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Protokoll der Mitgliederversammlung

Die Vorsitzende Hannelore Stier-Kohler begrüßte am 5. Juli um
18.08 Uhr zur Mitgliederversammlung die Mitglieder, die in diesem
Jahr zur Versammlung gekommen waren. Sie stellte fest,
dass die Tagesordnung ordnungsgemäß sowohl im Magazin
Haus & Grund Saarland als auch im Altenkesseler Anzeiger veröffentlicht
wurde. Die Versammlung ist damit ordnungsgemäß
eingeladen und beschlussfähig. Sie stellte weiter fest, dass die
Kassenprüfer nach unserer Satzung jedes Jahr neu gewählt
werden müssen. Das Protokoll der letzten Mitgliederversammlung
vom 1.9.2023 wurde von der Schriftführerin Norga Lüdecke
verlesen und von der Versammlung genehmigt.

Die Vorsitzende berichtete, dass wir zurzeit 324 Mitglieder haben,
die Ein- und Austritte sind ausgeglichen. Die Sprechstunden
werden gut besucht (3-4 Personen). Am 4.7.2024 berichtete
ein Finanzbeamter im Aktuellen Bericht, dass Einsprüche gegen
die Grundsteuer wegen falscher Berechnung derzeit bearbeitet
werden, Einsprüche wegen Verfassungsbeschwerde werden
zurückgestellt. Die Vorsitzende berichtete auch, dass der
Bergschadenfonds, der nicht mehr benötigt wird, demnächst
aufgelöst wird. Wir waren daran beteiligt und können mit einer
Rückzahlung rechnen.

Die Kassiererin legte Ihren Kassenbericht für das Jahr 2023 vor.
Der Bericht der Kassenprüfer (in Vertretung durch Jörgen Wolf
verlesen) ergab keine Beanstandungen. Es wurde vorgeschlagen,
dem Vorstand Entlastung zu erteilen. Frau Offermann beantragte
die Entlastung des Vorstandes, lobte den Vorstand für
das Engagement. Einstimmig wird von der Mitgliederversammlung
die Entlastung erteilt. Die anwesenden Vorstandsmitglieder
stimmten, da betroffen, nicht mit ab. Frau Bode Weber und
Frau Kölsch werden in Abwesenheit einstimmig als Kassenprüferinnen
wiedergewählt.

Dr. Werner Ehl von der Verbraucherzentrale hielt einen sehr interessanten
Vortrag zum Thema Heizungserneuerung im Lichte
des Klimapaketes und über alternative Heizsysteme. Da die Ressourcen
von fossilen Energien begrenzt sind, sprach er auch
über entsprechende Lösungsmöglichkeiten. Die Diskussion über
einen Wechsel des Wochentages für die Mitgliederversammlung
verlief negativ.

Die Vorsitzende beendete die Sitzung um 19.37 Uhr und lud die
anwesenden Mitglieder zu einem Umtrunk sowie zu Wiener mit
Kartoffelsalat ein.

Norga Lüdecke, Schriftführerin

Verein Bexbach

Einladung zur Mitgliederversammlung

Einladung zur ordentlichen Mitgliederversammlung des Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümervereines Dillingen und Untere
Saar – Haus & Grund Dillingen/Merzig

am Mittwoch, 16. Oktober 2024

Beginn ist um 18.30 Uhr. Tagungsort ist die Stadthalle
Dillingen, Großer Gesellschaftsraum.

Tagesordnung

1. Eröffnung und Begrüßung mit Totenehrung
2. Geschäftsbericht des 1. Vorsitzenden, Rechtsanwalt
Dr. Michael Weiskopf
3. Aussprache zum Geschäftsbericht
4. Kassenbericht 2023
5. Aussprache zu den Kassenberichten
6. Bericht des Kassenprüfers
7. Wahl eines/Versammlungsleiters/einer Versammlungsleiterin
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des Vorstandes
10. Neuwahl der Kassenprüfenden
11. Beitragserhöhung
12. Satzungsänderung bzw. Satzungsergänzung bzgl. Einladung
zur Mitgliederversammlung (§ 10 der Satzung)
13. Vortrag von Notar Thomas Reich, Dillingen: Erben und
Vererben von Immobilien – Risiko oder Segen für
Hauseigentümer

Die Immobilie ist im Erbrecht ein komplexes Thema, mit dem
man sich frühzeitig auseinandersetzen sollte. Wenn Eigentümer
bestimmen wollen, welche Personen ihre Immobilie erben sollen,
wird ein Testament oder ein Erbvertrag benötigt. Falls diese
Dokumente fehlen, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Um etwaige
Konfl ikte in der Erbfolge zu vermeiden ist eine sorgfältige
Planung des Nachlasses sinnvoll. Der Vortrag hilft, mögliche
Fehler zu vermeiden und gibt Hinweise auf die rechtlichen Möglichkeiten.
Interessenten und Gäste sind sehr willkommen. Jede/r Teilnehmer/
in erhält einen Verzehrbon im Wert von 5 Euro. Die Einladung
zur Mitgliederversammlung ergeht auch schriftlich an alle
Mitglieder.

Rechtsanwalt Dr. Michael Weiskopf,
1. Vorsitzender

...

Beratung nach telefonischer Vereinbarung

mit Herrn Schub, Telefon: 0681/ 96 86 57 25

Gelungene, fröhliche Feier des Vereins

Am 26. Juli nachmittags trudelten bei idealem Grillwetter nach
und nach unsere Mitglieder an der Martinshütte ein. Während
Schwenkmeister Herbert seines Amtes waltete, baute der Vorstand
ein sehr ansprechendes Dip- und Salatbuffet auf. Es wurde
ein „themenreiches" gemeinsames, gemütliches Essen, das
sich lange hinzog. Um das kulinarische Herzhafte abzurunden,
wurde danach eine leckere Kuchenauswahl angeboten, die sehr
gerne angenommen wurde.
Nach vielen lebhaften Gesprächen bis spät abends wurde gemeinsam
beschlossen, dass dieses Fest an der Martinshütte
nächstes Jahr wieder stattfindet.

Haus & Grund Göttelborn hat seinen Mitgliedern auch
kulinarisch einiges zu bieten, denn neben Beratung wird
auch etwas für das leibliche Wohl geboten.

-

E i n l a d u n g  z u m  O k t o b e r f e s t

In diesem Jahr lädt Haus & Grund Heiligenwald – Landsweiler-
Reden seine Mitglieder herzlich zu einem „Saarländischen
Oktoberfest mit Gefillden“ ein.

Tag                  Sa 19. Okt.
Uhrzeit             ab 17.00 Uhr
Ort                   Klinkenthalhalle Welzower Stuben

Der Vorstand freut sich auf die zahlreiche Teilnahme von Ver-
einsmitgliedern und auf ein unterhaltsames, geselliges Bei-
sammensein.

Aus organisatorischen Gründen - bitten wir unsere Miglieder -
um eine tel. Anmeldung bis zum 17. Okt. bei den Welzower
Stuben  (Telefon 0 68 21/ 69 09 43 erreichbar täglich – außer
Samstag - von 11.30 Uhr bis 14.00 Uhr). Alternativ ist auch eine
Anmeldung per @Mail klaus-bernd.barrois3@hdi.de direkt beim
Vorsitzenden möglich.

Seite in Arbeit

Mitgliederversammlung

Die Haus & Grund Eigentümerschutzgemeinschaft des Saarpfalzkreises
in Homburg lädt für

Dienstag, den 24. September 2024

um 19.00 Uhr zur Mitgliederversammlung ins Ristorante
La Fattoria, Sickinger Straße 92, 66424 Homburg, ein.

