseiten um. Dies vorausgeschickt, hätte ich Ihnen jetzt noch gerne erklärt, dass dieser 3-stufige Aufbau keine Beschwerdeinstanzen beinhaltet, denn wir bestrafen uns nicht, sondern wir beraten uns. Aber einerseits gibt es dafür keinen Anlass und andererseits habe ich in diesem Editorial dafür keinen Platz mehr.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Haus & Grund Saarland ist Herausgeber eines Wohnungsmietvertrages. Er spiegelt
die neueste Rechtslage wieder. Zuletzt wurde das Dokument im August 2022 überarbeitet

§ 27 enthält eine Regelung. Diese beinhaltet unter Überschrift:
Die Erhaltung des Hauseigentums verpflichtet den Mieter zu Folgendem

         …. Reinigen des Bürgersteigs.

Der Fall, der hier besprochen wird, spielt sich in der Landeshauptstadt Saarbrücken ab
Dort gilt die Satzung über die Reinigung der öffentlichen Straßen und die Erhebung von
Straßenreinigungsgebühren vom 07.12.2004.

In § 5 Ziffer 1 der Satzung wird die Reinigung der Bürgersteige den Eigentümern der
anliegenden Grundstücke auferlegt.

In § 6 wird Art und Umfang der Reinigungspflicht bestimmt.

- Samstags vom 01.04. – 30.09. bis 19.00 Uhr

- Samstags vom 01.10. – 31.03. bis 17.00 Uhr

Offenbar kam man dieser Verpflichtung nicht nach.

Am 16.02.23 wurde auf dem Bürgersteig des anliegenden Grundstückes Reste von Laub festgestellt.
Daraufhin bekam der Grundstückseigentümer Post des Zentralen Kommunalen Entsorgungsbetriebes Saarbrücken (ZKE).
Diese enthielt eine Aufforderung zur Bürgersteigreinigung wegen folgenden Verstoßes:

Verschmutzung des Bürgersteiges mit Androhung einer Geldbuße bis 500 Euro.
Das Unterlassen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar.

Mit diesem Schreiben kam der Adressat des Schreibens zu uns mit der Frage, was
zu veranlassen ist. Schließlich habe er gemäß der eingangs zitierten Passage aus dem verwendeten Mietvertrag einem Mieter
die Reinigungspflichten bezüglich des Bürgersteiges auferlegt.

Unsere Antwort:

- Der Vermieter kann zwar im Innenverhältnis die Reinigungspflicht auf seinen Mieter übertragen.

- Im Außenverhältnis bleibt nach der Straßenreinigungssatzung die Obliegenheit des Grundstückseigentums,
  sich um die Beseitigung des Laubes auf den Gehweg zu kümmern -
  also zunächst den Besen nehmen und das Laub selbst beseitigen.

Parallel hierzu muss der Mieter auf die übertragenen Pflichten hingewiesen werden. Und gegebenenfalls
abgemahnt werden, mit der Konsequenz, dass der Mietvertrag wegen Pflichtwidrigkeit gekündigt werden kann.

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Pacta sunt servanda – so lautet ein rechtlicher Grundsatz – ins Deutsche übersetzt: Verträge sind einzuhalten.

Das bedeutet, dass sowohl Mieter als auch Vermieter grundsätzlich an dasjenige gebunden sind, was mietvertraglich vereinbart worden ist, dies gilt auch im Hinblick auf die monatlich zu zahlende Miete.

Allerdings heißt das nicht, dass damit die Miete für alle Zeit gleich zu bleiben hat. Der Vermieter kann zwar nicht einseitig eine Erhöhung der Miete vornehmen, allerdings sieht das Gesetz vor, dass dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete über demjenigen liegt, was vertraglich mit dem Mieter vereinbart wurde, ein sogenanntes Mieterhöhungsverlangen an den Mieter gestellt werden kann dahingehend, dass der Mieter die Zustimmung zur Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erteilen hat. Voraussetzung ist, dass es sich um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und nicht bereits eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gezahlt wird.

Die Vorschrift des § 558a BGB erfordert für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens entweder die Bezugnahme auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Sachverständigengutachten, oder aber – und dies sind die häufigsten Fälle – auf einen Mietspiegel oder die Benennung von drei Wohnungen, für die entsprechende Entgelte bereits gezahlt werden:

1. a) Mietspiegel

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann wie gesagt einem entsprechenden Mietspiegel entnommen werden, wobei nur wenige Städte bzw. Gemeinden im Saarland über einen Mietspiegel verfügen. Ab 1. Januar 2024 soll es für die Stadt Saarbrücken einen qualifizierten Mietspiegel geben. Hintergrund ist laut der Stadt Saarbrücken eine Reform des Mietspiegelgesetzes, durch die alle Städte ab 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet sind, einen Mietspiegel zu erstellen und regelmäßig fortzuschreiben.

Auch der Saarpfalz-Kreis verfügte bis zum 8. Dezember 2022 über einen qualifizierten Mietspiegel, seitdem liegt dieser allerdings nicht mehr in qualifizierter, sondern nur noch in einfacher Form vor – für die Beibehaltung der Qualifikation hätte er neu erstellt werden müssen, was nicht geschehen ist.

Aber auch ein einfacher, nicht qualifizierter Mietspiegel kann nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2019 ausreichend sein, um ein Mieterhöhungsverlangen wirksam zu begründen. Voraussetzung ist, dass dieser eine gewisse Qualität aufweist und die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben erheben (BGH, Urteil vom 13.2.2019 – VIII ZR 245/17). Werden Einwendungen erhoben, so muss das Gericht weitere Beweismittel heranziehen und  beispielsweise ein Sachverständigengutachten einholen. Gleiches gilt im Übrigen auch für die Benennung von Vergleichswohnungen: Werden hiergegen Einwendungen erhoben oder die Vergleichbarkeit seitens des Mieters angezweifelt, muss auch hier ein Gutachten eingeholt werden.

1. b) Vergleichswohnungen

Vermieter von Wohnraum in Städten und Gemeinden, die nicht über einen (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegel verfügen, sind auf die Benennung von Vergleichsmieten angewiesen.

Passende Wohnungen, die nach Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung vergleichbar sind, zu finden, ist oftmals gar nicht so einfach.

Um die Suche nach Vergleichswohnungen zu erleichtern, haben die Ortsvereine Ostsaar/Pfalz, St. Wendel und Quierschied begonnen, eine Datenbank aufzubauen, in der  die vorgenannten Angaben erfasst und gespeichert werden und die selbstverständlich auch von den anderen Ortsvereinen ergänzt und erweitert werden kann. Auf diese Daten kann dann im Rahmen der Ausarbeitung eines Mieterhöhungsverlangens zugegriffen werden. Wir freuen uns auf einen diesbezüglichen Austausch zwischen den Ortsvereinen!

Wenn dann noch die beiden weiteren Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens erfüllt sind, nämlich dass

- die  bisherige Miete der Wohnung seit fünfzehn Monaten unverändert ist (von Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen abgesehen, vgl. § 559 ff., § 560 BGB) und

- die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, wiederum von Erhöhungen nach den §§ 559 ff., § 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 % erhöht hat (Kappungsgrenze, vgl. § 558 Abs. 3 BGB),

steht der Zustimmung zur Mieterhöhung nichts mehr im Wege. Erteilt der Mieter trotz Vorliegens sämtlicher Voraussetzungen die Zustimmung nicht, kann diese auf gerichtlichem Wege in Form einer Klage auf Zustimmung zur Erhöhung geltend gemacht werden.

Für weitere Fragen zu dieser Thematik steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Verein jederzeit gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel
1. Vorsitzende Haus & Grund Quierschied e.V.

Miete erhöhen?

Liebe Leserinnen und Leser, zurzeit sind die Miethöhen in vieler Munde. Nicht nur im Saarland sind die Mieten so niedrig, dass sich Neubauten eigentlich nicht lohnen. Die Existenz bezahlbaren Wohnraums verhindert also die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Das Dilemma lässt sich über Bürokratieabbau und Förderungen lösen. So einfach wäre das.

Im Saarland sind die Mieten sogar so niedrig, dass die Regierung nicht ernsthaft an eine Mietpreisbremse denkt. Das ist gut so und erspart uns viel (juristischen) Ärger.

Wer von Mieteinnahmen lebt, blickt derzeit neidisch auf die Gewerkschaften, die Lohnerhöhungen von über
10 % einfordern, denn auch die Kosten für Reparaturen und Instandsetzungen von Wohnungen sind oft um mehr als 10 % gestiegen. Um Wohnraummieten zu erhöhen, muss man im Saarland meist 3 Vergleichsmieten benennen. Gerade „auf dem Land“ ist das schwierig. Manche Vermieter müssen dazu praktisch „Klingeln putzen“, wenn nicht der örtliche Haus & Grund-Verein helfen kann und man nicht jemanden kennt, der jemanden kennt. Einzig im Saarpfalz-Kreis gibt es einen Mietspiegel, der aber seit Dezember 2022 mangels Fortschreibung nur noch ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558 c BGB ist. In Saarbrücken wird es ab 2024 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB geben. Mehr dazu erfahren Sie im Laufe des Jahres auch von uns. Andere Mietspiegel gibt es im Saarland nicht. Auf so bezeichnete Mietspiegel aus anderen Quellen, z. B. Maklerverbänden, können Mieterhöhungen leider nicht gestützt werden.

Wer aber Indexmieten vereinbart hat, profitiert nun vom inflationsbedingt steigenden Verbraucherpreisindex und kann z.B. für die letzten 12 Monate eine Mieterhöhung von mehr als 8 % geltend machen. Wer dieses Recht nun gesetzgeberisch begrenzen will, vergisst, dass der Index in den vorausgegangenen Jahren kaum gestiegen war. Solche Forderungen bewirken nachweislich steigende Mitgliedzahlen bei Haus & Grund, denn viele private Wohnungseigentümer investieren zu Recht Geld in die Mitgliedschaft bei uns, um es nicht durch gesetzgeberische Fehlentscheidungen zu verlieren.

Mein Tipp: Die einvernehmliche schriftliche Mieterhöhung gemäß § 557 BGB kann für beide Seiten lohnend sein. Sie schont Nerven und Ressourcen. Und denken Sie daran: Jeder, der derzeit weder Lohn- noch Preis- oder Mieterhöhungen fordert, hilft dabei, dass die Inflation uns nicht dauerhaft erhalten bleibt.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Verzwickte Verhältnisse

Der Fokus meiner Betrachtung liegt auf einem in
Völklingen gelegenen Grundstück. Es befindet sich im
Außenbereich, also ohne Bebauung. Die Eigentumsverhältnisse
sind verzwickt.

Im Grundbuch sind zwei Eigentümer eingetragen. Der eine hat
einen Anteil zu 2/3 und der andere zu 1/3. Beim ersten Eigentümer
handelt es sich um eine ungeteilte Erbengemeinschaft. Ursprünglich
gehörte der 2/3-Anteil einer Person. Diese verstarb
2007. Es wurde zwar ein Erbschein ausgestellt. Eine Berichtigung
des Grundbuches erfolgte zunächst nicht. Dies geschah
erst im Jahre 2022.

Der Rechtspfl eger des Amtsgerichts Völklingen konnte eine auf
zwischenzeitlich 24 Personen angeschwollene ungeteilte Erbengemeinschaft
feststellen. Die Mitglieder wurden namentlich in
Abt. I des Grundbuches eingetragen. Ob der Stand noch aktuell
ist, kann nicht gesagt werden, möglicherweise hat sich der
Kreis durch weitere Erbfälle vergrößert.

Fest steht, dass ein Mitglied seinen Erbteil übertragen hat. Und
zwar im Oktober 2022 an A. A ist seitdem Mitglied der ungeteilten
Erbengemeinschaft, denen der 2/3-Anteil gehört. Einfacher
sind die Eigentumsverhältnisse bei dem verbliebenen
1/3-Anteil. Denn dieser gehörte ursprünglich der SAARBERGWERKE
AG. Und diese verkaufte ihren Anteil 2021 an den B.
Die Eigentumsumschreibung erfolgt im Oktober 2021.

Die Rechtsvorgängerin von B verpachtete gemäß Vertrag vom
7.6.1983 das Grundstück an C mit dem Pachtzweck landwirtschaftliche
Nutzung. Pachtgegenstand ist der 1/3-Anteil an dem
Grundstück. Nach Umschreibung im Grundbuch wurde B kraft
Gesetzes Verpächter. Und er kündigte den Pachtvertrag unter
Beachtung der vereinbarten Kündigungsfrist.

C ist 2006 verstorben. Gemäß gemeinschaftlichem Erbschein
wurde er von seiner Witwe und den drei gemeinsamen Töchtern
beerbt. Eine Tochter starb 2015. Sie wurde vom Landesamt
für Zentrale Dienste des Saarlandes beerbt, da die gesetzlichen
Erben die Erbschaft ausschlugen. Da die Erben des Pächters –
mit Ausnahme des Landesamtes – die Kündigung nicht akzeptierten
und das Grundstück weder räumten noch herausgaben,
war die Einleitung gerichtlicher Schritte unumgänglich. Das
Amtsgericht Völklingen befasst sich mit diesem Fall.

Wir haben zwei Kläger: A ist Mitglied der ungeteilten Erbengemeinschaft,
der 2/3 des Grundstückes gehört. Es
kann – ohne die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zu
fragen – die Herausgabe des gesamten Grundstückes verlangen.
Die Herausgabe ist eine unteilbare Leistung. Als Anspruchsgrundlage
dient § 985 BGB. Ob der mit B geschlossene
Pachtvertrag wirksam gekündigt wurde, braucht A nicht zu interessieren.
Mit der 2/3-Gemeinschaft haben die Pächter keinen
Vertrag. A gegenüber haben sie kein Recht zum Besitz. B,
dem 1/3 des Grundstückes gehört. Nach dem Pachtvertrag
ist der Pächter verpflichtet, dem Verpächter die Rechtssache herauszugeben
und zu räumen, wenn der Vertrag beendet ist.
Entgegen dem Einwand des Pächters braucht er keine Einwilligung
der 2/3-Eigentümer, um sein Räumungs- und Herausgabeverlangen
durchzusetzen. Es gilt Schuldrecht. Es bindet nur
diejenigen, die den Vertrag miteinander abgeschlossen haben.
Dem damaligen Pächter wurde 1983 vom früheren Verpächter
der Besitz von dem Grundstück alleine übertragen. Bei Pachtende
geht es umgekehrt. Die Rechtsnachfolger können und
müssen die Rechtsache dem alleinigen Verpächter übertragen.
Die Eigentumsverhältnisse spielen keine Rolle.

Fazit
Die Rechtsnachfolger müssen das landwirtschaftlich genutzte
Grundstück herausgeben – entweder an A oder B. Zusätzlich ist
zu räumen. Das kann B aufgrund des Pachtvertrages verlangen.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

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Die Abschreibung für Immobilien soll unter anderem den privaten Bau und Kauf von Wohnraum fördern. Damit können vermietende Eigentümer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten
jährlich absetzen und somit ihre Steuerlast senken.

Die wichtigsten Fakten im Überblick:
AfA ist die Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“ und wird
auch Abschreibung genannt. Der Fiskus geht davon aus, dass
sich ein Gebäude mit der Zeit abnutzt und somit Jahr für Jahr
ein wenig an Wert verliert. Immobilienkäufer können deshalb
die Anschaff ungs- und Herstellungskosten im Laufe vieler Jahre
von der Steuer absetzen.

Wer profitiert von der AfA?
Die Abschreibung gilt für alle, die eine Immobilie zur Gewinnerzielung
nutzen – also sie vermieten oder verpachten. Dabei
gilt: Abgesetzt werden kann stets nur das Gebäude an sich, nicht
aber das Grundstück, schließlich nutzt sich dieses nicht ab. Umfasst
der Kaufpreis beides, muss also der Grundstückswert abgezogen
werden. Dieser wird in der Regel auf Grundlage der Bodenrichtwert-
Tabelle der jeweiligen Gemeinde ermittelt. Viele
Finanzämter akzeptieren alternativ die Berechnungsgrundlage
von 80 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude und 20 Prozent
für das Grundstück. Eine Sonderrolle spielen denkmalgeschützte
Immobilien. Hier gilt eine Sonder-AfA für Eigentümer,
die ihre Gebäude sanieren – wobei es keine Rolle spielt, ob diese
selbst genutzt werden oder vermietet beziehungsweise verpachtet
sind.

Wie viel, wie lange?
Die Absetzung für Abnutzung ist im Einkommensteuergesetz
(EStG) geregelt. Grundsätzlich kommt die lineare Abschreibung
nach § 7 Absatz 4 EStG zum Zuge. Das bedeutet, dass der
Prozentsatz für die Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum
gleich hoch bleibt. Dabei kommt es aber auf das
Alter des Gebäudes an: Wurde eine Immobilie vor dem 31. Dezember
1924 erbaut, können die Anschaffungskosten in der Regel
jährlich über einen Zeitraum von 40 Jahren zu 2,5 Prozent
abgesetzt werden. Für alle Immobilien, die nach dem 31. Dezember
1924 gebaut wurden, sind es in der Regel 2 Prozent der
Kosten bei einem Absetzungszeitraum von 50 Jahren.

Für sogenannte Wirtschaftsgebäude, die
zum Betriebsvermögen gehören und keinem
Wohnzweck dienen, gelten höhere
Abschreibungswerte: 3 Prozent,
wenn der Bauantrag des Gebäudes
nach dem 31. März 1985 gestellt
worden ist, und 4 Prozent bei Gebäuden,
die ab dem 1. Januar 2001
angeschafft wurden beziehungsweise
bei denen der Bauantrag ab
diesem Datum gestellt worden ist.

Degressive Abschreibung nur noch für Altfälle
Eine degressive AfA ist seit 2006 (Bauantrag
oder Kaufvertrag) in Neufällen nicht mehr
möglich – daher wird an dieser Stelle nicht weiter
darauf eingegangen. Degressive Abschreibungen aus früheren
Jahren werden aber mit den bei Beginn der Abschreibung jeweils
vorgesehenen Abschreibungssätzen fortgeführt.