Tagesordnung
1. Eröffnung und Begrüßung
2. Bericht des 1. Vorsitzenden
3. Bericht des Kassierers
4. Bericht der Kassenprüfer
5. Entlastung des Vorstandes
6. Vortrag: Die moderne Heizkostenabrechnung
7. Verschiedenes

Wie üblich sind nach der Versammlung alle Teilnehmer herzlich
zu einem Umtrunk und kleinem Imbiss eingeladen.

Einladung zum „Sommertreff“ von Haus & Grund Klarenthal-Krughütte

So langsam wird’s traditionell!
Haus & Grund Klarenthal-Krughütte lädt seine Mitglieder einmal mehr zum gemütlichen „Sommertreff“ am

Sonntag, dem 30. Juni 2024, 11.00 Uhr,
Biergarten der Gaststätte „Zum Dorfkrug“,
Friedrichstr. 17, 66127 Sbr.-Klarenthal, 

ein.

Lassen Sie daheim die Küche kalt, denn für Speis und Trank ist gesorgt und die bekannten „Krihidder Eilekäpp“ geh’n immer.

Zur besseren Planung wird um telefonische Anmeldung bei Haus&Grund Klarenthal-Krughütte, Tel. 0681 / 68663340, bis zum 26. Juni 2024 gebeten.

Einladung zur Mitgliederversammlung

Wir laden ein zur Mitgliederversammlung des Haus-, Wohnungs-
und Grundeigentümervereins Lebach, Schmelz, Eppelborn
e.V. am Dienstag, 30. Januar, 18.00 Uhr, im Restaurant
Bürgerstuben, Jabacherstraße 28, Lebach.

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Protokollführung
3. Neuwahl des/der 1. Vorsitzende(n)

Der Vorstand

Abgabefrist für Nebenkostenabrechnungen

Unterlagen zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen werden nur bis zum 15.November angenommen. Später eingereichte Gebührenberechnungen können nicht mehr bearbeitet werden. Im Übrigen dürfen wir darauf hinweisen, dass die Abrechnungen für das Jahr 2023 zum 31. Dezember 2024 verjähren. Nachzahlungen dürfen folglich nicht mehr nachgefordert werden.“

*     *     *

Einladung zur Generalversammlung

Hiermit laden wir alle unsere Mitglieder zu unserer diesjährigen Mitgliederversammlung

am Donnerstag, dem 5. September 2024, um 18.00 Uhr, ein.

Die Veranstaltung findet im Kulturhaus Wiebelskirchen,
Keplerstraße 16, in 66540 Neunkirchen-Wiebelskirchen, statt.

Tagesordnung

1. Begrüßung
2. Totenehrung
3. Protokoll der letzten Generalversammlung
4. Tätigkeitsbericht des Vorstandes
5. Kassenbericht des Vereins
6. Bericht der Kassenprüfer
7. Entlastung des Vorstandes
8. Neuwahl der Kassenprüfer
9. Verschiedenes
10. Schlusswort

Im Anschluss an unsere Versammlung laden wir die anwesenden
Mitglieder zu einem kleinen Imbiss ein.

RA Dierk Schramm, !. Vorsitzender

Überbau - wenn Bauvorhaben des Nachbarn die Grenze überschreiten

Werden vom Nachbarn Teile eines Grundstücks überbaut, schießen Grundstückseigentümern meistens folgende Fragen in den Kopf: Was kann ich dagegen vornehmen? Welche Ansprüche habe ich überhaupt gegenüber dem Grenzverletzer? Muss ich das dulden? Konflikte sind vorprogrammiert. Der Gesetzgeber hat in den §§ 912 ff. BGB Regeln geschaffen, die im Falle des Überbaus zu einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Eigentümern führen sollen. In diesem Artikel werden die wesentlichen Aspekte und Rechte des Grundstückseigentümersbei einem Überbau des Nachbarn erläutert.

1.Was ist ein Überbau?

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk, das auf einem Grundstück errichtet wurde, teilweise auf das Nachbargrundstück ragt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Wand, ein Dachüberstand oder ein Balkon über die Grundstücksgrenze hinausgeht.

2. Rechte des Nachbarn

Duldungspflicht (§ 912 Abs. 1 BGB):

Wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, muss der Nachbar den Überbau grundsätzlich dulden, es sei denn, er hat vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben (§ 912 BGB)

Ein absichtlicher (vorsätzlicher) Überbau liegt vor, wenn der Bauherr wissentlich und willentlich über die Grundstücksgrenze baut. Hierfür reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Nachbar eine Nachprüfung hinsichtlich des genauen Grundstücksgrenzverlaufes nicht vorgenommen hat. In diesem Fall kann der Eigentümer des überbauten Grundstücks neben der Entschädigung auch die Beseitigung des Überbaus verlangen.

Unabsichtlich oder auch fahrlässig erfolgt beispielsweise ein Überbau durch Messfehler oder fehlerhafte Baupläne.

Unter Umständen entfällt grobe Fahrlässigkeit dadurch, dass beide Nachbarn irrtümlich davon ausgegangen sind, dass durch den Überbau die Grundstücksgrenze eingehalten worden ist. Hiervon sind das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil v. 31.03.2011, 5 U 45/09) sowie das Amtsgericht Braunschweig (AG Braunschweig, Urteil v. 06.07.2020, C 43/19, mittlerweile rechtskräftig) ausgegangen. Nach Ansicht des Landgerichts Saarbrücken kann sich der überbauende Eigentümer allerdings dann nicht auf diesen Ausschluss berufen, wenn er auch ohne Vermessungsingenieur durch einfachen Blick auf die Grenzsteine hätte feststellen können, dass er die Grundstücksgrenze überschritten hat (LG Saarbrücken, Urteil v. 11.11.2022, 13 S 51/21, mittlerweile rechtskräftig).

In bestimmten Fällen kann der Überbau durch eine nachbarrechtliche Vereinbarung gerechtfertigt sein. Eine solche Zustimmung kann vertraglich geregelt werden und schließt die Möglichkeit eines Entschädigungsanspruchs oder einer Beseitigung aus.

Bei mittlerer oder einfacherer Fahrlässigkeit besteht keine Duldungspflicht des Überbaus, sofern sofort vor oder nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben worden ist.

Der Widerspruch ist an keine bestimmte Form gebunden. Zu Beweiszwecken raten wir allerdings an, diesen in schriftlicher Form zu erklären.

An den Inhalt des Widerspruchs sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Er stellt eine Warnung an den Bauenden dar, und es ist ausreichend, die Erklärung abzugeben, dass das Bauwerk wegen der Grenzüberschreitung nicht geduldet wird. Eine Begründung ist nicht notwendig. Eine abgegebene, aber nicht stichhaltige Begründung ist ohne Bedeutung für die Wirksamkeit des Widerspruchs.

Der Widerspruch muss sich auf einen bestimmten Überbau beziehen und kann auch beschränkt sein, zum Beispiel hinsichtlich des Überschreitens einer bestimmten Höhe oder eines bestimmten Grenzbereichs.

Dieser muss gegenüber dem Überbauenden erfolgen und kann auch gegenüber dem bauleitenden Architekten oder einem sonstigen Bauleiter abgegeben werden, jedoch nicht lediglich gegenüber einem Bauarbeiter. Bei mehreren Bauherrn genügt der Widerspruch gegenüber einem von ihnen.

Der Widerspruch muss „sofort", das heißt ohne unnötige Verzögerung, erfolgen, sobald der betroffene Nachbar von der Grenzüberschreitung Kenntnis erlangt hat. Der Nachbar kann bereits bei Vorlage des Bauantrags einem aus den Plänen erkennbaren möglichen Überbau widersprechen. Entscheidend für die Rechtzeitigkeit des Widerspruchs ist der Zeitpunkt, in dem die Grenzüberschreitung dem Nachbarn deutlich erkennbar wird.