Kürzere Restnutzungsdauer, höhere Abschreibung
Weist die Bausubstanz eines Gebäudes starke Mängel auf und
besteht ein Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, kann
die Restnutzungsdauer verkürzt und die jährliche Abschreibung
dadurch erhöht werden. Dann kann beim Finanzamt eine
schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen
nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EstG beantragt werden. Die Verkürzung
der tatsächlichen Restnutzungsdauer muss dem Finanzamt
allerdings schlüssig dargelegt werden, zum Beispiel durch
ein Sachverständigengutachten.

3 Prozent Abschreibung bei Mietwohnungsneubau
Der lineare AfA-Satz für neue Wohngebäude wurde ab diesem
Jahr von 2 auf 3 Prozent jährlich angehoben. Die Regelung gilt
für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohngebäude.

Erst selbst genutzt, dann vermietet
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es keine AfA. Wird
aber zum Beispiel eine Eigentumswohnung zunächst selbst genutzt
und zu einem späteren Zeitpunkt vermietet, so kann die
AfA ab dem Vermietungszeitpunkt in Anspruch genommen
werden. Dabei ist natürlich die verkürzte
Nutzungsdauer zu berücksichtigen.
Wer zum Beispiel vor zehn Jahren
eine neue Wohnung bezogen hat
und diese nun vermietet, muss von
der eigentlichen Abschreibungsdauer
zehn Jahre abziehen – es
verbleiben also je nach Gebäudealter
noch 30 oder 40 Jahre, in
denen die Abschreibung geltend gemacht
werden darf. Wird im selbst
genutzten Haus eine Wohnung vermietet,
besteht eine gemischte Nutzung.
Die vermietete Wohnung kann dann anteilig
abgeschrieben werden.

Wie verhält es sich bei Erbe oder Schenkung mit der
Abschreibung?
Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte übernimmt den
Stand der Abschreibung der Immobilie des Erblassers oder des
Schenkenden. Beispiel: Bei einer Immobilie, die bereits 16 Jahre
lang abgeschrieben wurde, kann der neue Eigentümer die
Abschreibung in den nächsten 24 beziehungsweise 34 Jahren
fortführen.
Bei einem teilentgeltlichen Grundstückserwerb – zum Beispiel
infolge einer Schenkung oder Erbauseinandersetzung – tritt
der Erwerber bezüglich des unentgeltlich erworbenen Teils in
die Rechtsstellung des Vorgängers ein. Bezüglich des entgeltlich
erworbenen Teils hat er eigene Anschaff ungskosten, für die
er die lineare AfA nach § 7 Absatz 4 EStG in Anspruch nehmen
kann. In solch einem Fall laufen für den unentgeltlich und den
entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes zwei unterschiedliche
Abschreibungszeiträume

Bei Veräußerung beginnt die AfA
für den Käufer aufs Neue
Endet die Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum,
kann der Eigentümer keine AfA mehr geltend machen.
Wird die Immobilie veräußert, steht die Abschreibung jedoch
dem Käufer wieder zu – und zwar erneut sowie für höchstens
50 Jahre.

Anna Katharina Fricke

Mit der Strom- und Gaspreisbremse werden auch Verbraucher mit anderen Heizungssystemen entlastet –
und zwar rückwirkend. Zum Redaktionsschluss sind nur die aktuellen Rahmenbedingungen bekannt; das Antragsverfahren lässt noch auf sich warten.

Private Haushalte, die mit nicht-leitungsgebundenen Brennstoffen
wie beispielsweise Heizöl, Pellets, Flüssiggas oder Kohle heizen,
können Rechnungen aus dem Zeitraum vom 1. Januar 2022
bis zum 1. Dezember 2022 geltend machen. Es wird ein Entlastungsbetrag
von maximal 2000 Euro pro Privathaushalt gewährt.
Voraussetzung für die Antragstellung ist ein Erstattungsbetrag
von mindestens 100 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern soll
der Vermieter eine entsprechende Erklärung abgeben dürfen
und die Weitergabe der Entlastung an die Mieter garantieren.

Antragsverfahren noch nicht geregelt
Zum Redaktionsschluss wird zwischen Bund und Ländern
an einer Verwaltungsvereinbarung gearbeitet, welche die Zuschusskriterien
regelt und Antragsmodalitäten klärt. Wie und
wann also die Antrags- und Auszahlungsverfahren ablaufen
werden, ist derzeit noch nicht bekannt. Für die Umsetzung
sind die Länder verantwortlich.

Matthias zu Eicken

Fazit von Haus & Grund
Allzu große Erwartungen sollten Verbraucher nicht an
den Härtefallfonds knüpfen. Die Entlastungshöhe lehnt
sich an die Systematik der Gas- und Wärmepreisbremse
an. Der Härtefallfonds greift erst ab einer Verdopplung
des tatsächlich gezahlten Brennstoffpreises, und dieser
Preisanstieg wird nur zu 80 Prozent aufgefangen. Da die
betreffenden Brennstoffe im Vergleich zum Gaspreis oft
noch deutlich günstiger waren, werden auch nur wirkliche
Härtefälle den Fonds in Anspruch nehmen können.

Liebe Leserinnen und Leser,

in schwierigen Zeiten reizt die von mir gewählte Überschrift hoffentlich zum Lesen dieses Editorials. Ich meine es wörtlich: Sie brauchen zwar keine Panik haben, aber Sie dürfen sich Sorgen machen, was die CO2-Aufteilung angeht. Lesen Sie dazu unseren Artikel auf Seite 38.

Das neue Bürokratiemonster „CO2-Aufteilung“ betriff t Abrechnungen für Zeiträume ab 1.1.2023 und soll deshalb erst in 2024 bedeutsam werden. Die Bundesregierung will in den nächsten Monaten ein Tool bereitstellen, mit dem wir die Aufteilung berechnen können. Also habe ich mich im Internet umgesehen und eine private Seite gefunden, auf der man schon jetzt die voraussichtliche Kostenaufteilung berechnen kann. Testweise habe ich eine realistische ungünstige Situation berechnet, nämlich ein Dreifamilienhaus mit 180 m² Wohnfläche und 45.000 kWh Erdgas-Verbrauch pro Jahr. Daraus errechnet sich ein CO2-Kostenanteil des Vermieters von 80 % und für 2023 ca. 217 Euro, die der Vermieter zu tragen hat. Die Prognose für 10 Jahre liegt bei immerhin 4000 Euro CO2-Zusatzkosten für den Vermieter. Das sähe anders aus, würde nur die Hälfte an Heizkosten anfallen, weil die Bewohner beispielsweise nicht Rentner oder kinderreiche Familien sind, sondern als kinderlose Doppelverdiener tagsüber nicht im Hause sind. Bei 22.500 kWh Erdgas-Verbrauch im Jahr 2023 braucht der Vermieter für das gleiche Objekt dann nur knapp 41 Euro zu zahlen, sein Kostenanteil beläuft sich dann auf nur 30 % und in den nächsten 10 Jahren braucht er dann nur mit ca. 760 Euro rechnen.

Was lehrt uns das? Rentner und Mieter im Homeoffice können für den Vermieter teuer werden und damit eventuell Probleme bei der Wohnungssuche bekommen. Hat der Gesetzgeber daran gedacht, als er diese vermieterfeindliche Regelung geschaffen hat? Mit Erinnerungslücken wird sich unsere Regierung bei der Beantwortung dieser Frage kaum retten können. Für mich ist das ein Fall von Inkompetenz, denn Aufwand und Ärger stehen erkennbar außer Verhältnis zum fragwürdigen Ertrag.

Und keine Panik, falls Sie vergessen haben, zum 31.1.2023 Fristverlängerung für die Grundsteuererklärung zu beantragen. Holen Sie die Erklärung am besten ganz schnell nach. Hinderungsgründe sollten Sie Ihrem Finanzamt sofort schriftlich mitteilen. Vergesslichkeit darf kein Grund sein, nun Sand in den Kopf zu stecken. Oder umgekehrt. Bleiben Sie trotz allem möglichst zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender
Norbert Behle

Unser Fall spielt sich in einer saarländischen Gemeinde ab.

Das Grundstück unseres Mitgliedes ist an einer innerörtlichen Hauptstraße gelegen.
Auf dem Grundstück befindet sich ein mehrstöckiges Haus.
Im Erdgeschoß wird eine Gaststätte betrieben. die oberen Stockwerke werden als
Wohnungen genutzt. Im Hofbereich ist ein einstöckiges Gebäude gelegen. Dieses ist
für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen.

Es herrscht geschlossene Bauweise.

Rechts und links sind ebenfalls mehrstöckige und gemischt genutzte Häuser errichtet.
Die Bausubstanz stammt aus dem 19. bzw. Beginn des 20. Jahrhunderts.

Woraus schließen wir das?
Die Antworten erhalten wir aus Eintragungen in Abteilung II im Grundbuch des linken Nachbargrundstückes.

• Ein Eintrag belastet die Liegenschaft mir einem Geh-, Reit- und Viehtreiberecht für einen Dritten.
  Eingetragen am 15. April 1913

Der andere Vermerk

• Grundstückseinfahrtsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstückes, das dem Mitglied gehört.

Und um das geht es in diesem Artikel.

Es entstand durch Eintragung vom 23. Dezember 1911.
Geschützt wurde – der Stand der Technik gemäß – das Befahren der Einfahrt mit Kutsche oder Fuhrwerk.

Im Herbst des Jahres 2022 ist der Nachbar hingegangen und hat seinem Haus einen zweistöckigen Anbau angefügt.
Das geschah zur Erweiterung seiner im Erdgeschoss betriebenen Gastronomie.
Leider hat der Bauherr die Existenz des Grundstückseinfahrtsrechtes missachtet.
Der Neubau befindet sich exakt dort, wo die Einfahrt vorgesehen ist.

Das Ergebnis ist, dass es per heute nicht möglich ist über die Einfahrt auf das Grundstück zu gelangen.
Nach heutigem Verhältnis gilt die Grundstückseinfahrt für solche Fahrzeuge, die nach Vorschriften der Straßenverkehrszulassungsordnung am Straßenverkehr teilnehmen dürfen. Also PKWs und LKWs,
Sonderfahrzeuge wie solche für Feuerwehr, Müllabfuhr, Rettungsdienste u.a.

All das geht – wie oben erwähnt – nicht mehr. Das Recht existiert nur noch auf dem Papier.

Das Grundstück des Mitgliedes ist durch den faktischen Verlust des Zuganges über das Nachbargrundstück stark entwertet. Materialien, die im Hof gelagert werden müssen, jetzt „Hand zu Fuß“ durch das Haus getragen werden.Die Alternative wie Anlieferungen per LKW hinter das Haus sind nicht mehr möglich.

Was ist zu tun?

Das in Abt. II des Grundbuches gewährleistete Grundstückseinfahrtsrecht schützt den jeweiligen Eigentümer
des herrschenden Grundstückes gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstückes.

Konkret wurde in unserem Fall der Nachbar unter Androhung gerichtlicher Schritte aufgefordert, dass er auf seinem Grundstück diejenigen Maßnahmen ergreift, die es ermöglichen, dass die Grundstückseinfahrt wieder gewährleistet ist. Was wohl Abriss bedeutet. Kommt der Nachbar nicht innerhalb der ihm gesetzten Vornahmepflicht nach, muss er mit kostenintensiven Konsequenzen rechnen.

Er bekommt Post vom Landgericht.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann

Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die Eigentümerversammlung stellt nicht erst seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG-Reform) 2020 einen wichtigen Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Schon immer wurden in diesen Treffen der Wille der Eigentümer gebildet, Beschlüsse gefasst und Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen.

Nach dem Gesetz ist die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr durch den Verwalter einzuberufen. Dies soll sicherstellen, dass jeder Eigentümer regelmäßig die Chance hat, Probleme und Anregungen zu diskutieren und sich auszutauschen. Gleichzeitig muss auch über die jährlichen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen beschlossen werden. Die Teilungserklärung kann jedoch kürzere Intervalle vorsehen; an diese sind die Wohnungseigentümer dann gebunden. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter oder beruft dieser keine Versammlung ein, so kann dies der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer übernehmen. Existiert keines der Ämter, muss die Gemeinschaft dann eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn dies in Textform und unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen, hat dies Konsequenzen: Das Bayerische Oberlandesgericht entschied bereits 2004 (2 Z BR 113/04), dass ein solcher Einberufungsmangel regelmäßig zwar nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führt, diese jedoch anfechtbar sind.

Drei Wochen Ladungsfrist sind einzuhalten

Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine bestimmte Form und Frist einzuhalten. Die Einberufung muss in Textform und seit dem 1. Dezember 2020 mit mindestens dreiwöchiger Frist erfolgen. Ebenso muss der Einladung eine Tagesordnung mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beiliegen. Ein Nachschieben weiterer Tagesordnungspunkte ist nur dann möglich, wenn die Dreiwochenfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Einhaltung der Frist soll nämlich erreichen, dass sich alle Eigentümer mit sämtlichen Tagesordnungspunkten beschäftigen und darauf vorbereiten können. Werden Themen kurzfristig nachgereicht, würde dieses Ziel verfehlt. Bei einem Verstoß gegen die Einladungsfrist sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Der anfechtende Eigentümer muss allerdings darlegen können, dass er wegen der Kurzfristigkeit verhindert gewesen sei, sich vorzubereiten und sich die mangelhafte Einladung auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe.

Neben der Einhaltung von Form und Frist muss in der Einladung auch Ort und Zeit der Versammlung angegeben sein.

Wahl eines geeigneten Versammlungsorts notwendig

Der Versammlungsort muss verkehrsüblich zu erreichen und der Raum groß genug sein, um allen Wohnungseigentümern Platz zu bieten. Unlängst hat das Landgericht Frankfurt (2-13 S 4/22) entschieden, dass alle gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf die Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind, wenn aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme verwehrt ist. Auch während erschwerter Umstände wie zum Beispiel in der Pandemiesituation sei es das Recht eines jeden Eigentümers, an der Versammlung teilzunehmen, wenn er dies wolle. Der Verweis auf eine mögliche Vollmachtserteilung sei nicht ausreichend. Denn die Eigentümer haben, so die Richter, nicht nur das Recht, ihren Willen durch Abstimmungsverhalten zum Ausdruck zu bringen, sondern auch durch Wortmeldungen auf der Versammlung die Anwesenden in Richtung der von ihnen gewünschten Willensbildung zu beeinflussen. Die Teilnahme an einer Versammlung sei eines der elementaren Kernrechte der Eigentümer.

Zwar muss der Versammlungsort nicht zwingend wohnlich, gut belüftet und bestuhlt sein. Je umfangreicher aber die Tagesordnung ist, desto „professioneller“ muss auch der Versammlungsort sein. Im Jahr 2018 entschied das Amtsgericht Dortmund (512 C 31/17), dass eine Eigentümerversammlung, die stehend im Waschkeller des Hauses abgehalten wird, nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Insbesondere bei strittigen Punkten müsse ein Versammlungsort nämlich eine längere argumentative Auseinandersetzung ermöglichen. Das sei im Stehen im Waschkeller kaum denkbar.

Neben der ausreichenden Größe und der Angemessenheit ist es bei der Ortswahl wichtig, dass der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gewahrt werden kann, da die Eigentümerversammlung unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfindet (Bundesgerichtshof, V ZB 24/92). Die Eigentümer sollen miteinander diskutieren und ungestört ihren Willen bilden können. Ausreichend ist dabei ein abgetrennter Raum; dann kann eine Versammlung zum Beispiel auch in einer Gaststätte stattfinden.

Online-Teilnahme seit 2020 möglich

Eine Besonderheit stellt die Online-Versammlung dar. Seit der WEG-Reform 2020 können die Eigentümer darüber befinden, dass an den Versammlungen auch digital teilgenommen und die Rechte ausgeübt werden können. Soll eine Online-Eigentümerversammlung angeboten werden, bedarf es eines Beschlusses entweder mit einfacher Mehrheit in einer vorangegangenen Eigentümerversammlung oder einstimmig per Umlaufbeschluss.

Neun Stunden Eigentümerversammlung können zumutbar sein

Auch die Zeit der Versammlung muss ortsüblich und für die Eigentümer zumutbar sein. Gesetzlich gibt es dazu zwar keine Vorgabe, die Teilungserklärung kann jedoch Regelungen enthalten. Selbst wenn dies nicht der Fall ist, verbieten sich Versammlungen zum Beispiel zwischen den Jahren. Das hat das Oberlandesgericht Hamm im Jahr 2000 in einem Fall entschieden, als ein Verwalter zwischen Weihnachten und Neujahr zu einer Eigentümerversammlung in seinen Wohnwagen einladen wollte (15 W 109/00). Unterschiedliche Gerichte haben in verschiedenen Einzelfällen abweichend geurteilt. Letztlich hängt es nämlich von diesem ab, ob die Terminierung noch zulässig ist.

Auch beim Umfang der Versammlung kommt es auf den konkreten Einzelfall an. Kürzlich hat das Amtsgericht Oldenburg in Holstein (16 C 32/21) entschieden, dass in einer Großanlage auch eine Eigentümerversammlung über neun Stunden noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen könne.

In dem dort verhandelten Fall wurde über eine neunstündige Eigentümerversammlung – die erste nach zweijähriger Corona-Pause – befunden. Die Klägerin rügte diverse Beschlüsse. Diese seien, da sie nach erst fünfstündiger Versammlung gefasst wurden, zur Unzeit erfolgt. Das Gericht urteilte, dass die Dauer der Versammlung nicht zu beanstanden sei. Für sie gebe es keine gesetzliche Regelung; maßgeblich seien vielmehr die besonderen Umstände des Einzelfalles. Diese seien hier in Form der Größe – rund 1.700 Wohneinheiten – zu berücksichtigen. Zudem fiel ins Gewicht, dass coronabedingt in den Vorjahren keine Eigentümerversammlungen stattgefunden hatten.

Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht

Betriebs- und Heizkosten: Einmaliger Anspruch auf Beihilfe

Wer im Zuge der Jahresabrechnung Betriebs- oder Heizkosten nachzahlen muss, kann einen Rechtsanspruch auf Beihilfe durch die Jobcenter haben. Dies gilt auch für Arbeitnehmer und Selbstständige, die eigentlich keinen Anspruch auf Grundsicherung beziehungsweise das neue Bürgergeld haben. AC Mietern und Eigentümern hilft dies, die finanzielle Last im Monat der Sonderbelastung zu stemmen, und Vermieter können Zahlungsausfälle minimieren, wenn sie ihre Mieter auf diese Möglichkeit hinweisen.

Angestellte und Selbstständige können bei einer Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung oder bei Kosten zur Brennstoffbeschaffung, wie zum Beispiel die Befüllung des Öltanks, einen einmaligen Anspruch auf (aufstockende) Leistungen beim Jobcenter geltend machen.

Leistungsberechtigt für einen Monat

Bei der Grundsicherung (neu: dem Bürgergeld) werden der Leistungsanspruch und das vorhandene Einkommen gegenübergestellt. Liegt das Einkommen unter dem Anspruch, wird die Lücke als Bürgergeld ausgezahlt. Im Falle einer hohen Heizkosten-Nachforderung können auch Personen, deren Einkommen über dem Grundsicherungsniveau liegt, für einen Monat leistungsberechtigt werden. Denn in dem Monat, in dem die Nachforderung bezahlt werden muss, steigt der Leistungsanspruch deutlich – gegebenenfalls über das vorhandene Einkommen.

Beispielrechnung

Einem Paar mit einem Kind und durchschnittlicher Miete steht bei der Grundsicherung monatlich 1.790 Euro zu. Mit einem anrechenbaren Einkommen von 2.000 Euro einschließlich Kindergeld hat das Paar keinen laufenden Anspruch auf Grundsicherung. Muss nun aber eine Heizkosten-Nachforderung von 600 Euro gezahlt werden, dann erhöht sich der Leistungsanspruch im Monat der Fälligkeit von 1.790 auf 2.390 Euro und übersteigt damit das Einkommen deutlich. In diesem Monat besteht ein Leistungsanspruch in Höhe von 390 Euro.

Fristen beachten

Bedingung für eine Erstattung war im Jahr 2022, dass spätestens in dem Monat, in dem die Nachforderung gezahlt werden muss, beim Jobcenter ein Antrag auf Grundsicherung gestellt wird. Mit dem neuen Bürgergeld verlängert sich diese Frist bezogen auf Heizkosten-Nachforderungen um drei Monate. Wird beispielsweise eine Nachforderung im März 2023 fällig, hat man bis Ende Juni Zeit, einen Antrag auf Erstattung zu stellen. Bei Nachforderungen sonstiger Betriebskosten bleibt es bei der Ein-Monats-Regelung.

Diesen einmaligen Erstattungsanspruch haben auch Wohngeldbezieher, da ihr Existenzminimum in dem Monat, in dem die Nachforderung fällig wird, nicht gedeckt ist.

Ein Antragsmuster finden Sie hier:

https://www.energie-hilfe.org/de/infos-fuer-betroffene/angestellte-und-selbststaendige.html#heizkosten

Kurzlink: bit.ly/3hESFI3

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Liebe Leserinnen und Leser,

eigentlich wollte ich das Editorial mit den Worten beginnen: „Ich hoffe, Sie sind gut in das neue Jahr gekommen.“ Dann ist mir aber aufgefallen, dass ich damit nicht ganz die Wahrheit schreiben würde, denn ich schreibe dieses Editorial deutlich vor dem Jahreswechsel und kann Ihnen eigentlich nur ankündigen, dass ich das hoffen werde. Wohingegen Sie das Magazin zu einem Zeitpunkt in der Hand halten, zu dem feststeht, ob ich hoffe oder ob ich nicht hoffe. Gehen Sie bitte von Ersterem aus.

Wie komme ich auf derartig philosophische Gedanken?

Wir produzieren das Januar-Magazin im Dezember früher als in anderen Monaten, damit die vielen fleißigen Menschen, die daran beteiligt sind, geruhsame Weihnachten feiern können. Dabei tat sich das Problem auf, dass wichtige Neuerungen im Jahr 2023 noch von kurzfristigen politischen Entscheidungen abhingen, die nach unserem vorgesehenen Redaktionsschluss fallen sollten. Wir mussten also Beiträge verfassen, deren Gültigkeit noch nicht feststand. Das betraf insbesondere die Gaspreisbremse und das Jahressteuergesetz, die dann aber so wie vorgesehen beschlossen wurden. Dadurch wurde der Inhalt unseres blauen Punktes auf Seite 7 relativiert.

Nun aber zum Wesentlichen: Ich wünsche Ihnen ein gutes, gesundes und erfolgreiches Jahr 2023! Bleiben Sie uns treu und empfehlen Sie die Mitgliedschaft bei Haus & Grund weiter.

Auch mit dieser Ausgabe unseres Magazins sollen Sie hilfreiche Tipps in schwierigen Zeiten erhalten. Beachten Sie z. B. unseren Beitrag auf Seite 9. Für jeden, der dort zum ersten Mal erfährt, dass ein Anspruch auf einen Lastenzuschuss möglich ist, hat sich die Mitgliedschaft schon gerechnet.

Auch arbeiten wir mit Nachdruck daran, dass in Anbetracht der Erhöhungen von Erbschafts- und Schenkungssteuer die Freibeträge erhöht werden, damit möglichst viel von dem oft unter großen Entbehrungen erwirtschafteten Immobilieneigentum in den Händen der Familie bleiben kann und nicht die Erben zum Verkauf gezwungen werden. Wer seinen Erben das ersparen will, sorgt möglichst für genügend liquide Mittel, aus denen die Steuern bezahlt werden können. Wer so vorgesorgt hat, muss das nun wohl aktualisieren.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Oma ihr klein Häuschen

 Während viele Menschen noch mit den Folgen der Pandemie und den explodierten Energiepreisen kämpfen, arbeitet Wirtschaftsminister Robert Habeck im Auftrag der Bundesregierung bei der EU bereits an der nächsten Belastung für Eigentümerinnen und Eigentümer: an MEPS.

MEPS ist die englische Kurzform für „Mindestenergiestandards für Gebäude“. Habeck fordert solche Mindeststandards für alle Gebäude in den niedrigsten Energieklassen, was nach einem Gutachten mindestens 40 Prozent der Einfamilienhäuser und 15 Prozent der Mehrfamilienhäuser betrifft. Diese müssten bis 2030 modernisiert werden. Das Neue an den MEPS: Es soll völlig unerheblich sein, ob Eigentümerinnen und Eigentümer sich die Modernisierung leisten können oder ob diese mit der Miete finanziert werden kann – mehr noch: Mieter sollen vor Mehrkosten geschützt werden. Und wer nicht modernisiert, darf das Haus möglicherweise ab 2030 weder vermieten noch verkaufen!

Fast in jedes zweite Einfamilienhaus wären Investitionen nötig, regelmäßig in sechsstelliger Höhe. Die Folge: ein dramatischer Wertverlust, wie bereits in Ländern, die MEPS haben, zu beobachten. Dies wäre die größte Vernichtung von Immobilienwerten seit dem Zweiten Weltkrieg und ein Verlust der Altersvorsorge für Millionen von Eigentümerinnen und Eigentümern!

Oma ihr klein Häuschen ist der Ampel-Regierung ganz offensichtlich kein schützenswertes Gut mehr. Im Gegenteil: Dem exakt 100 Jahre alten Gassenhauer droht ein Revival: „Wir versaufen unser Oma ihr klein Häuschen“ – als beste Alternative für Eigentümer. Haus & Grund kämpft dafür, dass das Europäische Parlament die MEPS verhindert und die anderen Mitgliedsstaaten der EU diesen deutschen Irrweg stoppen.

Dr. Kai H. Warnecke
Präsident Haus & Grund Deutschland

Das ist neu im Jahr 2023

Im kommenden Jahr gelten viele neue Regelungen und Gesetze. Die wichtigsten Neuerungen für Eigentümer und Vermieter im Überblick:

• CO₂-Preis

Ab Januar 2023 werden auch die Vermieter zur Kasse gebeten: Die Kosten sollen gemäß eines Stufenmodells zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Dabei sollen Vermieter bis zu 95 Prozent des CO₂-Preises übernehmen – abhängig von den CO2-Emissionen durch die Warmwasserbereitung und durch das Heizen aller Mieter eines Gebäudes. Mehr dazu lesen Sie auf den Seiten 10 und 11.

• Gaspreisbremse

Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden. Im März 2023 erhalten Verbraucher zudem eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Mehr dazu lesen Sie ab Seite 6.

• Inkrafttreten der Wohngeldreform „Wohngeld Plus“

Das Wohngeld soll sich ab 2023 merklich erhöhen – um 190 Euro auf rund 370 Euro monatlich. Dies ist Teil der Wohngeldreform der Bundesregierung, um einkommensschwache Mieterinnen und Mieter zu unterstützen.

• Onlinezugangsgesetz

Das Onlinezugangsgesetz verpflichtet Bund, Länder und Gemeinden, bis spätestens Ende 2023 ihre Verwaltungsleistungen auch elektronisch anzubieten. Ob Baugenehmigung, Ummeldung nach Umzug oder Wohngeldantrag: Im Themenfeld Bauen & Wohnen sollen über 60 Verwaltungsleistungen digitalisiert werden.

• Mietspiegel

Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern haben einen Mietspiegel zu erstellen. Einfache Mietspiegel müssen ab dem 1. Januar 2023 vorliegen. Entscheiden die Kommunen sich für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, so verlängert sich diese Frist bis zum 1. Januar 2024.

• Gebäudeenergiegesetz (GEG): Neubaustandard Effizienzhaus 55

Ab 1. Januar 2023 gilt das Effizienzhaus 55 (EH 55) als gesetzlicher Neubaustandard. Dazu wird der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung von bisher 75 Prozent (EH 75) des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes auf 55 Prozent (EH 55) reduziert. Die Anforderung an den baulichen Wärmeschutz bleibt jedoch unverändert. Vereinfacht wurde die Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien, beispielsweise von im Haus erzeugtem Solarstrom. Unabhängig von der Wahl des Vergütungsmodells nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) kann der physikalisch im Gebäude verbrauchte Strom nun bei der Ermittlung des Primärenergiebedarfs angerechnet werden.

• Bundesemissionshandelsgesetz (BEHG): Erhöhung des CO₂-Preises ausgesetzt

Zur Entlastung der Verbraucher bei den Energiekosten hat die Bundesregierung beschlossen, die im BEHG festgelegte jährliche Erhöhung des CO₂-Preises auf fossile Brennstoffe für 2023 auszusetzen. Im Jahr 2023 beträgt der CO₂-Preis 30 anstatt 35 Euro und bleibt damit gegenüber 2022 unverändert; 2024 erhöht sich der CO₂-Preis auf 35 anstatt auf 45 Euro und 2025 auf 45 anstatt 55 Euro. Zudem wurden die Brennstoffe Kohle und Abfälle in das CO₂-Bepreisungssystem aufgenommen.

• Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG): Neue Regeln beim Mieterstrom, mehr Geld für Volleinspeiser

Ab 2023 gelten neue Regelungen für den Mieterstrom. Zudem gibt es höhere Vergütungssätze bei der Volleinspeisung von Solarstrom. Mehr dazu lesen Sie auf Seite 25.

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neue Bedingungen für Sanierungsförderungen

Für die Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) gelten ab 1. Januar 2023 neue Regelungen. Zu Redaktionsschluss befanden sich die entsprechenden Richtlinien noch in der Ressortabstimmung. Bei der Förderung von Einzelmaßnahmen über das BAFA sind für 2023 folgende Änderungen geplant:

• Bei Eigenleistung sollen die mit der energetischen Sanierungsmaßnahme verbundenen Materialkosten gefördert werden.
• Der Anschluss an ein Wärmenetz oder an ein Gebäudenetz soll gefördert werden.
• Brennstoffzellen, die mit grünem Wasserstoff betrieben werden, sollen gefördert werden.
• Für die Förderung von Wärmepumpen oder Biomasseheizungen muss das Gebäude zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
• Bei Heizungsdefekt können im Zusammenhang mit der Förderung von Wärmeerzeugern die Mietkosten für provisorische Heizgeräte für die Dauer von bis zu einem Jahr mitgefördert werden.
• Die Förderung für die Heizungsoptimierung ist bereits seit September 2022 auf Wohngebäude mit bis zu fünf Wohnungen begrenzt.
• Biomasseheizungen werden nur noch gefördert, wenn sie mit Solarthermie kombiniert werden und strenge Emissionsgrenzwerte für Staub einhalten. Die eingesetzte Biomasse muss zudem Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen.
• Bei der Förderung von Wärmepumpen werden die technischen Mindestanforderungen erhöht: Rechnerisch muss mindestens eine Jahresarbeitszahl von 3 erreicht werden. Bei Luft-Wasser-Wärmepumpen gelten strenge Grenzwerte hinsichtlich der Geräuschemissionen.
• Außerdem werden die Fördersätze neu angepasst.

• Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG): Neubauförderung

Die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) verantwortete Neubauförderung im Rahmen der BEG wird voraussichtlich zum 1. März 2023 als neues Teilprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ in die Verantwortung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) übergehen. Bis zur Einführung des neuen Teilprogramms „Klimafreundlicher Neubau“ wird die Förderung des Neubaus unverändert in der Bundesförderung für effiziente Wohngebäude (BEG WG) und Nichtwohngebäude (BEG NWG) weitergeführt.

• Jahressteuergesetz

Das Jahressteuergesetz umfasst zahlreiche Einzelregelungen quer durch das Steuerrecht, unter anderem:

• Die Homeoffice-Pauschale wird entfristet und auf sechs Euro pro Tag angehoben. Sie kann für bis zu 210 Tage in Anspruch genommen werden.
• Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten im Wohnungsneubau: Dazu wird der AfA-Satz von 2 auf 3 Prozent erhöht.
• Ein verbesserter steuerlicher Rahmen bei der Anschaffung privater Photovoltaik-Kleinanlagen; dies betrifft die Freistellung von der Einkommen- und der Mehrwertsteuer.
• Bei der Erbschaft- und Schenkungssteuer drohen ab 1. Januar 2023 höhere Steuersätze, da die Bewertungsgrundlagen angepasst wurden. Mehr dazu lesen Sie auf Seite

Anna Katharina Fricke
Referentin Presse und Kommunikation

Kein Jahresrückblick

Liebe Leserinnen und Leser,

wer jetzt im Dezember seine Lieblingszeitschriften aufschlägt, findet in den Editorials Jahresrückblicke mit immer den gleichen Themen. Allen voran der russische Angriffskrieg auf die Ukraine und die daraus resultierende Energiekrise. Corona, Inflation und Klimawandel sind weitere Stichworte, die traurig machen. Nicht zuletzt nun auch die Fußball-WM in Katar. Obwohl nicht zu vergleichen mit dem, was wirklich Leid über die Menschen bringt, trifft mich als Fußballfan diese WM zum Abschluss eines besonderen Jahres ganz besonders, weil der Welt demonstriert wird, wie die Macht und Habgier von Wenigen bewirken kann, dass die ganze Welt auf ein kleines Land blicken muss, das diese Aufmerksam nicht verdient hat. Die WM stört auch die Vorweihnachtszeit. Wie soll man zur Ruhe kommen, wenn täglich Fußball im Fernsehen läuft? Besonders geschmacklos finde ich, dass am 4. Advent ein Finale stattfindet. Also verzichte ich auf die Fußball-WM und verschone Sie auch mit einem Jahresrückblick. Ich wünsche Ihnen, dass auch Sie für sich eine Lösung finden, mit der Sie die Option auf eine besinnliche Vorweihnachtszeit haben.

Ich freue mich stattdessen, dass unser Mitgliedermagazin zu Ihren Lieblingszeitschriften zählt und wünsche Ihnen im Namen aller saarländischen Haus & Grundler eine ruhige und besinnliche Weihnachtszeit.

Denken Sie eine Weile nicht an die Grundsteuererklärung oder an die Energiekrise. Erfreuen Sie sich an positiven Dingen. Ich freue mich und danke dafür, dass viele private Wohnungseigentümer versteckten oder offenen Aufrufen zur Mieterhöhung nicht folgen, weil sie es selbst noch entbehren können und weil sie den Mietern, die von steigenden Energiepreisen betroffen sind, nicht auch noch höhere Kaltmieten antun wollen. Das ist unser Beitrag gegen die Inflation und unterscheidet uns von den auf Profit bedachten Konzernen und Fonds. Herzlichen Dank auch an alle, die den Flüchtlingen helfen, sei es mit Wohnraum, mit Spenden oder auch nur mit warmen Worten. Diese Lichtblicke geben Zuversicht, denn schlimmer geht immer – besser aber auch.

Kommen Sie gut ins Neue Jahr!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Entlastung von Verbrauchern und kleineren Unternehmen ab März 2023

Ab März 2023 sollen die Preise für leitungsgebundenes Erdgas und die Lieferung von Wärme für ein Kontingent von 80 Prozent des im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs gedeckelt werden.

Der Brutto-Arbeitspreis beträgt für das Kontingent bei leitungsgebundenem Erdgas 12 Cent pro Kilowattstunde, bei Wärme beträgt er für dieses Kontingent 9,5 Cent pro Kilowattstunde. Im März 2023 erhalten Verbraucher auch eine einmalige rückwirkende Entlastung für die Monate Januar und Februar. Die Preisgarantie gilt bis zum Ende des Jahres 2023.

Wie funktioniert der Gaspreisdeckel?

Die Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme werden verpflichtet, den Letztverbrauchern, Vermietern von Mehrfamilienhäusern mit zentraler Heizungsanlage und Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sowie kleinen Unternehmen, zum Beispiel einem Handwerksbetrieb, den Entlastungsbetrag gutzuschreiben. Diese Gutschrift erfolgt entweder in den Abrechnungen oder bei den Voraus- und Abschlagszahlungen. Der Entlastungsbetrag ist die Differenz zwischen dem aktuell vereinbarten Preis und dem garantierten Preis für das Kontingent von 80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs. Für den Verbrauch, der diese 80 überschreitet, erhält der Nutzer keine Gutschrift. Hierfür ist also der aktuell vereinbarte Preis zu zahlen.

Pflichten für Lieferanten von leitungsgebundenem Erdgas und Wärme

Der Lieferant muss dem Verbraucher möglichst bis zum 15. Februar 2023, spätestens jedoch vor dem 1. März 2023 die Höhe der ab dem 1. März zu zahlenden Abschläge in Textform mitteilen. Dabei muss über preisbindende Elemente informiert werden, damit die Berechnung der bisherigen und künftigen Abschlagszahlungen nachvollziehbar ist. Das beinhaltet unter anderem Informationen zum aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, zum Brutto-Grundpreis und zum Referenzpreis. Außerdem muss die Höhe des Entlastungskontingents (80 Prozent des prognostizierten Jahresverbrauchs, wobei die Netzentnahme für den Zeitraum des Kalenderjahres 2021 maßgeblich ist) und die Höhe des Entlastungsbetrages erkenntlich sein. Der Entlastungsbetrag muss gleichmäßig auf die Abschläge verteilt werden.

Der Lieferant ist auch verpflichtet, im Rahmen der Abrechnung die Entlastungsbeträge auszuweisen. Dabei werden Entlastungsbeträge nur auf die tatsächlichen Brutto-Verbrauchskosten gewährt. Sollte der Verbraucher also Rückzahlungsansprüche gegen den Lieferanten haben, sind diese auf die tatsächlich geleisteten Abschlagszahlungen begrenzt.

Informationen dazu finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.

Pflichten für Wärmelieferanten

Die Lieferanten sind verpflichtet, ab dem 1. März bis Dezember 2023 ihren Kunden den Entlastungsbetrag monatlich gutzuschreiben. Die Entlastung für Januar und Februar erfolgt ebenfalls in der turnusgemäßen Abrechnung nach dem 28. Februar 2023 als einmaliger Entlastungsbetrag. Die Lieferanten haben ihren Kunden den künftigen gedeckelten Abschlag bis zum 15. Februar 2023 mitzuteilen. Die Mitteilung muss außerdem die bisherige Abschlagshöhe, den aktuell vereinbarten Brutto-Arbeitspreis, den Referenzpreis und den daraus resultierenden Entlastungsbetrag enthalten.

Auch die Wärmelieferanten sind verpflichtet, die Entlastungsbeträge im Rahmen der Abrechnung auszuweisen. Informationen finden sich auch auf den Internetseiten der Lieferanten voraussichtlich ab Mitte oder Ende Februar 2023.

Pflichten für Vermieter mit zentralen Heizungssystemen

• Abrechnung:

Vermieter müssen die Entlastung, die ihnen der Lieferant gewährt, bei der Heizkostenabrechnung für ihre Mieter berücksichtigen und die Entlastungsbeträge gesondert ausweisen.

• Anpassungen der Vorauszahlungen:

Vermieter, die seit dem 1. Januar 2022 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Kosten für leitungsgebundenes Erdgas oder Wärme vorgenommen haben, müssen die Vorauszahlungen für die Mieter wegen der gedeckelten Preise auf eine angemessene Höhe anpassen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse, die seit diesem Zeitpunkt neu begründet wurden. Ausnahme: Macht die Anpassung weniger als 10 Prozent des aktuellen vorauszuzahlenden Betrages aus, ist sie nicht notwendig.

Angepasst werden müssen die Vorauszahlungen, wenn der Vermieter die Mitteilung über die Höhe der Abschlagszahlungen ab März 2023 erhält. Erstellt er bereits in diesem Zeitraum auch die Heizkostenabrechnung für 2022, kann die Anpassung ebenfalls mit der Abrechnung vorgenommen werden.

Vermieter und Mieter können sich aber auch darauf einigen, keine Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen vorzunehmen und die Entlastung im Rahmen der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für 2023 anzurechnen. Denn erst zu diesem Zeitpunkt stehen die tatsächlich vom Mieter zu tragenden Kosten fest.

Vermieter, die bisher keine Erhöhung wegen der gestiegenen Gaspreise vorgenommen haben, können die Vorauszahlungen auch anpassen, wenn eine Änderung der Betriebskosten um mindestens 10 Prozent eingetreten ist. Die Anpassung ist aber zu begründen; ferner muss der Vermieter seinem Mieter auf dessen Nachfrage Auskunft erteilen, welche Tatsachen der Kalkulation zugrunde liegen.

• Informationspflichten

Vermieter müssen außerdem ihre Mieter über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.

Umsetzung in der WEG

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist verpflichtet, die Entlastungen in den Einzelabrechnungen auszuweisen. Die WEG kann darüber entscheiden, ob sie die monatlichen Kostenvorschüsse anpassen oder darauf verzichten will. Allerdings erhalten die einzelnen Eigentümer den Anspruch, ihre individuellen Kostenvorschüsse zu senken, wenn die mit dem Haushaltsplan beschlossenen Vorschüsse die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 Prozent übersteigen. Dies ist insbesondere für vermietende Eigentümer relevant, wenn sie zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ihres Mieters verpflichtet sind und die Differenz nicht selbst zahlen möchten.

Auch die WEG ist verpflichtet, die Eigentümer über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen in Textform zu informieren, sobald sie die Mitteilung zu den neuen Abschlägen ab März 2023 erhalten haben.

Entlastungsbeträge sind steuerpflichtig

Lieferanten, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, die Entlastungen in den Abrechnungen auszuweisen sowie die Namen und Anschriften der Letztverbraucher einer noch zu bestimmenden staatlichen Stelle elektronisch zu übermitteln. Der Grund dafür ist, dass die Entlastungsbeträge steuerpflichtig sind. Zu welchem Zeitpunkt die Übermittlung der Daten erfolgen muss, steht derzeit noch nicht fest.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Alle Jahre wieder gibt es in 66265 Heusweiler Stress wegen eines Walnussbaumes.

Diese Pflanze wurde vor über 5 Jahren gesetzt. Vom Nachbargrundstück hat er eine Entfernung von ca. 1,5 m. Im § 48 Saarl.NachG Abs. 1 Ziffer 4 ist von sehr stark wachsenden Bäumen die Rede. Schaut man sich den Walnussbaum an, so kann man unschwer feststellen, dass der Baum zu dieser Kategorie gehört.

Er ist ca. 1 5 m hoch mit voluminös ausgebildeter Krone. Seine Äste ragen mehrere Meter in das Nachbargrundstück.

Mit Folgen: Diese sind auf dem Foto erkennbar. Dieses zeigt die Situation im Oktober 22. Wir sehen auf einem Freisitz mit gediegener Möblierung, die Nüsse, die in kurzfristigen Abständen auf den akkuraten Bodenbelag gefallen sind. Man braucht nicht viel Fantasie, sich vorzustellen, wie es aussieht, wenn das Laub ab November abfällt. Im Frühjahr wirft der Baum seine Blütenreste ab. Sie bedecken die Fläche und das abgebildete Mobiliar.

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Die Eigentümerin der letztgenannten Liegenschaft ist betagt. Sie ist mit der Beseitigung von Blütenresten, Früchten und abgefallenen Blättern überfordert. Nachdem sie – im Sinne des nachbarlichen Friedens – lange stillgehalten hat, sah sie sich aus gesundheitlichen Gründen gezwungen, aktiv zu werden. Sie sprach den Baumbesitzer auf das Problem an. Dieser verhielt sich hinhaltend und zögerlich. Es passierte nichts Wirkliches.

Daraufhin nahm sie die Dienste eines Rechtsanwaltes in Anspruch.

Mit Anwaltsschreiben wurde der Gegner aufgefordert, wegen erhöhtem und unzumutbaren Aufwand, eine sogenannte Laubrente in Höhe von 450,- €/Jahr zu zahlen.

Diese ist zu zahlen,

• wenn der Baum nicht den gesetzlichen Grenzabstand einhält. In unserem Fall 4 m
• wenn eine Beseitigung des Baumes nicht mehr möglich ist, weil er vor über 5 Jahren gepflanzt wurde und
• wenn ein erhöhter und unzumutbarer Aufwand erforderlich ist, um die Folgen der baumbedingten Immissionen zu beseitigen.

Das anwaltschaftliche Forderungsschreiben hatte den gewünschten Erfolg.
Nach Konsultation eines Rechtsanwaltes nahm der Baumbesitzer das Problem der betagten Dame ernst.
Man einigte sich „zum Zwecke des Weiteren guten nachbarschaftlichen Verhältnisses“

• die überhängenden Äste des Walnussbaumes werden bis Ende 22 zurückgeschnitten
• der Baumbesitzer ist bei der Entsorgung des jetzt abfallenden Laufes behilflich.

Haus & Grund Saarbrücken
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Von der Grundsteuer bis zur Index-Miete

Liebe Leserinnen und Leser, das Thema „Grundsteuererklä­rung“ nervt. Zwar wurde die Frist zur Abgabe bis Ende Januar 2023 verlängert und unser Einsatz für Sie daher mit einem Teil-Erfolg belohnt. Gewonnen haben wir damit aber wenig. Denn die Fristverlängerung ist zu kurz. Außerdem wollte uns das saarländische Finanzministerium sowieso bis dahin verschonen.

Viele, die die Erklärung bis Ende Oktober nicht geschafft haben, schaffen das auch bis Ende Januar nicht, denn es gibt derzeit viel zu tun und wir haben viel größere Sorgen.

Wir haben Stress zum Beginn der Heizperiode. Dabei hatten wir noch fragwürdiges Glück, denn dem Klimawandel geschuldet haben wir einen der wärmsten Oktober aller Zeiten erlebt und konnten Heizenergie sparen. Trotzdem sind wir in diesem Jahr mehr denn je gezwungen, uns um Einsparungen zu kümmern, bis hin zum hydraulischen Abgleich von Heizungsanlagen.

Auch müssen bis Jahresende Nebenkostenabrechnungen erstellt werden. Viele Vermieter erhalten erst im Oktober die letzten erforderlichen Belege, oft sogar noch später. Das Gesetz macht aber keine Ausnahme – wer den Abrechnungszeitraum „Kalenderjahr“ gewählt hat, muss seinen Mietern die Abrechnung für 2021 bis zum Ende des Jahres 2022 zustellen. Sonst geht der Anspruch auf Nachzahlungen unter.

Nach wie vor spielt Corona eine Rolle. Wer nicht selbst betroffen ist, wird durch Erkrankungen anderer zusätzlich belastet.

Trotzdem will die Regierung jährlich 400.000 neue Wohnungen schaffen. Dem Erfolg steht auch das geltende Mietrecht entgegen. Oder denkt z. B. jemand an Inflationsausgleich für uns private Vermieter? Auch wir sind von der hohen Inflation betroffen. Ein Ausgleich ist nur über Index-Mieten denkbar und diese wurden im Saarland bisher nur selten vereinbart. Mieterhöhungen werden nicht genügen, wenn es bei der Kappungsgrenze von 20 Prozent in 3 Jahren bleibt. Denken Sie also bei Neuvermietungen daran, in unserem Mietvertrag bei § 5 Ziffer 2 a) diese Option anzukreuzen.

Und bleiben Sie trotzdem möglichst zuversichtlich.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Frist für die Abgabe der Grundsteuerwerterklärung endete am 31. Oktober 2022. Wer seine Erklärung noch nicht eingereicht hat, sollte dies schnellstmöglich nachholen. Mögliche Wege sind die kostenfreie elektronische Abgabe über das Portal ELSTER der Finanzverwaltung, eine ELSTER-kompatible Software oder – als Härtefall – per Post beziehungsweise persönlich auf Papierformularen, die inzwischen in vielen Finanzämtern und Behörden ausliegen oder aus dem Internet heruntergeladen werden können.

Zentrale Internetadresse mit Verlinkungen zu allen Bundesländern und ihren gegebenenfalls dort bereitgestellten Formularen und Anleitungen ist die Seite www.grundsteuerreform.de. Als Härtefall gilt, wer seine Erklärung nicht elektronisch abgeben kann, weil er zum Beispiel nicht über einen eigenen internetfähigen Computer und die notwendigen PC-Kenntnisse verfügt. Ein entsprechender Antrag auf Behandlung als Härtefall kann sicherheitshalber der Grundsteuerwerterklärung, die auf Papier abgegeben wird, formlos handgeschrieben beigefügt werden. Empfehlenswert ist auch die Versendung der Erklärung als Einschreiben oder die Abgabe beim Finanzamt gegen Erteilung einer Empfangsbestätigung.

Bescheid prüfen

Wichtig: Der erste Bescheid, der vom Finanzamt in Sachen Grundsteuer kommt, muss geprüft werden, auch wenn er noch keine zu zahlende Summe nennt. Denn die darin enthaltene Bewertung bildet die Grundlage für den späteren Zahlbescheid. Diese Bewertung kann aber nur innerhalb eines Monats nach Eingang beim Eigentümer per Einspruch angefochten werden. Der Einspruch ist kostenlos, kann formlos eingelegt und eine Begründung nachgereicht werden.

Zunächst sollten die Angaben zum Grundstück abgeglichen werden. Dann gilt es zu überprüfen, ob die weiteren Angaben korrekt in die Berechnung übernommen wurden, also bei den Ländern mit Bundesmodell vor allem der Bodenrichtwert und das Baujahr der Immobilie, aber auch zum Beispiel die Angaben zu den Flächen oder Garagen.

Steuermesszahl kontrollieren

Wurde bereits ein Steuermessbescheid erlassen, dann sollte die Richtigkeit der auf den Grundsteuerwert angewendeten Steuermesszahlen ebenfalls überprüft werden: Beim Bundesmodell wird auf den Grundsteuerwert die Messzahl 0,031 Prozent auf bebaute Grundstücke beziehungsweise 0,034 Prozent auf unbebaute Grundstücke angewendet. Ausnahmen: In Sachsen gelten 0,036 Prozent für bebaute Wohngrundstücke und unbebaute Grundstücke, im Saarland 0,034 Prozent für bebaute Wohngrundstücke.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Musterfälle gesucht

Haus & Grund Deutschland sucht weiterhin geeignete Fälle für Musterverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht. Hierfür kommen nur Fälle in Betracht, die nicht aus Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen oder Niedersachsen stammen. Interessant sind vor allem Fälle, bei denen sich der Wert im Vergleich zum Einheitswert sehr deutlich erhöht hat oder bei denen für zwei Grundstücke die vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte zum Beispiel aufgrund unterschiedlicher Bodenrichtwerte trotz eigentlicher Vergleichbarkeit der Lagequalität stark voneinander abweichen.

Anlass für diesen Artikel ist die Anfrage eines Mitgliedes.

Dieser hat in Saarbrücken ein Haus mit drei Mietwohnungen. Beheizt werden diese durch eine Zentralheizung. Die Firma X hat in den Wohnungen die Heizkostenverteiler installiert.
Sie hat auch für die Vermieterseite die Durchführung der Heizkostenabrechnung übernommen.

Im September erhielt das Mitglied einen Brief der Abrechnungsfirma.

• mit Heizkostenabrechnung als Einzelabrechnung
• mit Heizkostenabrechnung als Gesamtübersicht sowie nachstehender Mitteilung

Die planmäßige Nutzungszeit der eingesetzten Heizkostenverteiler ist abgelaufen.
Die Zähler müssen daher ausgetauscht werden. Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass wir hierfür preiswerte und technisch bewährte Funk- und Heizkostenverteiler anbieten können. Damit werden auch die neuen Vorschriften der Heizkostenverordnung erfüllt, wonach den Mietern unaufgefordert die Verbrauchswerte monatlich mitzuteilen sind. Dem Schreiben war ein Angebot bezüglich Anmietung oder Kauf der Heizkostenverteiler beigefügt. Aufwendungen für Kauf rund 4.000,- €.

Im Angesicht eines solchen Betrages wurde unser Mitglied nachdenklich: Muss ich nach inflationären Preiserhöhungen, Explosion von Energiekosten, neuer Grundsteuern auch diese Summe noch stemmen?

Diese Frage wurde an uns gerichtet.Und wir haben sie wie folgt beantwortet:
Maßgebend ist die Novelle 2021 der Heizkostenverordnung.Diese gilt nicht für Gebäude und Wohnungen mit ausschließlicher Ofenbeheizung, Etagen-Heizung oder mit Nachtspeicherheizung. Wohl aber für Wohnungen, die ihre Wärme zentral beziehen.

Dies trifft also in unserem Fall zu. Danach trifft unser Mitglied die Verpflichtung den anteiligen Verbrauch der Nutzer zu erfassen.
Die Messung erfolgt über Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler.

 
A. Wärmezähler

Die eichpflichtigen Wärmezähler zeigen den Wärmeverbrauch in physikalischen Einheiten, spätesten sechs Wochen nach Einbau der Geräte ist die Inbetriebnahme der zuständigen Behörde mitzuteilen. Dies wird derjenige erledigen, der die Messgeräte einbaut und den Verbrauch künftig überwacht und abrechnet.

B. Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler zeigen nur das Verhältnis zum Gesamtverbrauch an. Für Heizkostenverteiler besteht keine Anzeigepflicht.

Seit dem 1. Dezember 2021 gibt es neue Anforderungen an die Erfassungsgeräte

1. Fernablesbarkeit
2. Ablesung durch Funk
3. Datenschutz
4. monatliche Verbraucherinformationen

Nachdem nun feststeht, dass unser Mitglied die angebotenen technisch bewährte Funk- und Heizkostenverteiler einbauen muss, wird die Frage akut, können die Kosten auf Mieter abgewälzt werden.

Das geht

• bei Kauf über eine Modernisierungserhöhung gem. § 559 BGB
• bei Anmietung über die Nebenkosten.

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Auch bei steigenden Gaspreisen müssen Vermieter den Betrieb der Gasheizung sicherstellen und ihre Mieter mit Warmwasser versorgen. Die Warmwasserversorgung ist Teil des üblichen Wohnstandards, den Vermieter bereitstellen müssen. Dies hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main mit Beschluss vom 22. August 2022 (8 L 1907/22.F) entschieden

Vermieter mit zentralen Anlagen zur Wärme- und Warmwasserversorgung sind regelmäßig verpflichtet, die Anlage mangelfrei zu halten und für die Gaszufuhr – soweit die Anlage mit Gas betrieben wird – zu sorgen. Eine Ausnahme bildet die Gasetagenheizung. Hier muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Anlage funktioniert. Um die Gaslieferung kümmert sich der Mieter selbst.