Entschädigungsanspruch (§ 912 Abs. 2 BGB):

Sollte der Überbau eine Duldungspflicht nach sich ziehen, hat der Nachbar einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Diese Entschädigung wird in der Regel in Form einer Geldzahlung, sogenannte Geldrente oder Überbaurente, geleistet und orientiert sich an dem Wert, den der Überbau für den Nachbarn hat. D

Abkauf (§ 915 BGB)

Der Nachbar hat das Recht, vom Überbauenden zu verlangen, dass dieser ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat

Eigentum am Überbau

Bei einem unrechtmäßigen Überbau, also wenn der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, gehört das Eigentum am überbauten Bauwerk dem Nachbarn (§ 94 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 946 BGB)

Rechtsverhältnisse

Es ist möglich, dass durch eine Grunddienstbarkeit die Duldung des Überbaus geregelt wird, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen

Schadensersatzanspruch:

Sollte der Überbau zu Schäden auf dem Nachbargrundstück führen, hat der Nachbar das Recht, Schadensersatz zu verlangen. Dies kann der Fall sein, wenn durch den Überbau die Nutzung des Grundstücks eingeschränkt wird.

Wann muss ich meine Rechte geltend machen? Ausschlaggebend sind die im BGB festgehaltenen gängigen Regelungen zur Verjährung. Dabei ist zu beachten, dass die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre beträgt.

Der Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Überbau errichtet wurde und der betroffene Eigentümer von der Überbauung seines Grundstücks Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Dies gilt auch im Hinblick auf die Geltendmachung von Schadensersatz und die Beseitigung des Überbaus.

Praktische Beispiele

Bau von Gartenmauern: Ein häufiger Anwendungsfall ist der Bau von Gartenmauern, bei dem die Mauer unabsichtlich auf das Nachbargrundstück ragt. Hier greift § 912 BGB und der Nachbar hat einen Anspruch auf Entschädigung.

Errichtung von Garagen: Beim Bau von Garagen kann es ebenfalls zu einem Überbau kommen. In solchen Fällen ist die Höhe der Entschädigung oft ein Streitpunkt, da sie vom Nutzen der Garage für den Bauherrn und dem Wertverlust des Nachbargrundstücks abhängt.

Ausbau von Dachgeschossen: Auch der Ausbau von Dachgeschossen kann zu einem Überbau führen, wenn die neue Dachkonstruktion über die Grundstücksgrenze hinausragt. Hier sind die Regeln des § 912 BGB anzuwenden, wobei eine nachträgliche Beseitigung oft nicht zumutbar ist.

Von besonderer Bedeutung ist die Zulässigkeit nachträglicher Überbauten insbesondere im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung zum Zwecke der Wärmedämmung, wenn der Nachbar die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht bewilligt.

Eine Duldungspflicht gemäß § 912 kommt nicht in Betracht. Denn die Dämmplatten können ohne weiteres wieder entfernt werden und zudem ist der Grenzverlauf dem sanierungswilligen Eigentümer in aller Regel bekannt, sodass es an den subjektiven Voraussetzungen fehlt.

Aus diesem Grund haben die Länder für bestehende Gebäude Regelungen in den Landesnachbargesetzen erlassen, die mit inhaltlich unterschiedlichen Voraussetzungen nachträgliche Überbauten zum Zwecke der Wärmedämmung von Bestandsbauten privilegieren.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Überbau nicht den in dem betreffenden Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften entsprach. Der BGH verneinte dort die Duldungspflicht für den Fall, dass über die Grenzverletzung hinaus weitere Beeinträchtigungen wie z. B. durch Verletzung der Brandschutzvorschriften entstehen (BGH, Urteil v. 22.09.1972, VZR 8/71). Das Gleiche gilt, wenn eine Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks dadurch droht, dass etwa ein Anschlussblech nicht fachgerecht ausgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 19.09.2008, V ZR 152/07).

Fazit

• 912 BGB ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Nachbarrechts und regelt die rechtlichen Folgen eines Überbaus umfassend. Er bietet sowohl Schutz für den Eigentümer des überbauten Grundstücks als auch klare Vorgaben für den Bauherrn. Eine sorgfältige Planung und eine genaue Vermessung der Grundstücksgrenzen können helfen, Streitigkeiten und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Diese Rechte sind im Einzelfall zu prüfen und hängen von den genauen Umständen des Überbaus ab. Insbesondere ist zu beachten, ob der Überbau vorsätzlich oder fahrlässig erfolgte und ob vertragliche Vereinbarungen zwischen den Nachbarn bestehen.

Sobald der Eigentümer des benachbarten Grundstücks die Baumaßnahme bemerkt hat, sollte er frühzeitig Widerspruch erheben und das auch nachweisen können.

Grundstückseigentümer sollten unbedingt die Grundstücksgrenze zum Nachbarn einhalten. Ansonsten drohen ärgerliche Konsequenzen.

Andreas Thesen

Rechtsanwalt, Rechtsberater Haus & Grund Quierschied, Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Einladung zur Mitgliederversammlung

am 18. September 2024, 18.00 Uhr
im Katholischen Pfarrheim

Tagesordnung

1. Begrüßung

2. Totengedenken

3. Informationen aus dem Landes- und Bundesvorstand

4. Informationen zur aktuellen Situation der Grundsteuerregelungen

5. Bericht der Kassenprüfer

6. Entlastung des Vorstandes

7. Sonstiges und Anträge

Dierk Schramm
1.Vorsitzender

Überbau - wenn Bauvorhaben des Nachbarn die Grenze überschreiten

Werden vom Nachbarn Teile eines Grundstücks überbaut, schießen Grundstückseigentümern meistens folgende Fragen in den Kopf: Was kann ich dagegen vornehmen? Welche Ansprüche habe ich überhaupt gegenüber dem Grenzverletzer? Muss ich das dulden? Konflikte sind vorprogrammiert. Der Gesetzgeber hat in den §§ 912 ff. BGB Regeln geschaffen, die im Falle des Überbaus zu einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Eigentümern führen sollen. In diesem Artikel werden die wesentlichen Aspekte und Rechte des Grundstückseigentümersbei einem Überbau des Nachbarn erläutert.

1.Was ist ein Überbau?

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk, das auf einem Grundstück errichtet wurde, teilweise auf das Nachbargrundstück ragt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Wand, ein Dachüberstand oder ein Balkon über die Grundstücksgrenze hinausgeht.

2. Rechte des Nachbarn

Duldungspflicht (§ 912 Abs. 1 BGB):

Wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, muss der Nachbar den Überbau grundsätzlich dulden, es sei denn, er hat vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben (§ 912 BGB)

Ein absichtlicher (vorsätzlicher) Überbau liegt vor, wenn der Bauherr wissentlich und willentlich über die Grundstücksgrenze baut. Hierfür reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Nachbar eine Nachprüfung hinsichtlich des genauen Grundstücksgrenzverlaufes nicht vorgenommen hat. In diesem Fall kann der Eigentümer des überbauten Grundstücks neben der Entschädigung auch die Beseitigung des Überbaus verlangen.

Unabsichtlich oder auch fahrlässig erfolgt beispielsweise ein Überbau durch Messfehler oder fehlerhafte Baupläne.

Unter Umständen entfällt grobe Fahrlässigkeit dadurch, dass beide Nachbarn irrtümlich davon ausgegangen sind, dass durch den Überbau die Grundstücksgrenze eingehalten worden ist. Hiervon sind das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil v. 31.03.2011, 5 U 45/09) sowie das Amtsgericht Braunschweig (AG Braunschweig, Urteil v. 06.07.2020, C 43/19, mittlerweile rechtskräftig) ausgegangen. Nach Ansicht des Landgerichts Saarbrücken kann sich der überbauende Eigentümer allerdings dann nicht auf diesen Ausschluss berufen, wenn er auch ohne Vermessungsingenieur durch einfachen Blick auf die Grenzsteine hätte feststellen können, dass er die Grundstücksgrenze überschritten hat (LG Saarbrücken, Urteil v. 11.11.2022, 13 S 51/21, mittlerweile rechtskräftig).

In bestimmten Fällen kann der Überbau durch eine nachbarrechtliche Vereinbarung gerechtfertigt sein. Eine solche Zustimmung kann vertraglich geregelt werden und schließt die Möglichkeit eines Entschädigungsanspruchs oder einer Beseitigung aus.

Bei mittlerer oder einfacherer Fahrlässigkeit besteht keine Duldungspflicht des Überbaus, sofern sofort vor oder nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben worden ist.

Der Widerspruch ist an keine bestimmte Form gebunden. Zu Beweiszwecken raten wir allerdings an, diesen in schriftlicher Form zu erklären.

An den Inhalt des Widerspruchs sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Er stellt eine Warnung an den Bauenden dar, und es ist ausreichend, die Erklärung abzugeben, dass das Bauwerk wegen der Grenzüberschreitung nicht geduldet wird. Eine Begründung ist nicht notwendig. Eine abgegebene, aber nicht stichhaltige Begründung ist ohne Bedeutung für die Wirksamkeit des Widerspruchs.

Der Widerspruch muss sich auf einen bestimmten Überbau beziehen und kann auch beschränkt sein, zum Beispiel hinsichtlich des Überschreitens einer bestimmten Höhe oder eines bestimmten Grenzbereichs.

Dieser muss gegenüber dem Überbauenden erfolgen und kann auch gegenüber dem bauleitenden Architekten oder einem sonstigen Bauleiter abgegeben werden, jedoch nicht lediglich gegenüber einem Bauarbeiter. Bei mehreren Bauherrn genügt der Widerspruch gegenüber einem von ihnen.

Der Widerspruch muss „sofort", das heißt ohne unnötige Verzögerung, erfolgen, sobald der betroffene Nachbar von der Grenzüberschreitung Kenntnis erlangt hat. Der Nachbar kann bereits bei Vorlage des Bauantrags einem aus den Plänen erkennbaren möglichen Überbau widersprechen. Entscheidend für die Rechtzeitigkeit des Widerspruchs ist der Zeitpunkt, in dem die Grenzüberschreitung dem Nachbarn deutlich erkennbar wird.

Entschädigungsanspruch (§ 912 Abs. 2 BGB):

Sollte der Überbau eine Duldungspflicht nach sich ziehen, hat der Nachbar einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Diese Entschädigung wird in der Regel in Form einer Geldzahlung, sogenannte Geldrente oder Überbaurente, geleistet und orientiert sich an dem Wert, den der Überbau für den Nachbarn hat. D

Abkauf (§ 915 BGB)

Der Nachbar hat das Recht, vom Überbauenden zu verlangen, dass dieser ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat

Eigentum am Überbau

Bei einem unrechtmäßigen Überbau, also wenn der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, gehört das Eigentum am überbauten Bauwerk dem Nachbarn (§ 94 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 946 BGB)

Rechtsverhältnisse

Es ist möglich, dass durch eine Grunddienstbarkeit die Duldung des Überbaus geregelt wird, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen

Schadensersatzanspruch:

Sollte der Überbau zu Schäden auf dem Nachbargrundstück führen, hat der Nachbar das Recht, Schadensersatz zu verlangen. Dies kann der Fall sein, wenn durch den Überbau die Nutzung des Grundstücks eingeschränkt wird.

Wann muss ich meine Rechte geltend machen? Ausschlaggebend sind die im BGB festgehaltenen gängigen Regelungen zur Verjährung. Dabei ist zu beachten, dass die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre beträgt.

Der Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Überbau errichtet wurde und der betroffene Eigentümer von der Überbauung seines Grundstücks Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Dies gilt auch im Hinblick auf die Geltendmachung von Schadensersatz und die Beseitigung des Überbaus.

Praktische Beispiele

Bau von Gartenmauern: Ein häufiger Anwendungsfall ist der Bau von Gartenmauern, bei dem die Mauer unabsichtlich auf das Nachbargrundstück ragt. Hier greift § 912 BGB und der Nachbar hat einen Anspruch auf Entschädigung.

Errichtung von Garagen: Beim Bau von Garagen kann es ebenfalls zu einem Überbau kommen. In solchen Fällen ist die Höhe der Entschädigung oft ein Streitpunkt, da sie vom Nutzen der Garage für den Bauherrn und dem Wertverlust des Nachbargrundstücks abhängt.

Ausbau von Dachgeschossen: Auch der Ausbau von Dachgeschossen kann zu einem Überbau führen, wenn die neue Dachkonstruktion über die Grundstücksgrenze hinausragt. Hier sind die Regeln des § 912 BGB anzuwenden, wobei eine nachträgliche Beseitigung oft nicht zumutbar ist.

Von besonderer Bedeutung ist die Zulässigkeit nachträglicher Überbauten insbesondere im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung zum Zwecke der Wärmedämmung, wenn der Nachbar die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht bewilligt.

Eine Duldungspflicht gemäß § 912 kommt nicht in Betracht. Denn die Dämmplatten können ohne weiteres wieder entfernt werden und zudem ist der Grenzverlauf dem sanierungswilligen Eigentümer in aller Regel bekannt, sodass es an den subjektiven Voraussetzungen fehlt.

Aus diesem Grund haben die Länder für bestehende Gebäude Regelungen in den Landesnachbargesetzen erlassen, die mit inhaltlich unterschiedlichen Voraussetzungen nachträgliche Überbauten zum Zwecke der Wärmedämmung von Bestandsbauten privilegieren.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Überbau nicht den in dem betreffenden Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften entsprach. Der BGH verneinte dort die Duldungspflicht für den Fall, dass über die Grenzverletzung hinaus weitere Beeinträchtigungen wie z. B. durch Verletzung der Brandschutzvorschriften entstehen (BGH, Urteil v. 22.09.1972, VZR 8/71). Das Gleiche gilt, wenn eine Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks dadurch droht, dass etwa ein Anschlussblech nicht fachgerecht ausgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 19.09.2008, V ZR 152/07).

Fazit

• 912 BGB ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Nachbarrechts und regelt die rechtlichen Folgen eines Überbaus umfassend. Er bietet sowohl Schutz für den Eigentümer des überbauten Grundstücks als auch klare Vorgaben für den Bauherrn. Eine sorgfältige Planung und eine genaue Vermessung der Grundstücksgrenzen können helfen, Streitigkeiten und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Diese Rechte sind im Einzelfall zu prüfen und hängen von den genauen Umständen des Überbaus ab. Insbesondere ist zu beachten, ob der Überbau vorsätzlich oder fahrlässig erfolgte und ob vertragliche Vereinbarungen zwischen den Nachbarn bestehen.

Sobald der Eigentümer des benachbarten Grundstücks die Baumaßnahme bemerkt hat, sollte er frühzeitig Widerspruch erheben und das auch nachweisen können.

Grundstückseigentümer sollten unbedingt die Grundstücksgrenze zum Nachbarn einhalten. Ansonsten drohen ärgerliche Konsequenzen.