Der Fall: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit Mietwohnungen in Frankfurt am Main klagte gegen den Bescheid des Amtes für Wohnungswesen, in welchem er verpflichtet wurde, die mit Gas betriebene Heizungsanlage in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen.

Gashahn abgedreht

Der Eigentümer hatte seinen Mietern mit Schreiben vom 10. Juni 2022 angekündigt, dass er ab dem 1. Juli 2022 das Gebäude nicht mehr mit Gas versorgen werde. Am 30. Juni wurde dem Amt für Wohnungsaufsicht gemeldet, dass die Warmwasserversorgung seit diesem Tag unterbrochen sei. Nach Anhörung des Eigentümers und einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass die Gaszufuhr unterbrochen war. Ob die Heizungsanlage darüber hinaus Mängel aufwies, konnte nicht festgestellt werden. Tags darauf erhielt der Eigentümer den Bescheid. Mit der Verpflichtung zur Inbetriebnahme wurde auch die sofortige Vollziehung angeordnet und die Ersatzvornahme – also die Inbetriebnahme durch einen Dritten auf Kosten des Eigentümers – angedroht, sollte der Eigentümer der Verpflichtung nicht umgehend nachkommen.

Einstweiliger Rechtsschutz erfolglos

Der Eigentümer legte Widerspruch beim Amt für Wohnungswesen ein, den er unter anderem mit dem enormen Preisanstieg für Gas begründete. Zugleich beantragte er bei Gericht vorläufigen Rechtsschutz. Sein Gesuch blieb ohne Erfolg, das Gericht wies den Antrag ab.

Die Entscheidung: Das Gericht begründet die Rechtmäßigkeit des Bescheides unter anderem damit, dass der Vermieter die Warmwasserversorgung aufrechterhalten müsse. Sie sei gängiger Mindeststandard in Mietwohnungen. Die Entwicklung der Gaspreise vor dem Hintergrund des Ukraine-Krieges ändere nichts daran, dass der Vermieter die Anlagen betriebsfähig halten muss. Denn schließlich handele es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten, die regelmäßig vom Mieter nach individuellem Verbrauch zu zahlen seien.

Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin

Zur Information
Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus oder ist die Warmwasserversorgung nicht nur vorübergehend unterbrochen, ruft dies in einigen Bundesländern auch die Behörden auf den Plan. In Bremen, Berlin, Hessen und Sachsen-Anhalt gibt es landeseigene Wohnungsaufsichtsgesetze zur Beseitigung von Wohnungsmissständen. In Nordrhein-Westfalen existiert das Wohnraumstärkungsgesetz. Auch wenn sich bereits die Behörde eingeschaltet hat, können sich betroffene Mieter auch zivilrechtlich gegen die Verletzung vertraglicher Pflichten zur Wehr setzen. So war es auch in diesem Fall. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat auf Antrag der Mieterin den Vermieter im Wege der einstweiligen Anordnung verpflichtet, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen (AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 5. Juli 2022, 33 C 2065/22 (76)).

Tipp
Haben Vermieter monatliche Vorauszahlungen der Betriebskosten mit ihren Mietern vertraglich vereinbart, können diese Vorauszahlungen nach einer Betriebskostenabrechnung einseitig angepasst werden. Die Anpassung muss nicht unmittelbar nach der Abrechnung erfolgen. Vielmehr können die Vorauszahlungen auch zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden (BGH, Urteil vom 18. Mai 2011, VIII ZR 271/10). Mieter und Vermieter können sich auch jederzeit auf Anpassungen während der Abrechnungsperiode einigen.

Kostenlose Ratschläge in teuren Zeiten

Liebe Leserinnen und Leser,

die Heizperiode beginnt und wir haben teilweise riesige Unterschiede bei den Kosten für Gas und Strom. Viele von uns waren zu neuen Vereinbarungen mit verdoppelten und verdreifachten Preisen gezwungen.

Die Bundesregierung reagiert u. a. mit der allen Ernstes so genannten und auch nur in deutscher Sprache möglichen Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung, abgekürzt EnSikuMaV. Damit legt sie uns Vermietern zusätzlich zu allen Sorgen auch noch Informationspflichten auf, die kurzfristig zu erfüllen sind. Mein Rat: Beachten Sie bitte unsere Artikel auf den Seiten 258 bis 260 und informieren Sie Ihre Mieter.

Wenn Ihr Versorger die Abschläge erhöht hat, prüfen Sie bitte, ob die vereinbarten Preise das rechtfertigen. Sollte das nicht so sein, monieren Sie das bei Ihrem Versorger. Gerechtfertigte Erhöhungen teilen Sie bitte unbedingt Ihren Mietern mit. Beachten Sie dazu unseren Artikel auf Seite 257. Auch wenn Sie von Ihren Mietern vielleicht nicht erhöhte Vorauszahlungen erzwingen können, so hindert Sie das im beiderseitigen Interesse nicht an freiwilligen Vereinbarungen.

Meine Ratschläge an die Regierung: Schafft ganz schnell eine gesetzliche Grundlage zur Umlage erhöhter Vorauszahlungen (siehe Seite 256). Und nachdem offenbar – Stand Redaktionsschluss – dem Rat von Haus & Grund gefolgt wird, die Gasumlage nicht einzuführen und über einen Preisdeckel für Strom und Gas nachzudenken, rate ich dringend auch zum Aussetzen der CO₂-Abgaben. Fossile Brennstoffe sind inzwischen teuer genug. Es braucht wahrlich keinen zusätzlichen CO₂-Preis mehr als Anreiz zum Umstieg auf erneuerbare Energien.

Mein vorletzter Rat an Sie: Beantragen Sie rechtzeitig vor dem 31.10. bei Ihrem Finanzamt eine Fristverlängerung zur Abgabe der Grundsteuererklärungen. Aber tun Sie das nicht zu früh, denn vielleicht kommt ja noch die gesetzliche Fristverlängerung.

Mein letzter Rat ist schwierig umzusetzen, aber versuchen Sie es trotzdem: Bleiben Sie zuversichtlich!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwerterklärung für alle Immobilieneigentümer endet am 31. Oktober 2022. Erklärungspflichtig sind alle, die zum 1. Januar 2022 Eigentümer sind. Angehörige können ihren ELSTER-Zugang zur Verfügung stellen.

Einzelne Bundesländer verschicken bereits die ersten Wertbescheide an Eigentümer, die früh ihre Erklärung abgegeben haben. Wer sich gegen die steuerliche Bewertung wehren will, muss bereits gegen diesen Wertbescheid innerhalb eines Monats vorgehen.

Der Einspruch

Wehren kann man sich mit einem Einspruch. Dieser kann kostenfrei vom Eigentümer selbst beim Finanzamt eingereicht werden. Das Einspruchsschreiben muss an das zuständige Finanzamt gerichtet sein und folgende Angaben enthalten:

• Person des Einspruch einlegenden Eigentümers,
• genaue Bezeichnung, gegen welchen Bescheid der Einspruch eingelegt wird (Datum, Aktenzeichen, Art des Bescheids),
• klare Erkennbarkeit als „Einspruch“.

Die Begründung

Eine Begründung kann nachgereicht werden. Dies sollte im Einspruchsschreiben bereits angekündigt werden und dann auch zeitnah erfolgen. Kosten kommen erst dann auf, wenn es zur Klage vor dem Finanzgericht kommt.

Fristverlängerung

Mit einer automatischen Fristverlängerung, wie Haus & Grund Deutschland sie fordert, ist derzeit leider nicht zu rechnen. Jedoch wird es wohl bei Fristüberschreitungen zunächst Erinnerungsschreiben seitens der Finanzverwaltung geben und damit eine faktische Fristverlängerung. Es bleibt aber die Möglichkeit, einen individuellen Antrag auf Verlängerung der Abgabefrist zu stellen, der allerdings zu begründen ist.

Wer gilt als naher Angehöriger?

Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:

1. Verlobte,
2. Ehegatten oder Lebenspartner,
3. Verwandte und Verschwägerte gerader Linie,
4. Geschwister,
5. Kinder der Geschwister,
6. Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Ehegatten oder Lebenspartner,
7. Geschwister der Eltern,
8. Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).

Angehörige sind die aufgeführten Personen auch dann, wenn

• in den Fällen der Nummern 2., 3. und 6. die die Beziehung begründende Ehe oder Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht,
• in den Fällen der Nummern 3. bis 7. die Verwandtschaft oder Schwägerschaft erloschen ist,
• im Fall der Nummer 8. die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Die Energiepreise steigen massiv, die Gaspreise schießen in die Höhe, hinzu kommt die hohe Inflation – keine guten Voraussetzungen für die Energiekosten im bevorstehenden Herbst und Winter.

Nunmehr steht auch die Verpflichtung zur Abrechnung über die im Jahr 2021 angefallenen Betriebskosten an, denn gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Da als Abrechnungszeitraum in aller Regel das Kalenderjahr anzusehen ist, muss die Abrechnung dem Mieter bis zum Jahresende zugehen.

Es ist absehbar, dass aktuell vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen nicht mehr auskömmlich sein werden, um die Kosten der Energieversorgung im laufenden Wirtschaftsjahr zu decken. Der Regelfall ist, dass der Vermieter die Kosten vorfinanziert und er die tatsächlich angefallenen Kosten erst nach Abrechnung der Betriebskosten, abzüglich der Vorauszahlungen, vom Mieter einfordern kann.

Insbesondere, wenn das vermietete Objekt finanziert ist und keine ausreichenden Rücklagen bestehen, kann eine Unterdeckung bei den Betriebskostenvorauszahlungen empfindliche finanzielle Folgen für den Vermieter haben und unter Umständen auch auf das Kreditverhältnis durchschlagen. Die Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsanspruch begründet, wird in aller Regel zu spät kommen.

In diesem Zusammenhang stellt sich für viele Vermieter die Frage, ob und wie die Vorauszahlungen den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden können.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann im Wohnraummietverhältnis der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf einen angemessenen Höhe vornehmen; das Anpassungsrecht kann also erst nach einer Abrechnung geltend gemacht werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die letzte Betriebskostenabrechnung Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen. Hat sich anhand  dieser Abrechnung herausgestellt, dass die Summe der monatlichen Vorauszahlungen nicht ausreichend ist und zu einer Nachzahlung führt, so kann der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen um 1/12 des Nachzahlungsbetrages aus der letzten Abrechnung erhöhen.

Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Vorauszahlungen – im Interesse beider Vertragsparteien – den voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Allein aus der letzten Betriebskostenabrechnung wird sich in der Regel kein hinreichend konkreter Anpassungsbedarf ergeben, der den aktuellen Preisentwicklungen bei den Energiepreisen ausreichend Rechnung trägt.

Der BGH hat jedoch klargestellt, dass auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen über den Betrag hinaus, der sich aus dem Abrechnungsergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung errechnen lässt, angemessen sein kann. Dies kann ausdrücklich auch mit steigenden Energiekosten begründet werden.

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist damit zwar Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden, so der BGH. Lassen solche Umstände Vorauszahlungen in anderer Höhe als angemessen erscheinen, als unter Zugrundelegung der Abrechnung des Vorjahres zu erwarten wäre, so können sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine entsprechende Anpassung vornehmen.

Beschränkt sich die Anpassung darauf, dass die Vorauszahlungen lediglich rechnerisch an den Jahresbetrag der letzten Betriebskostenabrechnung angepasst werden, so wird ein Hinweis auf das Abrechnungsergebnis genügen. Weicht die beanspruchte Anpassung davon erheblich ab, so sind die dafür maßgeblichen Umstände in dem Schreiben an den Mieter nachvollziehbar darzulegen, wobei der BGH hieran aber auch nicht allzu hohe Anforderungen stellt, denn es geht um eine Prognose über die Höhe der im laufenden Jahr zu erwartenden Betriebskosten. Eine solche Prognose kann naturgemäß nur eine gewisse Wahrscheinlichkeit, aber keine Gewissheit für sich beanspruchen. Die zu erwartende Höhe der Betriebskosten des laufenden Jahres muss nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden. 

Einem „abstrakten Sicherheitszuschlag“ hat der BGH hingegen eine ganz klare Absage erteilt; ein Zuschlag von pauschal 10 % auf die gesamte Betriebskostenvorauszahlung sei unzulässig und kann daher nicht verlangt werden kann.

Unabhängig von obigen Ausführungen kann es sinnvoll sein, bereits vorab zum jetzigen Zeitpunkt mit den Mietern eine (schriftliche) Vereinbarung dahingehend zu treffen, dass die monatlichen Vorauszahlungen um einen gewissen Betrag erhöht werden, denn dies schafft sowohl für die Mieter, als auch für Sie als Vermieter Sicherheit und Transparenz.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Ortsverein gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth
Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht
Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Wer sich heutzutage zu einem heiklen Thema in der Öffentlichkeit äußert, muss mit Shirtstorm rechnen.
Der Duden definiert ihn als „Sturm der Entrüstung in einem Kommunikationsmedium des
Internets, der zum Teil mit beleidigenden Äußerungen einhergeht“

Gefährdet sind die, die sich zu politischen oder gesellschaftlichen Inhalten melden.

• da wird eine Islamwissenschaftlerin bedroht, die eine Veranstaltung über das
  Kopftuch der muslimischen Frau organisiert.

• Mit Ungemach wurde eine Biologin überhäuft, die sich wissenschaftlich zu dem
  Thema äußern wollte, dass es nur zwei Geschlechter gibt.

Der Vortrag, der in der Humboldt Universität gehalten werden sollte, musste wegen der drohenden Exzesse abgesagt werden.
Wer meint, nur solche Personen, die sich öffentlich zu gesellschaftlichen und politischen Themen äußern, seien den Einflussnahmen ausgesetzt, irrt.

Auch in den Kreisen, für die wir sprechen, ist die Einmischung im Netz angekommen.

Ich darf folgenden Sachverhalt vortragen:

Im September 2022 bietet ein Vermieter im Saarbrücker Wochenspiegel eine Wohnung an:

 Saarbrücken-Brebach-Neufechingen3 ZKB  75 m²“

Unmittelbar unter dieser Anzeige wird eine weitere Anzeige platziert, die auf die erstgenannte Bezug nimmt.

„Saarbrücken-Brebach-Neufechingen. Wer beabsichtigt dort zur Miete wohnen zu wollen,
kann mich gerne für „interessante“ Infos kontaktieren:warnungvordervermieterin@gmx.de“ 

Eine Annonce dieser Inhalte betrachtete die Vermieterin als unzulässige Einmischung in ihre Angelegenheiten.
Zumal der Text nicht gerade auf eine positive Botschaft schließen lässt.
An wen aber sollte sie sich wenden? Der Absender ist – wie sich aus dem Text ergibt – anonymisiert.
Also schrieb sie unter falschem Namen den Warnenden an und offenbarte sich dort als Interessentin für die Wohnung in Saarbrücken-Brebach-Fechingen. Dieser antwortete dann mit seinem richtigen Namen als Annex zu der Absenderadresse warnungvordervermieterin@gmx.de.

Hinter dem Namenlosen verbarg sich ein Exmieter. Mit diesem hatte die Vermieterin Differenzen.
In seiner Antwort beschrieb er Missstände in der Abwicklung eines Mietvertrages.
Äußerungen, die bei Fragenden keine Lust auf Abschluss eines Mietvertrages machen konnte.

Wie kann man sich gegen solche ungebetenen Einflussnahmen in eigenen Vermögensver- fügungen zur Wehr setzen.

• Man macht gar nichts oder, in der Hoffnung, dass sich der Rechtsfreund irgendwann einmal gibt.
• Man verlangt von dem Exmieter eine Unterlassungserklärung, mit dem Ziel, sich künftig aus Angelegenheiten der Nachvermietung heraus zu halten.

Eine entsprechende rechtsvertragliche Verpflichtung dürfte sich aus dem beendeten Mietvertrag ergeben.
Den Rechtsweg sollte man wählen, wenn Schaden droht.
Man sieht, Nachrichten aus dem Netz verheißen nicht immer Gutes.

Haus & Grund Saarbrücken
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ELSTER – der Vogel des Jahres

Liebe Leserinnen und Leser,

wir alle kennen inzwischen ELSTER und die armen Vögel gleichen Namens wundern sich, warum sie auf einmal so unbeliebt sind. Schuld daran ist der Amtsschimmel, der zum 1.7. durchs Saarland ritt und uns Briefe aus Papier überbrachte, damit wir die dort enthaltenen Daten dem Staat in digitaler Form zeitaufwändig mit Hilfe eines unübersichtlichen Internetauftritts namens ELSTER zurückgeben.

Die Grundsteuererklärungen beschäftigen uns derzeit so massiv, dass wir kaum Zeit finden, uns mit den Auswirkungen der Energiekrise und dem Spannungsverhältnis zwischen Heizkostenersparnis und Schimmel zu befassen. Trotzdem hat Haus & Grund zum Thema „Energiesparend heizen, Schimmelpilz vermeiden“ ein Merkblatt für Sie. Schauen Sie gerne im Internet nach oder sprechen Sie uns an.

Wir werden derzeit gefragt, ob bei der Grundsteuererklärung alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft angegeben werden müssen (Nein, bitte nicht!) oder nur etwaige Miteigentümer (Ja, bitte!). Warum soll man eine Erklärung abgeben, wenn der Staat die Daten doch schon kennt, indem er sie uns schickt? Was passiert, wenn man es nicht tut? Braucht man das gar nicht tun, wenn man kein Informationsschreiben bekommen hat? (Doch, doch – das ist gesetzliche Pflicht und wurde öffentlich bekannt gemacht – lesen Sie nicht das Bundessteuerblatt?) Habe ich mein Haus im Sinne der Fragen kernsaniert und warum werde ich das gefragt? Was passiert, wenn ich diese oder eine andere Frage falsch beantworte? Wie erklärt man nun einen Anbau, den man der Bauverwaltung damals nicht angegeben hat?