Andreas Thesen

Rechtsanwalt, Rechtsberater Haus & Grund Quierschied, Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Neue Regelung für allgemeine und Rechtsberatungen

- Die Beratung in Fragen der Mietgesetzgebung erfolgt nach
telefonischer Vereinbarung unter Telefon 06806-600161 bei
Rechtsanwalt Sebastian Hamm, Talstraße 14, 66292 Riegelsberg,
E-Mail kanzlei@hamm-rechtsanwalt.de

- Bei allgemeinen Fragen zu Haus & Grund Riegelsberg-
Köllertal: E-Mail mail@hug-riegelsberg.de

Der Lange Marsch

Der Lange Marsch war ein Ereignis innerhalb des Chinesischen Bürgerkrieges. Dieser tobte in den dreißiger Jahren des vorigen Jahrhunderts. Er ist bis heute ein zentraler Heldenmythos der kommunistischen Partei Chinas. Lange Märsche gibt es auch in unseren Breiten. Nur nicht so ruhmreich. Aber ähnlich beschwerlich und zeitintensiv.

Ich stelle Ihnen den Ablauf eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung dar. Dieser wird von einem Gerichtssachverständigen wie folgt beschrieben:"Eine Wohnung im Erdgeschoss, in einem 2 1/2-geschossigen angebauten voll unterkellerten Mehrfamilienwohnhaus.

- Baujahr 1994.

- Die Wohnung befindet sich in Saarlouis in einer guten Wohnlage.

- Die Wohnfläche beträgt 85 m².

- Zur Wohnung gehört ein Stellplatz.

Den Eheleuten V gehört diese Wohnung. Sie haben dieselbe an Frau M vermietet. Das Mietverhältnis begann am 01.11.2018.Im Dezember 2020 belief sich die Kaltmiete auf 525,00 €. Bei einer Wohnungsgröße von 85 m² kommen wir auf einen Quadratmeterpreis von 6,17 €.

Mit Schreiben vom 21.12.2020 haben die Vermieter ein Mieterhöhungsschreiben an die Mieterin gerichtet.  Ab 01.04.2021 von 525,00 € um 105,00 € auf 630,00 €, was einer Steigerung von 6,17 €/m² um 1,24 €/m² auf 7,41 €/m² entspricht.

M stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Dies hatte zur Folge, dass mit Schriftsatz vom 08.03.2021 eine Mieterhöhungsklage beim Amtsgericht Saarlouis anhängig gemacht wurde. M beauftragte ihrerseits einen Rechtsanwalt, sie in einem gerichtlichen Verfahren zu vertreten. Die Begründung zum Klageabweisungsantrag datiert vom 16.04.2021. Nach dem üblichen Standard.

- Die im Mieterhöhungsschreiben genannten Vergleichsobjekte seien in dieser   Form ungeeignet.

- Die von M innegehaltene Wohnung sei so mangelhaft, dass die geforderte Mieterhöhung der Gegenleistung nicht entspreche.

Das Amtsgericht Saarlouis führte am 02.09.2021 eine Güteverhandlung durch. Ohne Ergebnis. Am 16.09.2021 erging ein Beweisbeschluss. Der Inhalt war für Mietrechtler keine Überraschung.

- Es soll durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden, dass   der von den Vermietern begehrte Mietzins ortsüblich ist.

- Die IHK des Saarlandes soll um die Benennung eines geeigneten Sachverständigen ersucht werden.

Schwierige Suche nach einem Gutachter

Die IHK Saarland schlug mit Schreiben vom 20.09.2021 eine Expertin vor, die von der IHK Bodensee-Oberschwaben öffentlich bestellt und vereidigt ist für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Ein Experte, der dieser Aufgabe gewachsen ist, ist im Saarland offenbar nicht mehr existent. Die angesprochene Sachverständige vom Bodensee lehnte den Gutachterauftrag mit der Begründung ab, Mieterhöhungen sei nicht ihr Fach.

Schließlich schlug die IHK Saarland einen Architekten vor, der in Rheinland-Pfalz praktiziert. Die Prozessparteien stimmten dem gerichtlichen Vorschlag auf Bestellung dieses Herrn zu. Er bekam den Auftrag. Nach Besichtigung des Objektes am 18.05.2022 wurde das Mietwertgutachten erstellt. Dies war am 20.07.2022. Im Ergebnis hielt der Experte den Mietzins von 7,51 €/m² für ortsüblich.

Als Reaktion hierauf erhob die Mieterin mit Schriftsatz vom 17.07.2023 eine Widerklage. Und zwar mit dem Ziel, dass festgestellt wird, die Mieterin wegen angeblicher Mängel in der Wohnung zu einer Mietminderung von 30 % beginnend mit dem 01.03.2021 berechtigt sei. Ein weiterer Gerichtstermin wurde für den 16.05.2024 anberaumt. Das Bemühen des Richters, eine gütliche Einigung herbeizuführen, scheiterte.

Am 04.07.2024 gab es zwei Gerichtsentscheidungen:

1. Einen Beweisbeschluss mit der Fragestellung, ob die streitgegenständliche Wohnung Mängel aufweist.
2. Ein Teilurteil des Inhalts, dass die Mieterin einer Mieterhöhung auf 630,00 € zustimmen muss. Also auf den Betrag, den die Vermieter klageweise einfordern.

Gegen diese Entscheidung hat die Mieterin keine Berufung eingelegt mit der Folge, dass Rechtskraft eingetreten ist. Seit März 2021 bis heute (Oktober 2024) zahlt die Mieterin unverändert den "alten" Mietzins in Höhe von 525,00 €. Ohne monatliche Erhöhung von 105,00 €. Dies hat zur Folge, dass zwischen März 2021 und Oktober 2024 für 44 Monate jeweils 105,00 € zu wenig gezahlt wurden. Die Rückstände summieren sich auf 4.620,00 €.

Option einer fristlosen Kündigung

Gemäß §§ 543, 569 Abs. 2a Ziffer 3 BGB können die Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Mieterin sich mit zwei Monatsbruttomieten 630,00 € Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung 50,00 € =1.360,00 € im Rückstand befindet und zwei Monate nach rechtskräftiger Verurteilung (gerechnet ab 04.07.2024) vorbei sind.

Das Mietverhältnis ist schon seit Jahren zerrüttet. Den Vermietern wurde geraten, die für sie günstige Konstellation zu nutzen und der Mieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß zum 31.05.2025 zu kündigen.

Es ist für die Mieterin brandgefährlich, sich auf ein vermeintliches Minderungsrecht zu verlassen. Soweit diesseits beurteilt werden kann, wird die Mieterin mit einer 30-prozentigen  Mietminderung nicht durchkommen. Zumal der Sachverständige aus Rheinland-Pfalz nach Besichtigung der Wohnung wegen Feststellung von Mängeln lediglich ein Abschlag von 5 % akzeptierte.

Die Mieterin wäre aus ihrer Sicht sicherlich besser beraten, den Erhöhungsbetrag ab 01.03.2021 unter Vorbehalt einer Mietminderung zu zahlen. Und nicht einzubehalten. Wenn über die Jahre auch nur ein Rückstand von 1.360,00 € zurückbleibt, war es das für die Mieterin. Das Mietverhältnis wäre beendet.

Welche Prozesse stehen an

Die Vermieter haben den Mietvertrag fristlos gekündigt. Nach Ablauf der gewährten Räumungsfrist am 21.10.2024 wird Räumungsklage erhoben, da die Mieterin einen Auszug nicht akzeptiert. Der Lange Marsch wird fortgesetzt. Nach Zahlung von Gerichts- und Sachverständigenkosten, die in die Tausende gehen, geht es mit zwei Prozessen weiter:

- In dem einem in dem festgestellt werden soll, ob eine 30-prozentige Mietminderung gerechtfertigt ist.

- In dem anderen um Räumung und Zahlung.

Ein Ende der Auseinandersetzung, die mit dem Mieterhöhungsschreiben vom 21.12.2020 begann ist nicht absehbar. Hoffentlich nicht noch einmal 4 Jahre!

Rechtsanwalt Hans-Joachim Hoffmann
Haus & Grund Saarbrücken
Tel.: 0681/66 83 7-0
Fax: 0681/66 83 7-16
E-Mail: info@hausundgrund-saarbruecken.de

oder

Anwaltskanzlei Hoffmann
Tel.: 0681/68 66 33 40
Fax: 0681/68 89 09 01
E-Mail: info@anwaltskanzlei-hoffmann.com

Einladung zur Mitgliederversammlung

Zu der am Dienstag, dem 1. Oktober 2024 um 18.00 Uhr
stattfindenden Mitgliederversammlung im Vereinshaus Fraulautern,
Saarbrücker Straße 5, 66740 Saarlouis-Fraulautern, lade
ich Sie hiermit im Namen des Vorstandes recht herzlich ein.

Tagesordnung
1. Begrüßung und Gedenken an die verstorbenen Mitglieder
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit
3. Tätigkeitsberichte
a) des Vorsitzenden
b) des Geschäftsführers der Service UG
4. Kassenberichte
5. Aussprache über die Berichte
6. Bericht der Kassenprüfer
7. Wahl eines Versammlungsleiters
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des Vorstandes
a) des 1. Vorsitzenden
b) des 2. Vorsitzenden
c) des Kassierers
d) des Schriftführers
e) der Beisitzer
10. Wahl der Kassenprüfer
11. Referat von Kurt Engel über die CO2-Abgabe
12. Verschiedenes

Wir würden uns sehr freuen, wenn Sie recht zahlreich zur Versammlung
kommen würden.
Kurt Engel, 1. Vorsitzender

Haus und Grund Spiesen-Elversberg

Ansprechpartner:
Wolfgang Korte

Wilhelmstraße 30
66583 Spiesen-Elversberg

Telefon: 0 68 21 / 7 85 32

E-Mail: wkorte612@aol.com
Internet: www.hug-elversberg.keepfree.de

Sprechstunden und Rechtsberatung:

Sprechstunden finden nach Anmeldung unter Telefon 06821/78532 mit dem 1. Vorsitzenden, Wolfgang Korte, jeden 1. Mittwoch im Monat, im Rathaus Café – Spiesen von 14 Uhr bis 16 Uhr statt.

Bei Rechtsanliegen wird ein Termin für ein Beratungsgesprächin der Rechtsabteilung in Saarbrücken beim Landesverband Saar vereinbart.

Unsere Generalversammlung im  N O V E M B E R  2024

Haus & Grund St. Ingbert e.V. lädt Sie  für Montag den 18.11.2024 -  19.00 Uhr zur Generalversammlung 2024 ein.

Die Veranstaltung findet im Nebenzimmer der Gaststätte „MÜ 1“ (ehem. Bergmannsheim), Neue Bahnhofstr. 15 -  66386 St. Ingbert statt.

                                                           * * * * * *

Wir laden Sie herzlich ein und teilen die nachstehende Tagesordnung wie folgt mit:

1. Begrüßung durch den Vorsitzenden
2. Totenehrung
3. Protokoll der Mitgliederversammlung vom 23.09.2023
4. Kassenbericht und Bericht der Revisoren
5. Bericht der Revisoren und Entlastung der Kassiererin
6. Geschäftsbericht des Vorstands
7. Entlastung des Vorstands und Vorstandswahlen
8. Wahl der Revisoren
9. Verschiedenes

Im Anschluss an die Generalversammlung d.h. Mitgliederversammlung, lädt der Vorstand zu einem Imbiss ein. Damit wir besser planen können, bitten wir um telefonische Voranmeldung unter der Tel. Nummer 06894/6522 oder per E-Mail an hausundgund-st.ingbert@t-online.de.

*     *     *

Unsere Vortragsreihe im   OKTOBER 2024 zum Thema:

„Heizen mit Verstand“

Haus & Grund St. Ingbert e.V. lädt Sie für Montag den 28.10.2024 um 19.00 Uhr zu diesem sehr interessanten Vortrag ein.

Referent ist Herr Dipl. Ing. Matthias MARX, Sachverständiger für Energieeffizienz und Energieberater für die Verbraucherzentrale Saarland

Die Veranstaltung findet im Nebenzimmer der Gaststätte „MÜ 1“ (ehem. Bergmannsheim), Neue Bahnhofstr. 15,  66386 St. Ingbert statt.

                                                           * * * * * *

Ein immer aktuelles Thema ist: „Heizen mit Verstand – passende Heiztechnologien für Ihr Haus“

Auch, wenn es für Bestandsimmobilien bis 2028 Übergangsfristen gibt, die u.a. an eine kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind, ist es sinnvoll, dass sich Eigenheimbesitzer bereits jetzt Gedanken über das zukünftige Heizen machen.

Dabei stellt gerade die Auswahl des richtigen Heizungssystems viele Eigenheimbesitzer vor große Herausforderungen

In seinem Vortrag stellt der Energieberater, Herr Dipl. Ing. Matthias Marx, mögliche neue Heiztechnologien für Ihre Immobilie vor. Dabei erläutert er die Energieeffizienz und den Einsatz möglicher Brennstoffe der einzelnen Heizungsanlagen.

Auch geht er dabei auf die praktischen und technischen Vorzüge als, auch auf Nachteile der jeweiligen Systeme, ein.

Mit wertvollen Tipps und Informationen zur Fördermöglichkeit gibt er Hilfestellung auf der Suche zu einer neuen zukunftsgerechten Heizung.

Wir freuen uns auf Ihren Besuch und bitten möglichst um Voranmeldung – in der Geschäftsstelle unter Tel.  06894-6522 oder per E-Mail an „hausundgrund-st.ingbert@ t-online.de “

*     *     *

Vortrag über die sichere Immobilie

Haus & Grund St. Ingbert lädt Sie für Montag, den 23. September 2024,
19.00 Uhr, zu einem sehr interessanten Vortrag ein.
Referent ist Timo Meyer. Die Veranstaltung fi ndet im Nebenzimmer
der Gaststätte „MÜ 1“ (ehem. Bergmannsheim),
Neue Bahnhofstraße 15 in 66386 St. Ingbert, statt.

Ein immer aktuelles Thema ist die „Sicherheit in und um die eigenen vier
Wände“. Nichts kann das Leben mehr auf den Kopf stellen, als
der Verlust des Sicherheitsgefühls in den eigenen vier Wänden
bzw. dem eigenen Haus. Diese psychologischen „Negativ-Effekte“
eines möglichen Einbruchs will sich jeder im Leben ersparen.

Wo und wie möglicherweise auch Sicherheitstechnik helfen
kann, darüber referiert Timo Meyer, Geschäftsführer der United
Security (USEC) und Landesbrandinspekteur des Saarländischen
Feuerwehrverbands, in einem sachkundigen Vortrag.
Auch das Thema des präventiven Brandschutzes kommt dabei
nicht zu kurz. Dieser produktneutrale Vortrag zeigt Ihnen Tipps
und Tricks auf, wie Sie sicherer durchs Leben kommen können.