Die Finanzämter haben schon kaum Kapazität zur Beantwortung der Fragen. Unvorstellbar, wie dort um den 31.10. herum Massen von Fristverlängerungsanträgen bewältigt werden sollen, zuzüglich Nachfragen besorgter Bürger, ob der Antrag eingegangen ist und wann er beschieden wird. Auch deshalb ist die von Haus & Grund seit Langem geforderte Verlängerung der Abgabefrist alternativlos. Diese Erkenntnis scheint gerade noch rechtzeitig auch die politische Spitze zu erreichen. Bleiben Sie zuversichtlich!

Und denken Sie daran, die Heizkostenvorauszahlungen anzupassen, falls erforderlich und möglich. Sie tun nicht nur sich, sondern auch dem rechtschaffenen Mieter oder dem Wohngeldamt einen Gefallen, wenn Sie dadurch Nachzahlungen im kommenden Jahr vermeiden oder wenigstens verringern.

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Inflation ist in vollem Gange, die Energiekosten schießen in die Höhe und Solaranlagen als alternative Energiequellen werden demzufolge immer beliebter. Doch muss ein Vermieter die Genehmigung erteilen, wenn ein Mieter mit dem Ansinnen an ihn herantritt, einer Solaranlage auf dem angemieteten Balkon zu installieren?

Mit dieser Frage hatte sich in einem kürzlich entschiedenen Fall das Amtsgericht Stuttgart zu beschäftigen (Urteil vom 30.03.2021 – 37 C 2283/20).

Grundsätzlich ist der Mieter demnach berechtigt, den Balkon für seine Zwecke unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme gegenüber Vermieter und Nachbarn zu nutzen. Allerdings, so das Gericht, liegt bei der Installation einer Solaranlage eine bauliche Veränderung mit Substanzeingriffen an der Mietsache vor, weil der aus der Solaranlage gewonnenen Strom über neue Leitungen und den Lichtschalter in das vorhandene Stromnetz eingespeist wird. Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung vorzunehmen. Die Erteilung einer solchen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters.

Hierbei ist zu entscheiden, ob das Ansinnen des Mieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstellt, oder aber, ob dies als vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst angesehen werden kann.

Das AG München hat bereits mit Urteil vom 04.10.1990 entschieden, dass das Aufstellen einer Solaranlage auf der Terrasse unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung fällt.

Sowohl das AG München, als auch das AG Stuttgart sehen es als aber als zwingende Voraussetzung der Genehmigung an, dass zur Vermeidung von Gefahren für Dritte und von möglichen Sachschäden eine fachgerechte Installation der Solaranlage erfolgt und nachteilige Folgewirkungen nicht zu befürchten sind.

Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht. Das Vorhandensein dieser Voraussetzungen ist freilich stets eine Frage des Einzelfalls und muss – notfalls durch Hinzuziehung eines Sachverständigen – sorgfältig geprüft werden.

Weitere Rechtsprechung zu dieser Thematik ist bislang nicht veröffentlicht, es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass sich in naher Zukunft immer mehr Gerichte hiermit zu beschäftigen haben werden. Es bleibt abzuwarten, ob sich diesbezüglich eine einheitliche Rechtsprechung etablieren wird.

Für Rückfragen steht Ihnen Ihr Haus & Grund-Ortsverein gerne zur Verfügung!

Kristina-Marisa Uth

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Rechtsberaterin Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

 Zur geopolitischen Lage

„Si vis pacem para bellum“ ist ein lateinisches Sprichwort. Übersetzt bedeutet dies: „Wenn du den Frieden willst, bereite den Krieg vor“.

Eine Weisheit, die ohne Ablaufdatum ist.

Schon bei dem griechischen Philosophen Platon (428 – 348 vor Christus) finden wir die Grundidee.

„Die vornehmste Grundlage eines glückseligen Lebens aber ist die, dass man weder Unrecht tut noch vom anderen Unrecht erleidet.“ Hiervon ist nur das Erstere leicht zu erreichen. Schwierig ist es aber, so viel Macht zu erwerben, dass man sich gegen jedes Unrecht zu sichern vermag.

Und dieses Ziel ist nur zu erreichen, dass man selber tüchtig dasteht.

Und ebenso ergeht es auch einem Staate. Nur wenn er tüchtig ist, wird ihm ein friedliches Leben zuteil. Ist er schwach, bedrängt ihn Fehde von innen und außen.

Will man dies, so muss sich jeder nicht erst im Krieg, sondern schon in Friedenszeiten auf den Krieg einüben. Hierauf muss sich die verständige Bürgerschaft einstellen.“

Einem der Pioniere der modernen Ökonomik Adam Smith (1723 – 1794) wird die Auffassung zugeschrieben, nichts weiter als Selbstsucht sei nötig, um gesellschaftlich wünschenswerte Ziele zu erreichen. Nach Smith kann der Reichtum auf dreierlei Arten gesteigert werden:

• durch Eroberung, Raub und Tribute anderer Nationen
• durch Handel und vorteilhaften Tausch
• durch heimische Arbeit und Innovationen.

Grundsätze, die nicht nur in der Antike, Mittelalter, Neuzeit relevant waren. Sie sind auch in der Gegenwart von Bedeutung. Wann ist das Ziel des Wohlstandes der Nationen erreicht:

Gleichheit im Sinne der Abwesenheit von Diskriminierung und Privilegien, Sicherung der Eigentumsrechte, gesellschaftlicher Wohlstand bis in untere Gesellschaftsschichten, Verfeinerung der Lebensart.

Je weiter eine Gesellschaft hinfort schreitet, um so mehr ist sie gefährdet.

Ein Zivilisationsprozess durchläuft unweigerlich einen langen Transformationsprozess. Die sich selbst überlassene kommerzielle Gesellschaft erringt nicht nur kommerziellen Erfolg. Sie hat auch den Keim zu ihrem Untergang.

Kommerz senkt den Mut. Man gibt sich mit dem zufrieden, wie sich Wohlstand und seine Annehmlichkeiten entwickeln. Und denkt nicht daran, dass diese Position immer gefährdet ist.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Landes weckt die Begehrlichkeiten armer Nachbarn. Eine fleißige und daher reiche Nation ist unter allen Nationen diejenige, die am ehesten angegriffen wird.

Vor 30 Jahren wurde der KSZE-Vertrag verabschiedet. In ihm versprechen die Länder Europas, die Grenzen anderer Länder zu respektieren und Differenzen friedlich zu regeln.

Wie die aktuelle geopolitische Situation beweist, kann sich niemand auf eine solche Vereinbarung verlassen. Die bedrohten Nationen müssen von sich aus Vorkehrungen treffen, um der Kriegsgefahr notfalls mit einer Unterwerfung zu begegnen. Und das geht nur, wenn man die Landesverteidigung stärkt.

Sie ist viel wichtiger als Reichtum. Stärkung bedeutet Ausstattung mit dem nötigen Equipment und Aufwertung des gesellschaftlichen Ansehens der Mitglieder der Armee.

Der Ukrainekrieg diente als Weckruf, um der Bundeswehr ein Sondervermögen von 100-Milliarden-Euro zukommen zu lassen und künftig das 2-Prozent-Ziel der Nato zu erfüllen.

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Herzlichen Glückwunsch zur Wahl!

Liebe Mitglieder,

am 26. Juni haben Ihre Delegierten den neuen Vorstand von

Haus & Grund Saarland gewählt (siehe Seiten 210–211). Alle

Gewählten haben sich gefreut und für die Wahl bedankt.

Niemand musste gezwungen werden oder empfindet es als eine

Last, ehrenamtlich für Sie tätig zu sein. Offenbar haben Sie mit

Ihrer Mitgliedschaft eine gute Wahl getroffen. Dazu gratuliere

ich Ihnen hiermit ganz herzlich, denn in schwierigen Zeiten,

in denen viele Menschen ehrenamtliche Tätigkeiten reduzieren,

ist nicht selbstverständlich, dass unser Vorstand sogar

gewachsen ist.

Für meine Wiederwahl und das damit ausgedrückte Vertrauen

bedanke ich mich hiermit persönlich ganz außerordentlich. Ich

bin froh und auch ein bisschen stolz, dass meine erste Amtszeit

als Vorstandsvorsitzender mit einer Wiederwahl endete. Mir

wird es eine Ehre sein, dieses Amt weiter bekleiden zu dürfen

und mit einem verstärkten Vorstand und fleißigen Mitarbeitern

Ihre Interessen zu vertreten und auf die Erreichung unserer gemeinsamen

Ziele hinzuwirken. Dabei wünsche ich uns allen,

dass das alles nicht mehr von Corona geprägt wird.

Ich wünsche uns weiter steigende Mitgliederzahlen, denn je

stärker wir sind, desto mehr Gewicht hat unser Wort. Die Vergangenheit

hat gezeigt, wie wichtig es ist, dass wir Sie als starke

Organisation vertreten. Das wollen wir weiter ausbauen.

Einen ganz herausragend besonderen Dank richte ich hiermit

an unsere Mitarbeiterin Birgit Bruch, die sich mit Ablauf des

Monats Juli 2022 auf eigenen Wunsch in den wohlverdienten

Ruhestand verabschiedet hat. Dieses Magazin wäre in der Vergangenheit

nicht so gestaltet worden, wie Sie es in den Händen

halten, wenn nicht Frau Bruch mit ihrer Sorgfalt und ihrer

jahrzehntelangen Erfahrung bei der Gestaltung geholfen und

Unmengen von Schreib-, Sinn- oder Satzstellungsfehlern gefunden

und verhindert hätte. Sie wird uns fehlen.

Ich werde selbstverständlich weiterhin als Letztverantwortlicher

dieses Magazins versuchen, Sie rund um Ihr Immobilieneigentum

mit nützlichen Informationen zu versorgen. Wie das

ohne Frau Bruch gelingen wird, kann ich Ihnen noch nicht

sagen, weil ich diese Situation noch nicht kenne. Auch dieses

Mal bleibe ich aber zuversichtlich und wünsche Ihnen von

Herzen das Gleiche.

Ihr alter und neuer Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Die Frist läuft

Seit dem 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 läuft die Frist für die Abgabe der Steuererklärungen für die neue Grundsteuer. Alle Immobilieneigentümer müssen in diesem Zeitraum Angaben zu ihrer Immobilie an das zuständige Lagefinanzamt übermitteln.

Art und Umfang der Angaben unterscheiden sich je nach Bundesland. Auch wer von seinem Finanzamt kein Informationsschreiben erhalten hat, muss die Frist zur Abgabe der Grundsteuerwert-Erklärung einhalten. Vier Möglichkeiten gibt es, an das Formular zu kommen und es ausgefüllt dem Finanzamt zu übermitteln:

1. Abgabe über ELSTER (eigener Zugang)

Das ist der vorgesehene Regelfall. Das ELSTER-Portal der Finanzverwaltung dient auch für andere Steuererklärungen wie zum Beispiel die Einkommensteuer. Wer bereits einen Zugang hat, kann diesen auch für die Grundsteuer nutzen und findet in ELSTER das für seine Immobilie passende Formular des jeweiligen Bundeslandes. Wer keinen Zugang hat, sollte ihn jetzt schnell beantragen. Dazu sind die Steuer-Identifikationsnummer, ein Internet-Zugang und eine E-Mail-Adresse erforderlich.

2. Abgabe über ELSTER-Zugang naher Angehöriger

Der ELSTER-Zugang naher Angehöriger kann ebenfalls genutzt werden, um die Grundsteuerwert-Erklärung auszufüllen und an das Finanzamt zu übermitteln. Folgende Personen gelten aus Sicht des Finanzamtes als nahe Angehörige:

• Verlobte, Ehegatten und Lebenspartner
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwager, Schwägerin
• Pflegeeltern, Pflegekinder.

3. Steuerberater und Co.

Neben Steuerberatern dürfen auch Haus & Grund-Vereine sowie Haus- und Wohnungseigentümerverwaltungen bei der Abgabe der Erklärung unterstützen.

4. Steuer-Software

Zahlreiche Anbieter von Steuer-Software-Produkten bieten auch unterstützende Software für die Grundsteuer an. Wichtig: Die Software muss ELSTER-kompatibel sein.

5. Vereinfachte Erklärung für selbstnutzende Eigentümer

Die Finanzverwaltung hat ein eigenes Portal für Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, eingerichtet. Die Abgabe der Erklärung soll etwas einfacher und kürzer sein. Sie ist derzeit nur für Eigentümer ohne ELSTER-Konto nutzbar und seit dem

4. Juli 2022 freigeschaltet. Nutzen können dieses Angebot zum Beispiel Ehegatten, die ein selbst bewohntes Einfamilienhaus haben oder nicht verheiratete Paare, die eine Eigentumswohnung haben. Die Adresse des Portals lautet https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/

Kein Steuersparpotenzial

Bei der Grundsteuer gibt es keinen Gestaltungsspielraum. Die Angaben zur Immobilie sind so genau wie möglich zu machen. Belege oder Anlagen werden zunächst nicht mitgeschickt. Das kann aber erforderlich werden, wenn das Finanzamt Rückfragen hat, weil zum Beispiel Flächenangaben nicht plausibel erscheinen.

Sibylle Barent

Leiterin Steuer- und Finanzpolitik

Haus & Grund bereitet Musterklage vor

Vor allem das in allen Bundesländern außer Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen und Niedersachsen geltende Bundesmodell begegnet massiven verfassungsrechtlichen Bedenken. Haus & Grund Deutschland befasst sich daher aktuell mit der Unterstützung von Musterverfahren gegen das Bundesmodell in den elf anderen Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Die Verfahren müssen sich gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwert-Bescheid richten. Dieser ergeht voraussichtlich im Laufe des Jahres 2023. Besonders geeignet für eine Überprüfung sind Fälle, in denen nahe beieinander liegende, der Größe und Lagequalität nach vergleichbare Grundstücke extrem unterschiedliche Grundsteuerwerte zugewiesen werden, oder in denen der Grundsteuerwert gegenüber dem Einheitswert ganz extrem angestiegen ist. Wichtig ist, dass gegen den Grundsteuerwert-Bescheid fristgerecht innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt worden ist. Andernfalls ist er rechtskräftig und die Bewertung nicht mehr rechtlich angreifbar.

Informationen zu solchen Fällen nur aus den genannten Bundesländern richten Sie bitte per E-Mail an: info@hausundgrund.de

Vorsitzender fordert Abschaffung der CO₂-Umlage und erinnert an Auswirkungen explodierender Energie­preise auf Nebenkostenvorauszahlungen – Ortsverein Neunkirchen wieder im Vorstand vertreten

Erste Höhepunkte der Generalversammlung von Haus & Grund Saarland am 26. Juni waren zunächst die Berichte des Vorstandsvorsitzenden Norbert Behle und des Geschäftsführers Michael Schwartner.

Behle berichtete über die Beteiligung von Haus & Grund am Bündnis für bezahlbares Wohnen im Regionalverband Saarbrücken. Er gab die dort erhaltene Information weiter, wonach nicht nur Vermieter und Mieter, sondern auch die Wohngeldämter derzeit kaum die erheblichen Nebenkostennachzahlungen infolge explodierender Energiepreise kalkulieren können. Es müsse in 2023 mit Haushaltslücken von unbekanntem Ausmaß gerechnet werden. Er mahnte, dass von Preissteigerungen betroffene Vermieter auf einvernehmliche Erhöhungen der Nebenkostenvorauszahlungen mit ihren Mietern hinwirken sollten. Das Vermeiden hoher Nachzahlungen liege nicht nur im Interesse der Vermieter und Mieter, sondern sei somit auch für öffentliche Haushaltsplanungen von Bedeutung.

Anhand von aktuellen Zeitungsartikeln, zu denen Haus & Grund Saarland beigetragen hatte, zeigte Behle unter anderem auf, dass die von der Regierung in einem 10-Stufen-Modell vorgesehene Umlage von CO₂-Kosten Landesdelegieruf die Vermieter unnötige Bürokratie und Unsicherheiten bis hin zu Streitigkeiten bewirken dürfte, die eigentlich niemand wollen könne. „Wer soll wann und wie beurteilen, zu welcher Stufe mein Objekt gehört“, fragte Behle. „Gibt es genug Experten dafür?“. Er forderte die Abschaffung der CO₂-Umlage, denn so könne die Regierung leicht und unbürokratisch einen Beitrag zur Senkung der Energiekosten leisten. Durch die geplante Umlage derartiger Wohnkosten des Mieters hingegen würden den Vermietern Gelder genommen, die dann nicht mehr in energetische Sanierungen gesteckt werden könnten.

Behle erklärte und begrüßte Vorschläge, wonach Vermietern erlaubt werden soll, Wohnungen mit geringeren Vorlauftemperaturen zu versorgen. So könne gerade in kleineren Objekten ein Beitrag zum Energiesparen geleistet werden. Er betonte, dass solche Maßnahmen dennoch stets einvernehmlich zwischen Mietern und Vermietern geregelt werden sollten und bezweifelte aber, dass die Regierung dies aufgreifen werde, zumal in größeren Wohnanlagen dann mit Unfrieden zu rechnen sei.

Skeptisch zeigte sich Behle hinsichtlich der Pläne der Bundesbauministerin, jährlich 400.000 Wohnungen bauen zu lassen. Es fehle dazu an Geldern, Architekten, Handwerkern und Baumaterial. Gleiches gab er auch hinsichtlich der Vorgaben zu bedenken, wonach in den nächsten Jahren Millionen von Häusern in der gesamten Bundesrepublik energetisch saniert werden sollen. Auch das sei aus gleichem Grund kaum machbar, zumal nicht jedes Haus überhaupt baulich dazu geeignet sei.

Verbandsgeschäftsführer Michael Schwartner bedankte sich
im Rahmen seines Geschäftsberichtes bei den Mitarbeitern
der Geschäftsstelle, die auch weiterhin in schwierigen Zeiten Großes leisten.