Wir freuen uns auf Ihren Besuch und bitten möglichst um Voranmeldung,
in der Geschäftsstelle unter Tel. 06894-6522 oder
per E-Mail an hausundgrund-st.ingbert@t-online.de

Überbau - wenn Bauvorhaben des Nachbarn die Grenze überschreiten

Werden vom Nachbarn Teile eines Grundstücks überbaut, schießen Grundstückseigentümern meistens folgende Fragen in den Kopf: Was kann ich dagegen vornehmen? Welche Ansprüche habe ich überhaupt gegenüber dem Grenzverletzer? Muss ich das dulden? Konflikte sind vorprogrammiert. Der Gesetzgeber hat in den §§ 912 ff. BGB Regeln geschaffen, die im Falle des Überbaus zu einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Eigentümern führen sollen. In diesem Artikel werden die wesentlichen Aspekte und Rechte des Grundstückseigentümersbei einem Überbau des Nachbarn erläutert.

1.Was ist ein Überbau?

Ein Überbau liegt vor, wenn ein Bauwerk, das auf einem Grundstück errichtet wurde, teilweise auf das Nachbargrundstück ragt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Wand, ein Dachüberstand oder ein Balkon über die Grundstücksgrenze hinausgeht.

2. Rechte des Nachbarn

Duldungspflicht (§ 912 Abs. 1 BGB):

Wenn der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, muss der Nachbar den Überbau grundsätzlich dulden, es sei denn, er hat vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben (§ 912 BGB)

Ein absichtlicher (vorsätzlicher) Überbau liegt vor, wenn der Bauherr wissentlich und willentlich über die Grundstücksgrenze baut. Hierfür reicht es nach der Rechtsprechung aus, wenn der Nachbar eine Nachprüfung hinsichtlich des genauen Grundstücksgrenzverlaufes nicht vorgenommen hat. In diesem Fall kann der Eigentümer des überbauten Grundstücks neben der Entschädigung auch die Beseitigung des Überbaus verlangen.

Unabsichtlich oder auch fahrlässig erfolgt beispielsweise ein Überbau durch Messfehler oder fehlerhafte Baupläne.

Unter Umständen entfällt grobe Fahrlässigkeit dadurch, dass beide Nachbarn irrtümlich davon ausgegangen sind, dass durch den Überbau die Grundstücksgrenze eingehalten worden ist. Hiervon sind das Oberlandesgericht Brandenburg (OLG Brandenburg, Urteil v. 31.03.2011, 5 U 45/09) sowie das Amtsgericht Braunschweig (AG Braunschweig, Urteil v. 06.07.2020, C 43/19, mittlerweile rechtskräftig) ausgegangen. Nach Ansicht des Landgerichts Saarbrücken kann sich der überbauende Eigentümer allerdings dann nicht auf diesen Ausschluss berufen, wenn er auch ohne Vermessungsingenieur durch einfachen Blick auf die Grenzsteine hätte feststellen können, dass er die Grundstücksgrenze überschritten hat (LG Saarbrücken, Urteil v. 11.11.2022, 13 S 51/21, mittlerweile rechtskräftig).

In bestimmten Fällen kann der Überbau durch eine nachbarrechtliche Vereinbarung gerechtfertigt sein. Eine solche Zustimmung kann vertraglich geregelt werden und schließt die Möglichkeit eines Entschädigungsanspruchs oder einer Beseitigung aus.

Bei mittlerer oder einfacherer Fahrlässigkeit besteht keine Duldungspflicht des Überbaus, sofern sofort vor oder nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben worden ist.

Der Widerspruch ist an keine bestimmte Form gebunden. Zu Beweiszwecken raten wir allerdings an, diesen in schriftlicher Form zu erklären.

An den Inhalt des Widerspruchs sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Er stellt eine Warnung an den Bauenden dar, und es ist ausreichend, die Erklärung abzugeben, dass das Bauwerk wegen der Grenzüberschreitung nicht geduldet wird. Eine Begründung ist nicht notwendig. Eine abgegebene, aber nicht stichhaltige Begründung ist ohne Bedeutung für die Wirksamkeit des Widerspruchs.

Der Widerspruch muss sich auf einen bestimmten Überbau beziehen und kann auch beschränkt sein, zum Beispiel hinsichtlich des Überschreitens einer bestimmten Höhe oder eines bestimmten Grenzbereichs.

Dieser muss gegenüber dem Überbauenden erfolgen und kann auch gegenüber dem bauleitenden Architekten oder einem sonstigen Bauleiter abgegeben werden, jedoch nicht lediglich gegenüber einem Bauarbeiter. Bei mehreren Bauherrn genügt der Widerspruch gegenüber einem von ihnen.

Der Widerspruch muss „sofort", das heißt ohne unnötige Verzögerung, erfolgen, sobald der betroffene Nachbar von der Grenzüberschreitung Kenntnis erlangt hat. Der Nachbar kann bereits bei Vorlage des Bauantrags einem aus den Plänen erkennbaren möglichen Überbau widersprechen. Entscheidend für die Rechtzeitigkeit des Widerspruchs ist der Zeitpunkt, in dem die Grenzüberschreitung dem Nachbarn deutlich erkennbar wird.

Entschädigungsanspruch (§ 912 Abs. 2 BGB):

Sollte der Überbau eine Duldungspflicht nach sich ziehen, hat der Nachbar einen Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Diese Entschädigung wird in der Regel in Form einer Geldzahlung, sogenannte Geldrente oder Überbaurente, geleistet und orientiert sich an dem Wert, den der Überbau für den Nachbarn hat. D

Abkauf (§ 915 BGB)

Der Nachbar hat das Recht, vom Überbauenden zu verlangen, dass dieser ihm gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Teil des Grundstücks den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung gehabt hat

Eigentum am Überbau

Bei einem unrechtmäßigen Überbau, also wenn der Überbauende vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat, gehört das Eigentum am überbauten Bauwerk dem Nachbarn (§ 94 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 946 BGB)

Rechtsverhältnisse

Es ist möglich, dass durch eine Grunddienstbarkeit die Duldung des Überbaus geregelt wird, um künftige Streitigkeiten über das Eigentum am Bauwerk und über die Duldungspflicht des Nachbarn auszuschließen

Schadensersatzanspruch:

Sollte der Überbau zu Schäden auf dem Nachbargrundstück führen, hat der Nachbar das Recht, Schadensersatz zu verlangen. Dies kann der Fall sein, wenn durch den Überbau die Nutzung des Grundstücks eingeschränkt wird.

Wann muss ich meine Rechte geltend machen? Ausschlaggebend sind die im BGB festgehaltenen gängigen Regelungen zur Verjährung. Dabei ist zu beachten, dass die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre beträgt.

Der Anspruch auf Zahlung einer Überbaurente beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Überbau errichtet wurde und der betroffene Eigentümer von der Überbauung seines Grundstücks Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Dies gilt auch im Hinblick auf die Geltendmachung von Schadensersatz und die Beseitigung des Überbaus.

Praktische Beispiele

Bau von Gartenmauern: Ein häufiger Anwendungsfall ist der Bau von Gartenmauern, bei dem die Mauer unabsichtlich auf das Nachbargrundstück ragt. Hier greift § 912 BGB und der Nachbar hat einen Anspruch auf Entschädigung.

Errichtung von Garagen: Beim Bau von Garagen kann es ebenfalls zu einem Überbau kommen. In solchen Fällen ist die Höhe der Entschädigung oft ein Streitpunkt, da sie vom Nutzen der Garage für den Bauherrn und dem Wertverlust des Nachbargrundstücks abhängt.

Ausbau von Dachgeschossen: Auch der Ausbau von Dachgeschossen kann zu einem Überbau führen, wenn die neue Dachkonstruktion über die Grundstücksgrenze hinausragt. Hier sind die Regeln des § 912 BGB anzuwenden, wobei eine nachträgliche Beseitigung oft nicht zumutbar ist.