In einem Exkurs zur Grundsteuererklärung zeigte er Hintergründe auf und brachte damit Licht in ein dunkles Thema. Er musste aber kritisieren, dass kurz vor dem Start der Erklärungspflicht am 1. Juli 2022 immer noch wesentliche Informationen von der Finanzverwaltung fehlten. Es sei auch deshalb völlig unrealistisch, dass bis 31. Oktober 2022 alle erforderlichen Erklärungen abgegeben werden können.

Nach dem Bilanzbericht des Steuerberaters Wilhelm Buser wurde der Vorstand für das Geschäftsjahr 2021 entlastet. Die beiden Kassenprüfer Rainer Düpre und Helmut Schirra wurden als Lohn für ihre akribische Arbeit einstimmig wiedergewählt.

Bei der anschließenden Vorstandswahl trat Bernd Kühnemann aus Ottweiler nicht mehr an. Mit den Worten, er sei einfach zu früh geboren worden, hatte er Rechtsanwalt Dierk Schramm als seinen Nachfolger für den Vorstand empfohlen.

Der wiedergewählte Vorsitzende Behle dankte Kühnemann für seine langjährige Tätigkeit und kündigte eine gesonderte Ehrung für einen späteren Zeitpunkt an. Mit besonderer Freude verriet Behle dann, dass mit Klaus-Bernd Barrois endlich wieder ein Vertreter des wichtigen und mitgliederstarken Ortsvereins Neunkirchen für eine Wahl in den Vorstand gewonnen werden konnte. Dem folgten die Delegierten. Außerdem wurde auch Edgar Revelant neu in den ansonsten unverändert gebliebenen Vorstand von Haus & Grund Saarland gewählt, der sich nun wie folgt zusammensetzt:

Norbert Behle (1. Vorsitzender), Gerold Senz (2. Vorsitzender), Christiane Hoffmann (3. Vorsitzende), Klaus-Bernd Barrois, Kurt Engel, Andreas Gaa, Brigitte Habicht, Willi Klein, Stefan Mathieu, Edgar Revelant, Bernd Schlachter, Dierk Schramm, Hannelore Stier-Kohler und Hans-Joachim Hoffmann (Ehrenvorsitzender).     

neuer Vorstand

Haus & Grund Saarland

So hoch ist die Belastung für private Haushalte

In dem Ranking des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Haus & Grund Deutschland wurden 100 Großstädte im Detail analysiert und die Abfallgebühren für einen Vier-Personen-Haushalt errechnet. Erstmalig gibt es auch ein Ranking für 25 kleinere Städte wie Speyer, Dessau-Roßlau oder Wetzlar.

Der Sieger des Abfallgebühren-Rankings 2022 steht fest. Nürnberg schnappt sich die Krone und darf sich die günstigste Großstadt in Deutschland nennen. Auf Nürnberg folgen Flensburg und Wolfsburg. Die rote Laterne trägt Leverkusen. Davor kommen Trier und Bergisch Gladbach. In diesen drei Städten werden die Bürger am meisten zur Kasse gebeten.

Bei den kleineren Städten siegt Brandenburg an der Havel

In dem Ranking der 25 kleineren Städte siegt Brandenburg an der Havel. Auf den Plätzen folgen Stralsund und Norderstedt. Hinten liegen Nordhausen, Celle und Neunkirchen. Dabei sind die kleineren Städte nicht günstiger, aber auch nicht teurer als die Großstädte. Nürnberg ist über alle Städte die günstigste, Leverkusen liegt knapp besser als Nordhausen, aber schlechter als Trier.

Keine grundsätzlichen Muster für hohe oder niedrige Gebühren

Die Aufnahme der 25 kleineren Städte bestätigt einen Befund, der bereits im letzten Abfallranking 2019 formuliert wurde. Es können keine grundsätzlichen Muster wie die Größe einer Stadt, die Einwohnerdichte oder die Haushaltslage als Gründe für hohe oder niedrige Nebenkosten identifiziert werden. Es liegt in der Regel an individuellen Gegebenheiten wie beispielsweise, dass Städte an falsch dimensionierten Müllverbrennungsanlagen gebunden sind, weniger effiziente Services anbieten oder eine ambitioniertere Preispolitik verfolgen.

Anstieg um durchschnittlich acht Prozent

Insgesamt sind die Abfallgebühren über die 100 Städte in den letzten drei Jahren um circa acht Prozent auf 312 Euro gestiegen. 19 Städte senkten die Gebühren im Vergleich der letzten drei Jahre. Das bedeutet, dass die Gebühren in 80 Prozent der Städte gestiegen sind. Während Städte wie Nürnberg oder Wolfsburg die Gebühren in den letzten zwei Jahren um rund ein Drittel beziehungsweise knapp zehn Prozent senken konnten, stiegen sie in Erfurt, Fürth oder Gelsenkirchen um über 20 Prozent.

Abholrhythmus und Teil- und Vollservice

Im häufigsten Modell, in dem der Abfall alle 14 Tage im Teilservice abgeholt wird, muss ein Vier-Personen-Haushalt im Durchschnitt der 100 Städte rund 258 Euro zahlen. Die Zahlen variieren in diesem Modell zwischen 128 Euro in Wolfsburg und 444 Euro in Trier. 67 der 100 größten Städte bieten dieses Modell an. Beim letztplatzierten Leverkusen ist der vierzehntägige Teilservice mit rund 372 Euro sogar günstiger als in Trier. Leverkusen bietet aber einen sehr unflexiblen und damit sehr teuren siebentägigen Teilservice an, der die Stadt an das Ende des Gesamtrankings katapultiert.

Die Vielfalt ist überraschend: Während 67 Städte den vierzehntägigen Teilservice (die Tonnen müssen an den Straßenrand gestellt werden) anbieten, haben 31 Städte einen siebentägigen Teilservice im Angebot. In 35 Städten kann ein siebentägiger Vollservice (die Tonnen werden im Haus oder davor abgeholt) gebucht werden, 53 Städte bieten ihren Bürgern einen vierzehntägigen Vollservice.

Die 25 kleineren Städte haben einen Standard: Fast alle bieten einen vierzehntägigen Teilservice an, nur Bad Homburg und Aschaffenburg haben einen vierzehntägigen Vollservice. Nur vier der 25 Städte bieten zwei Modelle an, zwischen denen sich die Bürger entscheiden können. Dies trägt zur Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Gebühren bei.

Mehr Transparenz nötig

Komplizierte Gebührenordnungen konterkarieren Transparenzwünsche der Bürger und erschweren die Nachvollziehbarkeit der Gebühren erheblich. In Saarbrücken werden die Gebühren beispielsweise aufgefächert in Grundgebühr, Leistungsgebühr, Basisgebühr sowie eine Gewichtsgebühr mit Mindestgewichtsgebühr. Dazu kann es noch weitere komplizierte Regelungen zum Biomüll, Sperrmüll und unterschiedlichsten Bring- und Holsystemen geben. Es gibt aber auch gute Beispiele für einfache, gut verständliche Abfallordnungen wie diejenige von Ingolstadt.

Insgesamt wäre eine stärkere Standardisierung der Ordnungen wünschenswert. 83 der Städte haben keinen Gebührenrechner, der erheblich zur Transparenz beitragen könnte. Nur 17 der großen Städte bieten einen solchen Rechner an. Zudem sollten die guten Beispiele als Vorbild dienen, damit auch ie Städte mit aktuell hohen Kosten und einem relativ geringen Servicegrad sich weiterentwickeln können.

Hanno Kempermann

Geschäftsführer IW Köln Consult

Die gesamte Studie finden Sie unter

www.hausundgrund.de/politik/daten-und-fakten/rankings

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Krieg

„Si vis pacem para bellum“ ist ein lateinisches Sprichwort. Übersetzt bedeutet dies: „Wenn du den Frieden willst, bereite den Krieg vor“.

Eine Weisheit, die ohne Ablaufdatum ist.

Schon bei dem griechischen Philosophen Platon (428 – 348 vor Christus) finden wir die Grundidee.

„Die vornehmste Grundlage eines glückseligen Lebens aber ist die, dass man weder Unrecht tut noch vom anderen Unrecht erleidet.“ Hiervon ist nur das Erstere leicht zu erreichen. Schwierig ist es aber, so viel Macht zu erwerben, dass man sich gegen jedes Unrecht zu sichern vermag.

Und dieses Ziel ist nur zu erreichen, dass man selber tüchtig dasteht.

Und ebenso ergeht es auch einem Staate. Nur wenn er tüchtig ist, wird ihm ein friedliches Leben zuteil. Ist er schwach, bedrängt ihn Fehde von innen und außen.

Will man dies, so muss sich jeder nicht erst im Krieg, sondern schon in Friedenszeiten auf den Krieg einüben. Hierauf muss sich die verständige Bürgerschaft einstellen.“

Einem der Pioniere der modernen Ökonomik Adam Smith (1723 – 1794) wird die Auffassung zugeschrieben, nichts weiter als Selbstsucht sei nötig, um gesellschaftlich wünschenswerte Ziele zu erreichen. Nach Smith kann der Reichtum auf dreierlei Arten gesteigert werden:

• durch Eroberung, Raub und Tribute anderer Nationen
• durch Handel und vorteilhaften Tausch
• durch heimische Arbeit und Innovationen.

Grundsätze, die nicht nur in der Antike, Mittelalter, Neuzeit relevant waren. Sie sind auch in der Gegenwart von Bedeutung. Wann ist das Ziel des Wohlstandes der Nationen erreicht:

Gleichheit im Sinne der Abwesenheit von Diskriminierung und Privilegien, Sicherung der Eigentumsrechte, gesellschaftlicher Wohlstand bis in untere Gesellschaftsschichten, Verfeinerung der Lebensart.

Je weiter eine Gesellschaft hinfort schreitet, um so mehr ist sie gefährdet.

Ein Zivilisationsprozess durchläuft unweigerlich einen langen Transformationsprozess. Die sich selbst überlassene kommerzielle Gesellschaft erringt nicht nur kommerziellen Erfolg. Sie hat auch den Keim zu ihrem Untergang.

Kommerz senkt den Mut. Man gibt sich mit dem zufrieden, wie sich Wohlstand und seine Annehmlichkeiten entwickeln. Und denkt nicht daran, dass diese Position immer gefährdet ist.

Der wirtschaftliche Erfolg eines Landes weckt die Begehrlichkeiten armer Nachbarn. Eine fleißige und daher reiche Nation ist unter allen Nationen diejenige, die am ehesten angegriffen wird.

Vor 30 Jahren wurde der KSZE-Vertrag verabschiedet. In ihm versprechen die Länder Europas, die Grenzen anderer Länder zu respektieren und Differenzen friedlich zu regeln.

Wie die aktuelle geopolitische Situation beweist, kann sich niemand auf eine solche Vereinbarung verlassen. Die bedrohten Nationen müssen von sich aus Vorkehrungen treffen, um der Kriegsgefahr notfalls mit einer Unterwerfung zu begegnen. Und das geht nur, wenn man die Landesverteidigung stärkt.

Sie ist viel wichtiger als Reichtum. Stärkung bedeutet Ausstattung mit dem nötigen Equipment und Aufwertung des gesellschaftlichen Ansehens der Mitglieder der Armee.

Der Ukrainekrieg diente als Weckruf, um der Bundeswehr ein Sondervermögen von 100-Milliarden-Euro zukommen zu lassen und künftig das 2-Prozent-Ziel der Nato zu erfüllen.

Haus & Grund Saarbrücken

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Anwaltskanzlei Hoffmann

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Tel.: 0681/66 83 7-0

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Grundsteuer, Zensus und Selbstexperimente

Liebe Leserinnen und Leser,

in dieser Ausgabe können wir endlich mit Informationen zur Grundsteuer dienen. Vielleicht haben Sie auch schon die von der Finanzverwaltung bis Ende Juni angekündigte Post mit weiteren Informationen erhalten. Zum Redaktionsschluss liegt sie mir leider noch nicht vor.

Dafür habe ich in einem selbstlosen Experiment ein erstes Schreiben des Statistischen Amtes Saarland zum Zensus 2022 ernst genommen und den Fragebogen noch nicht online ausgefüllt, da – anders als offenbar in anderen Bundesländern – angekündigt war, dass man bei unterlassener Online-Meldung einen Papier-Fragebogen erhält. Tatsächlich ist dieser nun rechtzeitig vor Redaktionsschluss bei mir eingegangen. Nun muss und werde ich die dort gesetzte Frist wahren, denn sonst droht ein Bußgeld. Dass uns Saarländern ungefragt die Papierform ermöglicht wird, ist lobenswert. Bitte beachten Sie aber, dass sich das nur auf den Zensus 2022 bezieht. Bei der Datenerfassung zur Grundsteuerreform wird solches vermutlich nicht für alle, sondern nur für Härtefälle angeboten werden. Falls sich die Finanzverwaltung nicht ein gutes Beispiel am Statistischen Landesamt nimmt, werden deshalb alle saarländischen Grundstückseigentümer bis Ende Oktober 2022 wissen, dass der Begriff „Elster“ nicht nur für einen Vogel steht.

Mein Experiment mit dem 9-Euro-Ticket funktioniert leidlich. Die Busse und Züge sind voller geworden, aber es ist noch Platz für weitere potentielle Klimaschützer mit Zeit und guten Nerven, die man manchmal im ÖPNV braucht.

Ein weiteres Selbstexperiment wurde zur aufgezwungenen Erfahrung. Nach meinem Kommentar im Mai-Editorial zu Reibachleitungen habe ich durch die zweite Heizöllieferung meines Lebens gelernt, dass es noch mehr Tricks gibt, um Abnehmer zu prellen. Ein Billig-Lieferant aus NRW hat mich ungefragt zum Klimaschützer gemacht, denn Heizöl, das ich zwar bezahle, aber nicht geliefert wird, kann ich nicht verbrauchen. Auf derartigen Klimaschutz kann man verzichten und hoffentlich wird mein Lieferant dafür noch bestraft. Bei anschließender Recherche habe ich nun festgestellt, dass offenbar viele Eigentümer ihren Ölstand unzureichend kontrollieren und eventuell gar nicht merken, wenn weniger eingefüllt wird, als abgerechnet wird. Seien Sie lieber wachsam!

Herzlichst grüßt Sie Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle

Ausgangspunkt meiner Betrachtungen ist ein Streit zwischen Nachbarn. Der Fall landete beim Landgericht Saarbrücken. Er ist zwischenzeitlich rechtskräftig entschieden.

Dem A gehört ein in St. Ingbert gelegenes Grundstück. Auf diesem sind zwei Scheinzypressen gepflanzt. Laut Gutachten, das im Prozess vorgelegt wurde, werden die beiden Pflanzen wie folgt beschrieben:

1. Scheinzypresse: Baumhöhe ca. 13 Meter

                                         Kronendurchmesser: 4 Meter

                                         eine Kappstelle in 5 Meter Höhe

                                         von der Grundstücksgrenze ca. 4 Meter entfernt

2. Scheinzypresse: Baumhöhe ca. 12 Meter

                              Kronendurchmesser 5 Meter

                              Eine Kappstelle in 5 Meter Höhe

                              Tiefzwiesel (aus dem Stammfuß wachsen 2 Triebe)

                               von der Grundstücksgrenze ca. 4 Meter entfernt

Dem B gehört das Nachbargrundstück. Er fühlt sich durch die Bäume in seinen Rechten als Grundstückseigentümer belästigt.

Seine Argumentation:

• Scheinzypressen gehören in den Wald und nicht in den Garten
• durch die Höhe der beiden Bäume bestünde bei Umsturz eine große Gefahr

für Leib und Leben der Bewohner seiner Liegenschaft. Ein Abstand von nur vier Meter von der Grundstücksgrenze könnte großen Schaden an seinem Wohnhaus anrichten, wenn er fällt

• Die Pflanzen seien durch Alter, Aufwuchs (Zwiesel) und künstliche Eingriffe (Kappung) instabil.

Zunächst verlangt B von A den Rückschnitt der beiden Scheinzypressen auf 6 Meter. A lehnt dies aus nachstehenden Motiven ab:

• Die gewünschte Kürzung der 13 bzw. 12 Meter hohen Bäume stelle ein Frevel an der Natur dar
• Durch den Rückschnitt nehme man den in den Baumkronen lebenden Tieren den Lebensraum.

Ein von B in die Wege geleitetes Schiedsverfahren endete ergebnislos. Folgerichtig landete die Angelegenheit beim Landgericht Saarbrücken (AZ 8.0 16/21).

Der Klageantrag lautete zunächst:

• Rückschnitt der beiden ca. 4 Meter von der Grundstücksgrenze entfernten Scheinzypressen auf 6 Meter.
• Später wurde der Klageantrag geändert. Nunmehr forderte der B nicht nur die Kürzung sondern das Fällen der Bäume.

Das Gericht hat die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeordnet. Es sollte geklärt werden, ob die beiden Bäume umzustürzen drohen.

Der Experte kam zu dem Ergebnis, dass die vor Jahren auf 5 Meter vorgenommenen Kürzungen der Bäume zu einer Instabilität der Gewächse führte. Auch der Aufwuchs als Zwiesel ist statisch bedenklich.

Ob die Gefährdung akut oder latent ist, brauchte nicht mehr geklärt zu werden.

Sinngemäß heißt es in der Entscheidung: „Der Eigentümer, dessen Eigentum beeinträchtigt wird, kann von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, kann dann der Eigentümer auf Unterlassung klagen. Für den zuletzt genannten Unterlassungsanspruch muss die Beeinträchtigung nicht etwa bereits eingetreten sein. Bildet sich auf einem Grundstück eine konkrete Gefahrenquelle für die Nachbargrundstücke, die ein Einschreiten geboten erscheinen lässt, dann muss der Eigentümer des gefährdeten Grundstücks nicht etwa zuwarten, bis sich die Gefahr verwirklicht hat. Vielmehr kann er dann im Wege der vorhergehenden Unterlassungsklage gegen den Nachbarn vorgehen.

Trotz dieser Vorgaben blieb B der Erfolg seiner Klage versagt. Denn grundsätzlich ist es dem Störer überlassen, wie er eine bereits eingetretene Eigentumsbeeinträchtigung beseitigt oder eine drohende Beeinträchtigung verhindert.

Eine Ergreifung einer konkreten Maßnahme kann der Eigentümer nur verlangen, wenn sich die Eigentumsstörung nur auf diese Weise beseitigen oder verhindern lässt.