Von besonderer Bedeutung ist die Zulässigkeit nachträglicher Überbauten insbesondere im Zusammenhang mit der energetischen Gebäudesanierung zum Zwecke der Wärmedämmung, wenn der Nachbar die Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht bewilligt.

Eine Duldungspflicht gemäß § 912 kommt nicht in Betracht. Denn die Dämmplatten können ohne weiteres wieder entfernt werden und zudem ist der Grenzverlauf dem sanierungswilligen Eigentümer in aller Regel bekannt, sodass es an den subjektiven Voraussetzungen fehlt.

Aus diesem Grund haben die Länder für bestehende Gebäude Regelungen in den Landesnachbargesetzen erlassen, die mit inhaltlich unterschiedlichen Voraussetzungen nachträgliche Überbauten zum Zwecke der Wärmedämmung von Bestandsbauten privilegieren.

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Überbau nicht den in dem betreffenden Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften entsprach. Der BGH verneinte dort die Duldungspflicht für den Fall, dass über die Grenzverletzung hinaus weitere Beeinträchtigungen wie z. B. durch Verletzung der Brandschutzvorschriften entstehen (BGH, Urteil v. 22.09.1972, VZR 8/71). Das Gleiche gilt, wenn eine Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks dadurch droht, dass etwa ein Anschlussblech nicht fachgerecht ausgeführt worden ist (BGH, Urteil vom 19.09.2008, V ZR 152/07).

Fazit

• 912 BGB ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Nachbarrechts und regelt die rechtlichen Folgen eines Überbaus umfassend. Er bietet sowohl Schutz für den Eigentümer des überbauten Grundstücks als auch klare Vorgaben für den Bauherrn. Eine sorgfältige Planung und eine genaue Vermessung der Grundstücksgrenzen können helfen, Streitigkeiten und kostspielige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Diese Rechte sind im Einzelfall zu prüfen und hängen von den genauen Umständen des Überbaus ab. Insbesondere ist zu beachten, ob der Überbau vorsätzlich oder fahrlässig erfolgte und ob vertragliche Vereinbarungen zwischen den Nachbarn bestehen.

Sobald der Eigentümer des benachbarten Grundstücks die Baumaßnahme bemerkt hat, sollte er frühzeitig Widerspruch erheben und das auch nachweisen können.

Grundstückseigentümer sollten unbedingt die Grundstücksgrenze zum Nachbarn einhalten. Ansonsten drohen ärgerliche Konsequenzen.

Andreas Thesen

Rechtsanwalt, Rechtsberater Haus & Grund Quierschied, Ostsaar/Pfalz und Haus & Grund St. Wendel

Einladung zur Mitgliederversammlung

Alle Mitglieder/Innen des Vereins Haus und Grund Sulzbachtal e.V. werden hiermit zu einer Mitgliederversammlung am
Mittwoch den 5. Juni 2024 herzlich eingeladen.
Die Versammlung findet um 18:00 Uhr im Hotel Dolfi in 66280 Sulzbach Hühnerfeld
in der Grühlingstraße 69 statt.

Tagesordnung

Top 1: Begrüßung der Mitglieder und Gäste durch den Vorsitzenden Bernd Schlachter
Top 2: Berichte
- des 1.Vorsitzenden
- des Geschäftsführers, mit Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023
- der Kassenprüfer/Innen
Top 3: Aussprache über die Berichte
Top 4: Entlastung des Vorstandes
Top 5: Wahl eines Versammlungsleiters bzw. einer Versammlungsleiterin
Top 6: Neuwahl des Vorstandes
Top 7: Neuwahl der Kassenprüfer/Innen bzw. der Revisoren
Top 8: Sonstiges
Top 9: Schlusswort des oder der 1. Vorsitzenden

Im Anschluss an die Mitgliederversammlung wird ein Vortrag über die zukünftigen Möglichkeiten der Beheizung von Gebäuden stattfinden. Jeder Haus- und Grundbesitzer muss diesbezüglich genauestens Abwägen wie er zukünftig für seine Belange die bestmögliche Beheizung findet.

Haus & Grund Sulzbachtal e.V.

Einladung zur Mitgliederversammlung

des Haus-, Wohnungs und Grundeigentümervereins Völklingen

am 27. Juni 2024, 18.30 Uhr,

in Völklingen-Ludweiler, Restaurant Warndtperle.

Tagesordnung

1. Begrüßung
2. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Protokollführung
3. Totenehrung
4. Genehmigung des Protokolls der Mitgliederversammlung 2023
5. Ehrung der Jubilare
6. Bericht des Vorstandes
6.1 Bericht des Vorsitzenden
6.2 Bericht des Kassenleiters
7. Bericht der Kassenprüfer
8. Aussprache zu den Berichten
9. Sonstiges/Anträge
10. Vortrag: „Niemand kann in Ruhe leben, wenn der Nachbar
es nicht will – Neues und Aktuelles vom saarländischen
Nachbarschaftsrecht“. Referent: Rechtsanwalt DanielFischer
Im Anschluss an die Versammlung lädt der Verein zu einem Imbiss ein.

Der Vorstand

Einladung zu unserer Generalversammlung 2024

Zu unserer Generalversammlung lade ich Sie im Namen des Vorstands am

                                 Mittwoch, dem 24.04.24 um 18:00 Uhr

recht herzlich ein.

Unsere Versammlungsadresse ist das
Kulturhaus in 66787 Wadgassen/Hostenbach, Kaiserstr. 64. 

Tagesordnung 

1. Begrüßung, Feststellung der Beschlussfähigkeit, Totengedenken
2. Bericht des Vorsitzenden
3. Kassenbericht des Kassierers
4. Bericht der Kassenprüfer/innen
5. Entlastung Kassierer und Vorstand
6. Neuwahl Kassenprüfer/innen
7. Neuwahl Beisitzer/innen
8. Vortragsthemen „Mehrwert für unsere Mitglieder“
9. Sonstiges
10. Schlusswort des Vorsitzenden
    

Wunschgemäß werden sich Vortragsthemen auf das „Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz“
und auf den § 16 unseres Mietvertrags beziehen.  

Gerne laden wir Sie danach zu einem kleinen Imbiss ein.
Der dabei entstehende Erfahrungsaustausch zwischen unseren Mitgliedern hat sich als
fester Bestandteil unserer Veranstaltung entwickelt.

Edgar G. Revelant
1.Vorsitzender

Einladung zur Generalversammlung

Am Freitag, dem 20. September 2024 findet ab 18.00 Uhr im
Gasthaus Faleven, Zum Pavillon 35 in 66687 Wadern/Noswendel,
unsere Mitgliederversammlung 2024 mit Neuwahl des
Vorstandes sowie öffentlichem Vortrag statt.

Tagesordnung
1. Begrüßung
2. Feststellung
a) der ordnungsgemäßen Einladung
b) der Beschlussfähigkeit
c) Einverständnisses mit der Tagesordnung
3. Genehmigung des Protokolls der letzten
Generalversammlung 2023
4. Bericht des 1. Vorsitzenden
5. Bericht des Schatzmeisters
6. Bericht der Kassenprüfer/in
7. Aussprache zu den Punkten 1 bis 6
8. Entlastung des Vorstandes
9. Neuwahl des/der 1. und stellvertretenden Vorsitzenden, des/
der Schatzmeist/ers/erin, Wahl von 2 Kassenprüfer/innen,
weiterer Vorstandsmitglieder
10. Wahl eines Landesdelegierten
11. Vortrag ab ca. 19.00 Uhr: Wie kann ich rechtlich korrekt
die Miete erhöhen?
12. Verschiedenes

Gäste sind herzlich willkommen.
Der Vorstand