Der zuvor zitierte Experte hat vorgeschlagen, die Baumkrone zu stabilisieren, um der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht Genüge zu tun.

Sind mehrere Sanierungsvarianten gegeben, können die bedrohten Eigentümer dem Störer nicht vorschreiben, was er zu tun hat.

Folgerichtig hat das Landgericht Saarbrücken die Klageanträge

• Fällen der Bäume
• Kürzen der Bäume auf 6 Meter

zurückgewiesen.

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STEUERN UND FINANZEN

Seit 1. Juli läuft die Abgabefrist!

Von 1. Juli bis 31. Oktober 2022 sind alle Grundstückseigentümer verpflichtet, umfassende Angaben zu Ihrem Grundstück gegenüber dem zuständigen Finanzamt in elektronischer Form, nur ausnahmsweise in Papierform, abzugeben zum Zwecke der Neufestsetzung Grundsteuer ab 2025.

Alle Grundstückseigentümer sollten mittlerweile sowohl Post vom Statistischen Landesamt als auch ihrem zuständigen Finanzamt erhalten haben. Es handelt sich um zwei verschiedene Briefe, von denen keiner ungelesen im Papierkorb landen sollte. Denn der eine Brief betrifft den derzeit stattfindenden Zensus 2022, in dessen Rahmen Gebäude- und Wohnungen gezählt werden mit dem Ziel alle am Stichtag 15. Mai bestehenden Gebäude mit Wohnraum, bewohnten Unterkünften sowie Wohnungen zu erfassen. Der andere Brief des Finanzamtes hingegen betrifft die Grundsteuerreform aufgrund des Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts.

Ziel des Gesetzes ist die neue Ermittlung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022. Wer an diesem Tag Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks war, muss aufgrund dieses Gesetzes nunmehr eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 (Feststellungserklärung) abgeben. Diese Feststellungserklärung gegenüber dem Finanzamt ist von der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 vollkommen unabhängig, das eine hat mit dem anderen nichts zu tun!

Die Abgabefrist für die Feststellungserklärung der Grundsteuer läuft vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022. Die Erklärung ist von dem grundsteuerpflichtigen Eigentümer abzugeben. Soweit Wohnungseigentum betroffen ist muss der jeweilige Wohnungseigentümer die Erklärung abgeben, der Wohnungseigentumsverwalter hat keinerlei diesbezüglichen Verpflichtungen und ist auch datenschutzrechtlich nicht befugt, anstelle des Eigentümers eine solche Erklärung abzugeben.

Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts ist grundsätzlich verpflichtend elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln. Die elektronischen Formulare werden voraussichtlich ab 1. Juli 2022 im Portal „Mein ELSTER“ bereitgestellt. Hierbei handelt es sich um ein Internetportal das von den Finanzverwaltungen zur elektronischen Abwicklung der meisten steuerlichen Angelegenheiten unterhalten wird und auf dem sich jeder Steuerpflichtige registrieren kann, um das Portal sodann papierlos zur Abwicklung beispielsweise der Einkommensteuer zu benutzen. Die Internetadresse lautet: www.elster.de.

Über diese Internetadresse kann jeder Grundeigentümer auch ein Benutzerkonto anlegen, dass es ihm sodann ermöglicht, die Feststellungserklärung abzugeben. Hat bereits ein naher Angehöriger des Grundeigentümers ein solches Konto registriert, besteht auch die Möglichkeit, dass dieser nahe Angehörige für den Grundeigentümer über sein Konto die Erklärung abgibt. Ausnahmsweise kann in Härtefällen auch bei dem zuständigen Finanzamt beantragt werden, die Feststellungserklärung als Papierformular einreichen zu können.

Insgesamt bestehen fünf verschiedene Möglichkeiten, die Feststellungserklärung abzugeben:

1. Vorhandene Registrierung in ELSTER nutzen (die z. B. für die Einkommensteuer schon existiert)
2. ELSTER-Registrierung eines nahen Angehörigen (z. B. Ehepartner, Lebenspartner, Eltern, Schwiegereltern, Geschwister, Kinder, Nichten, Neffen, Ehegatten oder Lebenspartner der Geschwister) für die Abgabe der Erklärung verwenden.
3. Neue Registrierung bei ELSTER durchführen (Vorlauf für postalische Registrierungsunterlagen etwa 10 Tage).
4. Kauf einer Steuersoftwarelösung, die ELSTER unterstützt, Beispiele unter www.elster.de/elsterweb/softwareprodukt
5. Härtefallantrag beim zuständigen Finanzamt mit Bitte um Papier-Formulare.

Hat ein Eigentümer mehrere Grundstücke in mehreren Bundesländern, muss er bei dem jeweils zuständigen Finanzamt für jedes Grundstück eine eigene Erklärung abgeben.

Ist die Erklärung fristgerecht eingegangen – eine Fristverlängerung kann bei dem zuständigen Finanzamt beantragt werden, allerdings natürlich nur vor Ablauf der Frist am 31. Oktober 2022 –, ergehen voraussichtlich bis Ende 2023 neue Grundsteuerbescheide auf der Basis der abgegebenen Erklärung. Im Laufe des Jahres 2024 werden die Kommunen sodann ihre Steuermesszahlen und Hebesätze anpassen, sodass im Laufe des zweiten Halbjahres 2024 dann neue Grundsteuerbescheide ergehen werden. Ab dem 1. Januar 2025 darf die Grundsteuer nur noch auf der Grundlage der neuen Berechnung festgesetzt werden. 

Um sich einen ersten Eindruck über die Auswirkungen der Grundsteuerreformen zu verschaffen, hat Haus & Grund Deutschland einen Online-Rechner installiert, den Sie unter www.hausundgrund.de/grundsteuerrechner aufrufen können. Ausführliche weitere Informationen erhalten Sie beispielsweise über den von Haus & Grund herausgegebenen aktuellen „Ratgeber zum Grundsteuerwertbescheid“, der Sie ausführlich über die näheren Einzelheiten informiert.

Dr. Ralf Heydrich

Geschäftsführender Vorstand

Haus & Grund Ostsaar/Pfalz und

Haus & Grund St. Wendel

Nur wer sich Ziele setzt, kann sie erreichen

Liebe Leserinnen und Leser,

in dieser Ausgabe gibt es leider noch keine Informationen zum Umgang mit der Feststellungserklärung zur Grundsteuer, denn zum Redaktionsschluss dieser Ausgabe liegen uns noch keine hinreichenden Vorgaben vor. Wie das Ziel der Landesregierung erreicht werden soll, dass in nur 4 Monaten zwischen dem 01.07. und dem 31.10.2022 alle Erklärungen abgegeben werden, bleibt also fraglich und spannend. Besonders die Frage, wie Eigentümer ohne Computer und/oder ohne Internetanschluss behandelt werden, ist völlig offen.

Immerhin können wir aber seit Ende Mai für 9 Euro monatlich das verbilligte ÖPNV-Ticket erwerben. Ziel ist die Entlastung der Bürger von hohen Energie-Kosten. Außerdem dient es dem Klimaschutz. Ich finde die Idee gut, denn im innerstädtischen Bereich kann kostengünstiger ÖPNV die Stadt vom Straßenverkehr entlasten und das Wohnklima und damit auch den Wohnwert verbessern. Ebenso kann mit kostengünstiger Anbindung ländlicher Regionen an die Städte das Leben auf dem Land lebenswerter werden. Ich wünsche uns, dass die Vorlage von möglichst vielen Bürgern angenommen wird. Nur so können die Verkehrsbetriebe den Bedarf erkennen und sich anpassen. Das wird sicher nötig sein, denn das günstigste Ticket nutzt nichts, wenn man es nicht nutzen kann.

Wie bedeutungsvoll der Klimaschutz für uns alle geworden ist, erfahren wir auch durch die Zunahme der Elementarschäden in den vergangenen Jahren. Dennoch sind derzeit nur 44 Prozent der Gebäude im Saarland gegen Elementarschäden versichert. Das ist zwar ein erheblicher Anstieg von 12 Prozent seit 2013. Ziel sollte aber sein, möglichst alle Gebäude im Saarland dagegen abzusichern, denn die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich niemand mehr vor den Unwettern und verheerenden Schäden sicher fühlen kann. Daher wird inzwischen über Pflichtversicherungen und Versicherungspflichten im Zusammenhang mit Elementarschäden diskutiert. Das zeigt deren Bedeutung. Möge jeder für sich hinterfragen, ob er darauf verzichten kann.

Herzlichst grüßt Sie

Ihr Verbandsvorsitzender

Norbert Behle        

Ab 2024 soll jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. So will es die neue Bundesregierung. Das Ziel: Die Energiewende im Gebäudebestand soll beschleunigt werden. Das Ziel ist zu begrüßen, gerade in diesen Tagen, in denen uns der Krieg in der Ukraine zeigt, wie sehr wir von fossilen Brennstoffen abhängig sind.

Leider lässt die Bundesregierung offen, wie diese 65 Prozent zu erreichen sein sollen. Es gibt viele Gebäude, für die man mit Fernwärme und dank guter Förderung mit Wärmepumpen oder Pelletheizungen schon heute eine bezahlbare technische Lösung finden kann. Aber es gibt auch zahlreiche Gebäude, bei denen der Einsatz erneuerbarer Energien mit den vorhandenen Technologien unmöglich oder nicht bezahlbar ist.

Daher auch die 65 Prozent als Vorgabe, denn auch die Bundesregierung weiß, 100 Prozent sind ab 2024 noch nicht möglich. Die Heizungsindustrie freut das und bietet hybride Heizungen mit Wärmepumpe und Gastherme an. Der gravierende Nachteil: Sie kosten das Doppelte bis Dreifache einer herkömmlichen Heizung, brauchen die doppelte Wartung und müssen bis 2045 erneut getauscht werden, um dann zu 100 Prozent klimaneutral zu sein.

Zahlen muss das alles der Eigentümer. Das überzeugt nicht. Für eine erfolgreiche Energiewende müssen alle Investitionen zielführend sein. Wir brauchen keine 65 Prozent als politisches Ziel, wir brauchen 100 Prozent bezahlbare und klimaneutrale Technologien und 100 Prozent saubere Energien in den Netzen. Das wäre ein sinnvolles Ziel für die Bundesregierung!

Kai H. Warnecke

Präsident

Unsere Geschichte beginnt am 01. November 1985, also vor 37 Jahren.

A ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Saarbrücken. Aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages überließ er B die im Parterre gelegene Wohnung, mit vermietet wurde eine Garage.

Von Anfang an stand die Verbindung nicht unter einem guten Stern. Immer wieder kam es zwischen den Mietvertragsparteien zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen, wegen Hausordnung, Mietminderung, Abrechnungen der Betriebskosten. Mal zwischen den Kontrahenten unmittelbar, mal über Rechtsanwälte. Es kam auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen vor dem Amtsgericht Saarbrücken.

A hätte den Mietvertrag gerne gekündigt. Er empfand den Dauerstreit als sehr belastend. Der dadurch entstehende negative Stress berechtigt den Vermieter nicht, das Mietverhältnis zu kündigen. Also konnte A nichts machen.

B war offensichtlich belastungsresistenter. Die Schmerzgrenze, das Zusammenleben zu beenden, wurde nicht überschritten. Es war die Biologie, die eine Trennung herbeiführte.

1. erkrankte schwer. Sie musste zur stationären Behandlung ein Krankenhaus aufsuchen. Von dort wurde sie in ein Hospiz verlegt. Zum einen wegen der Schwere ihrer Erkrankung. Zum anderen, weil sie kein soziales Umfeld hatte, in dem eine Krankenversorgung gewährleistet wäre.

Noch im Krankenhaus wurde von Amts wegen beim Amtsgericht Saarbrücken eine Betreuung beantragt. Was bedeutet dies für den Vermieter?

Im Augenblick hat er keinen Ansprechpartner. Die Mieterin ist schwer erkrankt. Derzeit muss sich der Vermieter in Geduld üben. Zunächst hat er sich an das Betreuungsgericht zu wenden, mit folgenden Anträgen:

- die Betreuung auf Wohnungsangelegenheiten zu erweitern

- Namen und Adresse der Betreuung bekannt zu geben.

Erst wenn diese Fragen geklärt sind, kann die Angelegenheit fortgeführt werden.

Nämlich: Die Mietwohnung ist komplett verwahrlost. Durch zurückgebliebene Essensreste und Katzenkot dringt infernalischer Gestank in das Treppenhaus. Die Wohnung muss geöffnet werden, um Reinigungsarbeiten auszuführen. Dafür benötigt man die Mithilfe des Betreuers. Selbsthilfe erfüllt den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Das bringt Ärger. Der Vermieter braucht auch einen Ansprechpartner für die weitere Abwicklung des Mietvertrages. Dieser muss, falls die Mieterin nicht mehr heimkommt, gekündigt werden. Die Wohnung ist dann zu räumen. Schönheitsreparaturen stehen im Raum.

Alles umfangreiche Verwaltungsdinge, die aber nur zu bewerkstelligen sind, wenn eine Betreuung für Wohnungsangelegenheiten durch das Amtsgericht Saarbrücken angeordnet wird.

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Geschäftsführer von Haus & Grund Saarbrücken

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Fax: 0681/66 83 7-16
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Erbschaft und Finanzamt

Erben haben eine Mitteilungspflicht gegenüber dem Finanzamt. Doch was muss man wie und bis wann melden?

Das Wichtigste zuerst – die Frist: Ab dem Moment, in dem man von der Erbschaft erfährt, läuft eine Frist von drei Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums muss das Finanzamt über den Erbfall informiert werden. Ein besonderes Formular muss dafür nicht benutzt werden. Folgende Informationen müssen dem Finanzamt übermittelt werden:

• Name, Vorname, Steuer-Identifikationsnummer, Anschrift und Beruf des Erblassers und des Erben
• Todestag und Sterbeort des Erblassers
• Gegenstand und Wert des Erbes
• Rechtsgrund des Erwerbs wie zum Beispiel die gesetzliche Erbfolge
• Persönliches Verhältnis des Erben zum Erblasser wie zum Beispiel der Verwandtschaftsgrad
• Frühere Zuwendungen des Erblassers

Welches Finanzamt ist zuständig?

Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich der Erblasser im Todeszeitpunkt seinen Erstwohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Zusätzlich muss aber geprüft werden, ob dieses Finanzamt überhaupt Erbschaftsteuer-Angelegenheiten bearbeitet. Denn vielfach haben mehrere Finanzamtsbezirke ihre Erbfälle bei jeweils einem zentralen Erbschaftsteuer-Finanzamt zusammengefasst. Bearbeitet das Wohnsitz-Finanzamt des Erblassers keine Erbschaftsteuer-Fälle, so muss gegebenfalls durch eigene Recherche im Internet oder Anruf beim Wohnsitz-Finanzamt das nächstgelegene Erbschaftsteuer-Finanzamt ermittelt werden. Im Zweifelsfall sollte man im Anschreiben um Weiterleitung an das zuständige Finanzamt bitten.

Wann kann ich auf die Meldung verzichten?

Handelt es sich um einen Erbfall auf Grundlage eines vom Amtsgericht oder notariell eröffneten Testaments oder Erbvertrags, kann auf die Meldung des Erbfalls verzichtet werden, wenn in der Erbmasse weder Grundbesitz noch Betriebsvermögen, Anteile an Kapitalgesellschaften oder Vermögenswerte im Auslandsvermögen vorhanden sind. In allen anderen Fällen bleibt die Meldepflicht bestehen. Das gilt auch, obwohl das Standesamt, bei dem der Erbe die Sterbeurkunde beantragt, die gleiche Meldepflicht gegenüber dem Finanzamt hat.

Auch Banken sind von Gesetzes wegen als Vermögensverwalter verpflichtet, dem Finanzamt Kontoguthaben, Einlagen, Wertpapiere und Forderungen des Erblassers sowie weitere Vermögensgegenstände, die sie für den Erblasser verwahrt haben, an das Finanzamt mitzuteilen. Die Kenntnis über den Erbfall erhält die Bank dabei regelmäßig vom Erben selbst, wenn er zum Beispiel die Auflösung von Konten unter Hinweis auf den Erbfall unter Vorlage eines Erbscheins verlangt. Dennoch sind sowohl Bank als auch Erbe jeweils separat zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet. Wann und mit welchem Inhalt die Bank dem Finanzamt Mitteilungen über das Erbe macht, ist ihre Sache. Die Bank ist nicht dazu verpflichtet, den Erben von Zeitpunkt oder Inhalt ihrer Meldung an das Finanzamt zu informieren und tut dies in aller Regel auch nicht.

Was passiert nach der Meldung des Erbfalls?

Grundsätzlich kann das Finanzamt von jedem am Erbfall Beteiligten ohne Rücksicht darauf, ob er selbst steuerpflichtig ist, die Abgabe einer Steuererklärung verlangen. Das Finanzamt wird auf der Grundlage der zuvor eingegangenen Meldung den Fall prüfen. Je nach Ergebnis wird es den Erben oder sonstige Beteiligte zur Abgabe einer Steuererklärung auffordern.

Ist offensichtlich, dass keine Erbschaftsteuer anfallen wird, ist nicht mit einer Aufforderung zu rechnen. In allen anderen Fällen versendet das Finanzamt die entsprechenden Steuererklärungsvordrucke und setzt eine Frist für die Abgabe der Steuererklärung. Diese Frist muss mindestens einen Monat betragen. In komplizierteren Fällen kann ein frühzeitiger Antrag auf Fristverlängerung sinnvoll sein. Dies gilt noch aus einem anderen Grund: Bei der Erbschaftsteuer muss der Steuerpflichtige selbst zum Taschenrechner greifen. Denn das Finanzamt kann nicht nur verlangen, die Steuererklärung auf einem Vordruck nach amtlich bestimmtem Muster abzugeben. Der Steuerschuldner hat mithilfe der Formulare die Steuer auch selbst zu berechnen. Die selbst berechnete Steuer ist innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung zu entrichten.

Sibylle Barent
Leiterin Steuer- und Finanzpolitik